أثارت تأكيدات وزير
الإسكان المهندس إبراهيم محلب، بشأن تنفيذ برنامج الإسكان الاجتماعى
والمشروع القومى للمليون وحدة جدلاً واسعاً بين الخبراء العقاريين، إذ
طالبوا بإعادة النظر فى مساحة تلك الوحدات وتنوعها لتلبية احتياجات الشريحة
الكبرى من العملاء وعدم تكرار تجربة مشروع الإسكان القومى من حيث المساحة
الموحدة 63 متراً والتى ساهمت فى عدم تلبية احتياجات العملاء وتشبع القطاع
من تلك المساحة.
وتباينت آراء الخبراء حول مساحة الوحدات حيث
ربط البعض بين مناسبتها واستخدام الآليات البنائية والإنشائية الحديثة التى
تساهم فى تلبية احتياجات العملاء وتحقيق الاستفادة القصوى بالمساحات دون
هدرها، إضافة إلى المعايير الدولية التى تعتبر عدد الغرف المؤشر الحقيقى
لمناسبة المساحات مع عدد أفراد قاطنيها وليست مساحة السطح الإجمالى.
وشدد
الدكتور حسين جمعة، الخبير العقارى، رئيس جمعية الحفاظ على الثروة
العقارية، على أهمية تنوع مساحات وحدات مشروع الإسكان الاجتماعى الجديد
للمليون وحدة وعدم اقتصارها بالكامل على 70 متراً لتلبية احتياجات العملاء،
خاصة مع تنوع الاحتياجات على المدى الزمنى الطويل وارتباط العميل عادة
بالوحدة السكنية مدى الحياة واقتصار عمليات التنقل على شريحة محدودة فقط من
العملاء، إضافة إلى أهمية تلافى سلبيات المشروع القومى للإسكان من حيث
المساحات الموحدة 63 متراً والتى شهدت تشبعاً فى القطاع مع تنفيذ مراحل
المشروع وشعور شريحتى متوسطى ومحدودى الدخول بعدم جاذبية تلك الوحدات
لتلبية احتياجاتهم بالكامل، مما ساهم فى عدم تسويق تلك المشروعات فى العديد
من المدن واستمرار أزمة عدم اشباع رغبات العملاء.
وأشار حجاب إلى
أهمية دراسة متطلبات واحتياجات العملاء والمساحات المستهدفة من المشروع
لتلبية الاحتياج الفعلى والطلب الحقيقى على الوحدات السكنية وتحقيق الجدوى
المنشودة من المشروع، خاصة مع دوره فى إشباع متطلبات شريحة كبرى من العملاء
فى القطاع وإتاحة فرص للقطاع الخاص لتلبية احتياجات شرائح الإسكان فوق
المتوسط والفاخر، ومن ثم سد العجز المتراكم فى المعروض من الوحدات السكنية
مع الزيادة المستمرة فى حجم السكان خلال المرحلة الحالية.
وأكد
أهمية تنوع المساحات بين 70 و80 إلى 100 متر لإتاحة فرص أكبر لمحدودى الدخل
ومالكى تلك الوحدات للتنقل مع ظهور الاحتياج إلى مساحات إضافية وزيادة عدد
أفراد الأسرة وامكانية عدم مناسبة معدلات الزيادة فى الدخول مع أسعار
الوحدات العقارية، وفقاً لمعدلات التضخم والارتفاع المتوالى بها، ومن ثم
ضرورة إتاحة الفرص لمحدودى الدخول بالتنقل داخل المشروع وبنظام التأجير
التمليكى المقرر اتباعه فى المشروع نفسه.
وأشار رئيس جمعية الحفاظ
على الثروة العقارية إلى طبيعية العميل فى السوق المصرية وارتباطه بالوحدة
العقارية مدى الحياة، وزيادة أسعار الوحدات السكنية بصورة متزايدة مما
يتطلب تنوع المساحات لعدم الاضرار بتلك الشريحة على الأجل الطويل، إضافة
إلى عدم إغراق السوق بمساحات موحدة تتسم بمحدودية الطلب من شريحة واحدة ومن
ثم استمرار أزمة نقص الوحدات.
من جهته لفت الدكتور على الفرماوى،
الخبير العمرانى، المدير التنفيذى السابق لصندوق تطوير العشوائيات، إلى
تناسب مساحة الوحدات مع احتياجات محدودى الدخول نظراً لاتساع تلك الشريحة
وعدم اقتصارها على الشباب فقط فى ظل وجود فئة كبرى من قاطنى العشوائيات
والمساكن غير الآمنة وضرورة التركيز على تلبية احتياجات تلك الشريحة، والتى
تضم أسراً متكاملة، لافتاً إلى اتفاق الصندوق مع وزير الإسكان الأسبق
الدكتور محمد فتحى البرادعى، على تخصيص %30 من وحدات المشروع الاجتماعى
الجديد لقاطنى العشوائيات والمساكن غير الآمنة.
وأضاف الفرماوى أن
المعايير الرئيسية والمتبعة فى العديد من الدول لتحديد مدى ملاءمة مساحات
الوحدات السكنية مع احتياجات قاطنيها تتركز على عدد الغرف ومدى مناسبتها مع
عدد أفراد الأسرة، ومن ثم فإن المساحة الإجمالية للوحدة تعد خادعة حيث
تشتمل الـ70 متراً على غرفتين مما يتلاءم مع احتياجات محدودى ومتوسطى
الدخول والأسر المكونة من 6 أفراد كحد أقصى، لافتاً إلى امكانية توفير
مساحات أصغر للأسر المكونة من فردين.
وأشار إلى أهمية التنسيق بين
وزارة الإسكان وصندوق العشوائيات والتضامن الاجتماعى للتوصل إلى المستحقين
لتلك الوحدات المدعمة لحل مشكلة العشوائيات وإحلال العشش والمساكن غير
الآمنة على الأجل الطويل.
وأضاف المدير التنفيذى لصندوق تطوير
العشوائيات سابقاً، أن آلية الإيجار التمليكى تعد الأنسب لتحقيق جدوى
واقتصادات المشروع على المدى الزمنى المتوسط، إضافة إلى تناسبها مع متوسطى
ومحدودى الدخول، حيث لا يزيد الإيجار على 160 جنيهاً شهرياً يلتزم بها
العميل لفترة زمنية لحين تحقيق الجدوى الاقتصادية من المشروع.
فى
سياق متصل أكد المهندس على بيومى، الخبير العقارى، امكانية تنوع وحدات
مشروع الإسكان الاجتماعى لتبدأ من 50 و60 إلى 80 متراً كأقصى تقدير فى حال
اتباع أساليب إنشائية معينة وتخصيص نماذج لفرش تلك الوحدات بآلية تحقق
الاستفادة المثلى من المساحة المتاحة بالكامل وتلبية احتياجات قاطنيها،
مشيراً إلى تجربة المركز القومى لبحوث الإسكان و البناء فى تنفيذ وحدات
سكنية بمساحات تبدأ من 40 متراً وفقاً لطرق تكنولوجية وبنائية واستخدام
أسقف غير خرسانية.
وأضاف أن تكلفة تنفيذ تلك الوحدات وفقاً للنماذج
المستخدمة لا تتخطى 600 جنيه للمتر، مما يساهم فى توفير المزيد من الوحدات
السكنية، واستيعاب شرائح محدودى الدخول بالكامل، إضافة إلى تحقيق جزء من
الجدوى الاقتصادية للمشروع مع طول أجل تحقيق العوائد وفقاً لنظام التأجير
التمليكى، لافتاً إلى أهمية تحديد القيمة الإيجارية للوحدات السكنية بما لا
يزيد على ربع الدخل الشهرى للعميل.
وأشار بيومى إلى أهمية إنشاء
صندوق للاستثمار العقارى يستهدف تمويل تلك المشروعات القومية، إضافة إلى
توفير الدعم للعملاء غير القادرين، فى ظل تركيز المشروع الاجتماعى الجديد
على قاطنى العشوائيات ومنخفضى الدخول والذين يتطلبون الدعم النقدى.
ولفت
إلى أنه فى حال اتباع الآليات التقليدية فى المشروع بالكامل، فإن التكلفة
قد تقف عائقاً أمام سرعة إنجاز المشروع، إضافة إلى عدم مناسبة المساحة
المحددة بـ70 متراً وفقاً للطرق البنائية والتشطيبات التقليدية لتلبية
احتياجات العملاء، مما يتطلب توفير مساحات أكبر من الوحدات لتحقيق رغبات
العملاء وضمان نجاح المشروع بالكامل فى توفير احتياجات شريحتى محدودى
ومتوسطى الدخول.
فى سياق موازٍ، أشار المهندس ماهر يحيى إمام، مدير
الشئون الهندسية لشركة تعمير للإسكان والتعمير، إلى أنه فى حال توفير
المساحة الصافية للوحدة بـ70 متراً دون تحميلها خدمات سيساهم فى تلبية
احتياجات شريحة متوسطى الدخول وتلافى سلبيات المشروع القومى لإسكان الشباب
إلا أن تنوع مساحات الوحدات يعد الآلية المثالية لتلبية احتياجات تلك
الشريحة بالكامل واستقطاب الطلب الحقيقى على الوحدات.
ولفت إمام إلى
أهمية إتاحة فرص للشركات العقارية لتلبية احتياجات شريحة متوسطى الدخول
ومنح تحفيزات حقيقية لتدعيم تلك المشروعات ومن ثم إعادة الاستقرار ودفع
القطاع العقارى.