يتحدى سوق العقارات النشط في دبي توقعات التباطؤ، في إشارة إلى أن مركز الأعمال في الشرق الأوسط ربما يتحرر من دورات الازدهار والكساد، بحسب وكالة بلومبرج.
وقال تيمور خان، رئيس الأبحاث لدى شركة العقارات العالمية الاستشارية سي بي أر إي ، إن الأسعار مستمرة في الارتفاع ويبدو أن الطبيعة العابرة لدبي قد انتهت بالفعل. “سواء كان المقيمون الجدد أو المقيمين منذ فترة طويلة، فإن معظمهم يشترون للإشغال الآن ونتيجة لذلك نرى أن الأسعار تظل مرنة.”
توقع العديد من المحللين أن يعتدل الارتفاع في أسعار العقارات والإيجارات – الذي جعل دبي واحدة من أهم أسواق العقارات على مستوى العالم – أو حتى ينخفض بحلول أوائل عام 2024. ولم تتحقق هذه التوقعات على الرغم من التوترات المستمرة الناجمة عن الحرب بين إسرائيل وحماس، وارتفاع أسعار العقارات.
وبدلا من ذلك، ارتفعت قيمة المنازل لمدة 15 ربعا متتاليا، وارتفعت بنسبة 20٪ للسنة المنتهية في شهر مايو، وفقا لشركة كوشمان آند ويكفيلد كور. ارتفعت الإيجارات لمدة 13 ربعًا متتاليًا، على الرغم من أنها كانت أبطأ قليلاً من العام السابق.
انخفاض المشترين الروس
وقال براثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة الاستشارات العقارية: “الطلب يأتي من كل مكان على الرغم من انخفاض المشترين الروس في السوق”.
وتابع: “لقد تجاوزت الأسعار في معظم المناطق الآن ذروتها في عام 2014 وما زالت تنمو مع استمرار قدوم المشترين من أوروبا والهند ودول جنوب آسيا الأخرى”.
وحققت دبي رقما قياسيا بقيمة 274 مليار درهم (74.6 مليار دولار) من العقارات المتغيرة في عام 2023، وفقا لشركة الاستشارات العقارية نايت فرانك إل إل بي. وفي الأشهر الثلاثة الأولى من العام الجاري، سجلت المدينة بالفعل معاملات بقيمة 89.2 مليار درهم.
ارتفعت الأسعار على مستوى المدينة بنسبة 60% منذ نهاية عام 2020، بينما ارتفعت الإيجارات بنسبة هائلة بلغت 83%، وفقًا لحسابات شركة كشمان & ويكفيلد كور.
كان هذا الانتعاش مدعومًا بتدفق المستثمرين الأثرياء – بما في ذلك الروس – الذين يسعون إلى حماية أصولهم، وأصحاب الملايين في العملات المشفرة، والهنود الأثرياء الذين يبحثون عن منزل ثان. كما اجتذب تعامل الحكومة مع الوباء وسياسات التأشيرات الليبرالية المزيد من المشترين الأجانب.
لقد عرف سوق العقارات في دبي منذ فترة طويلة بفترات ازدهار وكساد حادة، مع حدوث واحدة من أكثر فترات الركود دراماتيكية في عام 2009، بعد سنوات من النمو المدفوع بالديون. وانتعشت الأسعار في عام 2011 قبل أن تتراجع مرة أخرى في عام 2014 بعد أن أضر انهيار أسعار النفط بالاقتصادات الإقليمية. ومنذ ذلك الحين، أدخلت الحكومة سلسلة من الإصلاحات للمشترين والمطورين للحد من التقلبات، بما في ذلك زيادة الدفعات المقدمة المطلوبة للقروض العقارية إلى 20%.
إحياء المشاريع الخاملة
لكن الانتعاش يعمل على تحسن سوق المنتجات الفاخرة في المدينة ويدفع المطورين إلى إحياء المشاريع التي ظلت خاملة منذ ما يقرب من 15 عاما.
ومن بين هؤلاء أبناء المطور الملياردير حسين سجواني الذين يقومون ببناء مشروع على أرخبيل اصطناعي على شكل خريطة العالم. تمكنت شركة “نخيل” المملوكة للدولة من بيع قصور قبل البناء في “نخلة جبل علي”، وهي أكبر الجزر الاصطناعية الشهيرة على شكل نخيل في المدينة، والتي اجتذبت، إلى جانب المشاريع في جزر ديرة، حشوداً من المشترين – بعضهم اصطف في طوابير مقابل 5 ملايين دولار.
وارتفع متوسط معدل الإيجار في الإمارة بنسبة 22.2% خلال العام حتى مايو، وفقاً لشركة العقارات العالمية الاستشارية سي بي أر إي . وشهدت إيجارات منازل الأسرة الواحدة، والمعروفة محليًا باسم الفيلات، بعضًا من أكبر الزيادات، حيث يصل متوسطها الآن إلى 96 ألف دولار سنويًا.
ويمثل ارتفاع التكلفة صداعا لصناع السياسات الذين يسعون جاهدين لضمان بقاء دبي مركزا تنافسيا للشركات العالمية في وقت يشتكي كثير من الموظفين من ارتفاع إيجاراتهم بينما ظلت رواتبهم ثابتة. احتلت دبي المرتبة 15 من أغلى مدينة على مستوى العالم بالنسبة للوافدين في تقرير ميرسر لتكلفة المعيشة لعام 2024.
الطفرة السكانية
قام المطورون ببناء حوالي 40 ألف منزل في الإمارة العام الماضي، ومن المتوقع أن يكتمل بناء 39 ألف منزل إضافي في عام 2024. وتشير تقديرات نايت فرانك إلى أنه سيتم بناء حوالي 260 ألف منزل بحلول عام 2029، حيث تمثل الشقق 80٪ والفلل الباقي.
وحتى الآن، ساعد النمو السكاني السوق على استيعاب العرض الجديد. الطرق مزدحمة والمدارس تشهد بعضًا من أعلى معدلات التسجيل منذ سنوات. ويتوقع المسؤولون في دبي أن يرتفع عدد سكان المدينة إلى 5.8 مليون نسمة في عام 2040 من حوالي 3.3 مليون في عام 2021.
ومع ذلك، يتوقع جورابو أن تبدأ الأسعار في الاعتدال اعتبارًا من العام المقبل حتى عام 2027 مع وصول الجزء الأكبر من المنازل الجديدة إلى السوق.
ضرب القدرة على تحمل التكاليف
في الوقت الحالي، انخفضت القدرة على تحمل تكاليف المنازل في جميع أنحاء المدينة. انتقل العديد من السكان الذين ارتفعت أسعارهم إلى مواقع أرخص، وقام كثيرون آخرون برفع دعوى قضائية ضد أصحاب العقارات لمحاولة مقاومة الإيجارات المتزايدة.
وتقع معظم المبيعات الجديدة ضمن ما يسمى بـ”السوق على الخارطة” حيث يبيع المطورون المنازل قبل البناء ويأخذون الدفعات على أقساط. بالنسبة للمشترين، توفر المشاريع الجديدة بديلاً أرخص للمواقع القائمة التي ارتفعت فيها القيمة. ولكن عادة ما يتم تمويل هذه المشتريات من مدخرات المشترين ولا تكون مؤهلة للحصول على قروض عقارية.
وقال جورابو: “أصبح السوق باهظ الثمن للغاية بالنسبة للمشترين من ذوي الدخل المتوسط، وهذا سيفرض ضغوطًا هبوطية عليه”.
وتابع: “من ناحية أخرى، فإن ارتفاع الإيجارات وانخفاض أسعار الفائدة من المرجح أن يشجع المشترين الجدد.”
الاستفادة من مرونة السوق
يستفيد المطورون في دبي من مرونة السوق، ويطلقون المشاريع بسرعة ويجمعون الأموال بشكل أسرع من أي وقت مضى.
ولم يتم العثور على خطط الدفع، التي سمحت للمشترين بإكمال عملية الشراء في بعض الأحيان لمدة تصل إلى سبع سنوات بعد بناء العقار. تطلب شركة إعمار العقارية ش.م.ع، أكبر مطور في دبي بحصة سوقية تبلغ حوالي 30%، من المشترين دفع نسبة الـ 15% الأخيرة من قيمة العقار قبل تسليم المفاتيح.
على الأقل في الوقت الحالي، يبدو أن الارتفاع المذهل لسوق العقارات سيستمر.
وقال خان من سي بي آر إي: “اعتقدت حقاً أن السوق سوف تتجه نحو الاعتدال الآن مع الأخذ في الاعتبار الزيادات الهائلة التي شهدتها السنوات القليلة الماضية”. وتابع: “لكن الآن، عندما أنظر إلى الديناميكيات، بدأت أعتقد أنه من غير المرجح أن نشهد انخفاضًا كبيرًا في المستقبل القريب”.