عانت الشركات العقارية خلال الربع الثالث من العام الجارى من عدة تحديات أدت لارتفاع التكاليف،والتى تنوعت بين انخفاض قيمة العملة المحلية، وزيادة الفوائد البنكية بسبب قرار البنك المركزى برفع سعر الفائدة، كما أن الشركات عايشت فترة ضبابية فى الفترة ما بين يونيو إلى سبتمبر عام 2022.
ورغم توجه المستهلكين نحو اقتناء وشراء العقارات، باعتبارها أحد الملاذات الآمنة، فى ظل ارتفاع التضخم وتذبذب سعر العملة نتيجة تبنى آلية التعويم الحر لسعر الصرف فى تحديد قيمتها، فإن المبيعات لم ترتفع بالشكل المأمول لدى أكبر 8 مطورين مقيدين بالبورصة، خاصة الربع الثالث من العام الجارى.
“المال” رصدت نتائج أعمال أبرز 8 شركات عقارية عاملة بالسوق المحلية، ومدرجة بالبورصة فى الربع الثالث من عام 2022 والتى شهدت انخفاضا فى المبيعات، صاحبه ارتفاع فى التكاليف التمويلية والفوائد البنكية، دون أن يؤثر ذلك على الربحية والتى تنوعت بين صعود لبعض الشركات،وتراجع طفيف لأخرى.
وشملت قائمة الشركات:”طلعت مصطفى، سوديك، إعمار مصر، المطورون العرب، بالم هيلز، مدينة نصر للإسكان والتعمير، أوراسكوم للتنمية، عامر جروب”، فيما فضلت عدة شركات عقارية غير مقيدة عدم الإعلان عن موقف مبيعاتها خلال أول 9 أشهر من العام الجارى.
وسلطت “المال” الضوء على نتائج أعمال الشركات بالربع الثالث لمعرفة أدائها بشكل دقيق فى ظل الارتفاعات المتكررة لأسعار الفائدة، فانصب التركيزتحديدا على قيم المبيعات والتكاليف التمويلية.
وتصدرت مجموعة طلعت مصطفى القابضة القائمة من حيث المبيعات العقارية المحققة، إذ أضافت مبيعات بقيمة 1.5 مليار جنيه بالربع الثالث فقط ، تلتها “بالم هيلز” بقيمة 600 مليون ، ثم عامر جروب بنحو 400 مليون.
مجموعة طلعت مصطفى
ووفقا لقوائمها المالية حققت مجموعة طلعت مصطفى، مبيعات تقدر بنحو 1.5 مليار جنيه فى الربع الثالث من العام الجارى.
وبلغ رصيد عملاء الدفعات إلى ما يقرب من 32.9 مليار جنيه خلال الـ 9 أشهر الأولى من العام الجارى، فى حين كان يبلغ 3.486 مليار بالنصف الأول من العام نفسه.
ارتفاع ضئيل فى أرباح طلعت مصطفى خلال 3 شهور
ووفقا لنتائج أعمال المجموعة ،لم يحدث سوى تغيير بسيط على أرباح المجموعة الربع الثالث من العام الجارى مقارنة بنفس الفترة من العام الماضى، إذ ارتفع صافى الربح من 846.8 مليون جنيه الربع الثالث من العام الماضى إلى 879 مليونا بالربع المقابل من العام الجارى.
وارتفعت إيرادات النشاط العقارى لتسجل 5.6 مليار جنيه خلال الربع الثالث من 2022، مقابل 4.9 مليار خلال الفترة المناظرة من العام الماضى.
و ارتفعت تكاليف النشاط العقارى بنحو 6 ملايين جنيه، لتزداد من 3.3 مليار جنيه الربع الثالث من العام الماضى، إلى 3.9 مليار فى الفترة نفسها من العام الجارى.
وعلى صعيد المصروفات التمويلية، سجلت نحو 267.2 مليون جنيه الربع الثالث العام الجارى، مقابل 208.2 مليون فى نفس الفترة من العام الماضى.
ووفقا للقوائم المالية، ارتفعت المصروفات البنكية بشكل صاروخى، فقد بلغت نحو 35.2 مليون جنيه، مقابل 2.165 مليون خلال الربع الثالث من العام الماضى.
بالم هيلز للتعمير
حققت شركة بالم هيلز مبيعات عقارية تقدر بقيمة 600 مليون جنيه فى الربع الثالث من العام الجارى، وبلغت الدفعات المقدمة من العملاء عملاء نحو 9 مليارات جنيه فى 9 شهورمن العام الجارى، فيما بلغت العام الماضى بأكمله نحو 8.3 مليار جنيه، أما النصف الأول من 2022 ، فقد وصلت إلى 8.4 مليار .
وتضاعف صافى ربح المجموعة بعد خصم الضرائب والحقوق المسيطرة خلال الربع الثالث من العام الجارى ليصل إلى 352.3 مليون جنيه، مقابل 174.1 مليون بالفترة المناظرة العام الماضى.
صعود تكاليف البناء تتكرر.. و«بالم هيلز» تخالف المسار
ووصل صافى إيرادات النشاط العقارى لنحو 2.6 مليار الربع الثالث من عام 2022 ، مقابل 1.8 مليار الربع الثالث 2021.
كما ارتفعت التكاليف بقيمة 524 مليون جنيه، لتسجل نحو 1.7 مليار الربع الثالث من عام 2022، مقابل 1.1 مليار فى الفترة المقارنة من 2021.
وعلى عكس المتوقع والسائد بين معظم الشركات، تراجعت التكاليف التمويلية بقيمة 2.8 مليون جنيه بالربع الثالث من العام الجارى، لتسجل نحو 147.8 مليون، مقابل 150.6 مليون للفترة المناظرة من العام الماضى.
ويتم تبويب المبالغ التى تستحق خلال عام ضمن الالتزامات المتداولة، ما لم يكن للشركة الحق فى تأجيل سداد رصيد القروض لمدة تزيد عن عام بعد تاريخ القوائم المالية، فيتم عرض رصيد القرض ضمن الالتزامات طويلة الأجل.
مجموعة عامر القابضة
وحققت مجموعة عامر القابضة نحو 400 مليون جنيه مبيعات خلال الربع الثالث من العام الجارى، بعدما وصل رصيد الدفعات المقدمة لنحو 2.9 مليار جنيه خلال 9 أشهر الأولى من العام الجارى، مقابل 2.5 مليار بالنصف الأول من العام نفسه.
و بلغ صافى ربح المجموعة نحو 12.2 مليون جنيه بالربع الثالث العام الجارى، مقابل 11.8 مليون فى الفترة نفسها من عام 2021.
وتراجعت الإيرادات من 363.2 مليون جنيه بالربع الثالث 2021 إلى 338.7 مليون للفترة نفسها العام الحالى.
وهبطت تكاليف المجموعة بقيمة 55.8 مليون جنيه لتصل لنحو 177.7 مليون الربع الثالث من العام الجارى، مقارنة مع 233.5 مليون جنيه فى الفترة ذاتها من 2021.
وسجلت المصروفات التمويلية والبنكية ارتفاعا قدره 4.5 مليون جنيه الربع الثالث من العام الجارى ، لتسجل نحو34.7 مليون، مقارنة مع نحو 30.2 مليون بالفترة المناظرة لعام 2021.
إعمار مصر
حققت شركة إعمار مصر للتنمية مبيعات بقيمة 300 مليون جنيه بالربع الثالث من العام الجارى، بعدما بلغ رصيد عملاء تحت بند دفعات مقدمة إلى نحو 22.6 مليار ، فى حين حققت 22.9 مليار النصف الأول من العام الجارى.
وسجلت صافى أرباح صعودا من 1.4 مليار الربع الثالث العام الماضى إلى 1.8 مليار فى الفترة المقارنة العام الحالى.
وحققت إيرادات بنحو 4.6 مليار جنيه الربع الثالث من عام 2022 مقابل 3.8 مليار خلال الثلاثة أشهرالمنتهية 30 سبتمبر 2021.
أما تكلفة الإيرادات فوصلت لنحو 2.6 مليار جنيه خلال الربع الثالث من 2022 مقابل 1.9 مليار خلال الربع الثالث من 2021.
وحققت المصروفات التمويلية ارتفاعا مسجلة نحو 3.1 مليون جنيه الربع الثالث من العام الجارى، مقابل 1.6 مليون بالربع الثالث من العام الماضى.
سوديك
حققت شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار”سوديك” نحو 200 مليون جنيه مبيعات بالربع الثالث من العام الجارى.
وقفز صافى ربح “سوديك” بقيمة 22 مليون جنيه بالربع الثالث من العام الجارى، ليصل لنحو 143 مليونا، مقارنة مع نحو 121 مليونا فى الفترة المقابلة من العام الماضى.
وسجلت إيرادات النشاط العقارى نحو 1.7 مليار جنيه، مقابل 1.3 مليار خلال الربع الثالث من 2021.
كما بلغت تكاليف المبيعات لنحو 1.2 مليار جنيه،مقابل 897.2 مليون الربع الثالث من العام الماضى.
وارتفعت التكاليف التمويلية الربع الثالث من العام الجارى بنحو 35 مليون جنيه، لتسجل 79 مليونا، مقابل 44.8 مليونا، بالربع الثالث للعام الماضى.
ووفقا للقوائم المالية للشركة المرسلة للبورصة، توزعت التكاليف التمويلية الربع الثالث من العام الجارى على بندين رئيسين فقط، وهما الفوائد التمويلية والتى قدرت بنحو 168.8 مليون جنيه، وفوائد عقود التأجير المقدرة بنحو 3.2 مليون فقط.
فيما تضمنت التكاليف التمويلية 4 بنود رئيسية خلال الفترة نفسها من العام الماضى، وهى الفوائد التمويلية بنحو 96.2 مليون جنيه، وفروق ترجمة الأرصدة بالعملات الأجنبية بنحو 574 ألف، وخسائر التوريق نحو 11.8 مليون، وأخيرا فوائد عقود التأجير بنحو 3.521 مليون .
مدينة نصر للإسكان
وحققت مدينة نصر للإسكان مبيعات تقدر بقيمة 45 مليون جنيه الربع الثالث من العام الجارى.
وبلغت الدفعات المقدمة عن وحدات غير مسلمة نحو حوالى 3.045 مليارات جنيه أول تسعة أشهر من العام الجارى، مقابل 3 مليارات النصف الأول من العام.
وقفزت أرباح الشركة بشكل قياسى، لتسجل نحو 298.1 مليون جنيه الربع الثالث عام 2022، مقابل 18.9 مليون الفترة نفسها من العام المنقضى.
وارتفع صافى الإيرادات من 428.3 مليون جنيه الربع الثالث من 2021 إلى 1.237 مليار الربع الثالث من العام الجارى.
وزادت التكاليف بنحو 246.9 مليون جنيه الربع الثالث من 2022، لتبلغ 559.3 مليون، مقابل 312.4 مليون بالربع الثالث من 2021.
وارتفعت المصروفات التمويلية مسجلة 78 مليون جنيه فى الفترة محل الدراسة، مقابل 43.1 مليون بالفترة المقارنة من العام الماضى.
أوراسكوم للتنمية
وبلغت إيرادات مجموعة أوراسكوم للتنمية نحو 2.862 مليار جنيه،بالربع الثالث من العام الجارى، مقابل 1.907 مليار بالفترة المناظرة العام الماضى.
وسجلت التكاليف نحو 1.818 مليار جنيه بالربع الثالث من 2022 مقابل 1.283 مليار فى الفترة نفسها من 2021.
وسجل صافى أرباح الفترة بعد الضرائب 672.4 مليون جنيه بالربع الثالث من 2022، مقابل 468.8 مليون فى 2021.
وارتفعت الفوائد والمصروفات التمويلية للمجموعة بالربع الثالث من العام الجارى، لتسجل نحو 106.8 مليون جنيه، مقابل 66.6 مليون فى الفترة نفسها للعام الماضى.
ووفقاً للقوائم المالية المجمعة ، يرجع السبب الرئيسى للتغير فى المصروفات إلى زيادة الفوائد على القروض نتيجة قرار لجنة السياسة النقدية بزيادة سعر العائد على الإيداع والإقراض .
وكان رصيد الدفعات المقدمة خلال النصف الأول من العام يقدر بنحو 2.373 مليار جنيه، وهو ما لم تدرجه الشركة فى القوائم المالية المعبرة عن أدائها فى أول 9 شهور من 2022.
المطورون العرب القابضة
انخفض صافى أرباح مجموعة المطورون العرب بنحو 16 مليون جنيه ، لتسجل 3.6 مليون جنيه بالربع الثالث من العام الحالى، مقابل 19.1 مليون للفترة المقابلة من العام الماضى.
وتراجعت إيرادات المجموعة فى الربع الثالث من 2022 مسجلة 221.8 مليون جنيه ، مقابل 296.4 مليون بالفترة المقارنة لعام 2021.
هبوط قيمة دفعات العملاء لدى «المطورون العرب»
وانخفضت التكاليف لتسجل نحو 156.3 مليون جنيه بالفترة محل الدراسة، مقابل 211.1 مليون بالربع الثالث من 2021.
وسجل رصيد الدفعات المقدمة بالربع الثالث انخفاضا بقيمة 3 ملايين جنيه، قد يرجع إلى حدوث إلغاءات فى المبيعات أو ترحيل بعضها لكيانات تابعة، وفقا لحسابات “المال”.
وارتفعت التكاليف التمويلية للمجموعة بالربع الثالث، بمقدار 5 ملايين تقريبا، لتسجل نحو 12.3 مليون جنيه، مقابل 7.1 مليون بالربع الممثل من العام الماضى.
ووصل رصيد عملاء تحت بند دفعات مقدمة إلى نحو 1.78 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الأولى من 2022 كما بلغ رصيد الدفعات بالنصف الأول إلى نحو 1.81 مليار.
نظرة على القطاع العقاري
وقال جون سعد خبير الاستثمار العقارى إن القطاع العقارى عانى خلال الربع الثالث من العام الجارى من صدور قرار تعويم الجنيه، والذى صاحبه حالة من الضبابية حول توقع مستقبل أسعار مواد البناء وعدم توافرها فى بعض الأحيان، مما قلص قدرة المطورين على تسعير وحداتهم ومنتجاتهم ،وفضل بعضهم وقف حركة البيع لحين اتضاح الرؤية.
خبير: البعض اتبع سياسة تكثيف وتسريع وتيرة الإنشاءات لتجنب تزايد التضخم
وأكد أن بعض كبار المطورين لجأوا بالربع الثالث من العام الجارى إلى زيادة نسب الإنجاز فى المشروعات التى تم بيعها منذ فترة ،عبر شراء مزيد من مواد البناء وزيادة معدلات العمل فى المواقع، تجنبا للزيادات المطردة التى كانوا يتوقعونها آنذاك.
وأشار إلى أن الضبابية وعدم القدرة على قراءة المستقبل بمثابة أكبر أزمة لأى مطور، تزامن معها صدور قرار البنك المركزى برفع الفائدة على الإقراض، وهو الذى أدى إلى زيادة الأعباء التمويلية على المطورين فى الوقت الذى لا يمكنهم تمرير أى زيادات على أسعار البيع فى ظل تضرر الملاءة المالية للمواطنين جراء ارتفاعات التضخم .
وحول تأثير القرارت الأخيرة على الأسعار، قال إن الفترة المقبلة ستشهد مزيدا من الارتفاعات فى الأسعار تلامس %25 نظرا لصعود مدخلات الصناعة العقارية، متسائلاً عن مصير الشركات التى باعت وحدات خلال الربع الثالث وكانت الارتفاعات تدور حول %10 فقط؟.
ووفقا لتقرير صادر عن مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار التابع لمجلس الوزراء، فإن هدف الحكومة المصرية بشكل أساسى يتمثل فى إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة، من أجل التوسع فى رقعة المعمور بهدف تحقيق التنمية الاقتصادية، وبناء عليه، قامت مصر بالاهتمام بعنصر رئيسى للتعمير وهو تطوير البنية الأساسية.
وتوقع التقرير أن تسجل العقارات التجارية فى مصر نموا مركبا قدره %5 خلال أعوام (2022-2027) على الرغم من تداعيات جائحة كورونا “ كوفيد-19”.
ويتميز قطاع العقارات فى مصر بالدعم الحكومى لمشروعات البناء فى جميع أنحاء البلاد، فضلًا عن نقاط السعر المواتية للمستثمرين الأجانب التى تدعم الطلب الجيد على الأسهم العقارية التجارية المحلية، كما تسمح المساحات الكبيرة للأراضى بتطوير مخزون إستراتيجى جديد من العقارات فى كل من الأسواق التى نغطيها.
ويمتلك القطاع العديد من الفرص مثل ندرة الأصول ذات الدرجة الاستثمارية والطلب المتزايد على الأصول المنتجة للدخل الرئيسى، واللذان يوفران مساحة للمطورين مما يؤدى إلى زيادة الضغط على معدلات إيجار العقارات الصناعية.
بالإضافة إلى الاستثمار فى مشروعات الطرق والموانئ والمطارات والتى تزيد من الفرص لتصبح مركزًا لوجستيًّا مركزيًّا فى إفريقيا، إلى جانب الطلب القوى على المساحات الصناعية فى ميناء الإسكندرية، وتطوير مدن ومناطق صناعية جديدة بالدولة.
ويجابه العالم بأكمله تحديات اقتصادية جمة، بداية من فيروس كورونا، مرورا بالحرب الروسية الأوكرانية، والتى أثرت بالسلب على أسعار الطاقة والغذاء، لتلقى تلك الأزمات بظلالها على جميع القطاعات الاقتصادية، وعلى رأسها القطاع العقارى.
ومحليا، شهد الجنيه المصرى تعويما ثلاث مرات فى غصون 6 سنوات، بداية من عام 2016 فى نوفمبر، عندما انخفض الجنيه بما يقارب %50 من 9 جنيهات للدولار إلى 13 جنيها، ثم تجاوز مستوى الـ 19 جنيها، مرورا بتعويم مارس 2022 لجذب المزيد من رءوس الأموال الأجنبية، ختاما بتعويم 27 أكتوبر 2022 من أجل التوصل لاتفاق جديد مع صندوق النقد الدولى بشأن قرض قيمته 3 مليارات دولار.
ومنذ مارس 2022، تراجعت قيمة الجنيه أمام الدولار بنسبة تصل لنحو %56 وفقا للبنك المركزى المصرى، مما أسفر عنه ارتفاعات متتالية بجميع الأسعار، وكان سبب القرار واحد، هو تقلص فى موارد النقد الأجنبى داخل الدولة، وهو الأمر الذى عرقل سداد الفاتورة الاستيرادية من الخارج، واستكمال الاحتياجات الأساسية.
وبموجب اتفاق مصر مع صندوق النقد الدولى فى أكتوبر الماضى، ألزم الصندوق الحكومة باتباع سعر صرف مرن، أى تحديد قيمة الجنيه وفقا لقوى العرض والطلب مقابل الموافقة على القرض والذى يعد شهادة ثقة فى الاقتصاد المحلى.
رصيد الدفعات المقدمة وتكاليف التمويل لدي 8 شركات فى الربع الثالث 2022
| اسم الشركة | الدفعات المقدمة في 9 شهور | الدفعات المقدمة في النصف الأول | التكاليف التمويلية الربع الثالث 2021 | التكاليف التمويلية الربع الثالث 2022 |
| طلعت مصطفى | 32.9 مليار | 31.4 مليار | 210.3 مليون | 302.2 مليون |
| بالم هيلز | 9 مليار | 8.4 مليار | 150.6 مليون | 147.8 مليون |
| مجموعة عامر القابضة | 2.9 مليار | 2.5 مليار | 30.2 مليون | 34.7 مليون |
| اعمار مصر | 22.6 مليار | 22.9 مليار | 1.6 مليون | 3.1 مليون |
| سوديك | 7.7 مليار | 7.5 مليار | 44 مليون | 79 مليون |
| مدينة نصر للإسكان | 3.045 مليار | 3 مليار | 43.1 مليون | 78 مليون |
| أوراسكوم للتنمية | _ | 2.3 مليار | 66.6 مليون | 106.8 مليون |
| المطورون العرب | 1.78 مليار | 1.81 مليار | 7.1 مليون | 12.3 مليون |
المصدر: القوائم المالية المرسلة للبورصة عن فترة 9 أشهر 2022
إعداد: المال