المشروعات الضخمة وارتفاع الطلب يعززان شهية البنوك لتمويل المطورين العقاريين

أوضح خبيران مصرفيان أن هناك عددا من العوامل التى ساعدت فى توسع البنوك فى تمويل المطورين العقاريين، منها الدفع الحكومى للمشاريع الضخمة مثل مدينة العلمين ورأس الحكمة، وتنوع خيارات التمويل، وثقة البنوك فى المطورين الكبار، وآليات إدارة المخاطر الفعالة، بالإضافة إلى ارتفاع الطلب المحلى نتيجة توجه الأفراد لشراء العقارات كاستثمار آمن، هذه العوامل مجتمعة خلقت بيئة جاذبة للاستثمار العقاري، مما أدى إلى زيادة الطلب على التمويل.

وأضافا أن وضع البنك المركزى معايير صارمة للتمويل العقارى يسهم فى حماية النظام المصرفى من المخاطر ويضمن قدرة المطورين على سداد القروض.

ويستحوذ قطاع التطوير العقارى على %9.6 من إجمالى محفظة التسهيلات القائمة لأكبر 100 عميل مقترض فى نهاية مارس 2024، بمعدل نمو %60.2 مقارنة بنهاية مارس 2023، كما أسهم فى معدل نمو المحفظة بنسبة %12.2 وفقًا لتقرير الاستقرار المالى الصادر عن البنك المركزي.

كما يستحوذ نشاط التشييد والبناء على النصيب الأكبر من أرصدة التسهيلات الائتمانية القائمة لأكبر 100 عميل مقترض من القطاع المصرفى بنسبة %21.9 فى نهاية مارس 2024، وبمعدل نمو %37.4 مقارنة بنهاية مارس 2023، كما يعد من أكبر القطاعات مساهمة فى معدل نمو المحفظة بنسبة %20.2.

أسباب التوسع فى التمويل العقاري

أشار محمد بدرة، الخبير المصرفى إلى أن المشاريع الضخمة التى تنفذها الدولة، مثل مدينتى العلمين الجديدة ورأس الحكمة، قد خلقت طلبًا متزايدًا على التمويل العقاري، مما دفع البنوك إلى زيادة حجم تمويلها لهذا القطاع.

وجاء نمو قطاع التشييد والبناء مدفوعاً بإطلاق العديد من المشروعات، ومنها مشروعات قومية تقوم بها الحكومة المصرية بالتعاون مع القطاع الخاص المحلى والأجنبي، وأخرى يقوم بها القطاع الخاص وحده، وفقًا لتقرير صادر عن البنك المركزي.

هذا بالإضافة إلى توقيع اتفاقية تنمية وتطوير مدينة رأس الحكمة، والتى تعد أكبر اتفاقية استثمار أجنبى مباشر تتم فى قطاع التشييد والبناء، حيث سجل صافى الاستثمار الأجنبى المباشر فى القطاع الإنشائى نحو 15.3 مليار دولار خلال التسعة أشهر الأولى من العام المالى 2024-2023 بنسبة تتجاوز الـ %60 من إجمالى قيمة صافى الاستثمارات الأجنبية المباشرة.

كما تستهدف الحكومة إنشاء المزيد من المدن ذات الخدمات التعليمية والطبية والترفيهية وربطها بالبنية التحتية القائمة بالإضافة إلى تطوير أنظمة النقل والموانئ والمطارات، وفقًا للتقرير.

وأضاف الخبير المصرفى أن البنية التحتية فى المدن الجديدة يزيد من جاذبيتها للاستثمار العقاري، مما يشجع المطورين على إطلاق مزيد من المشاريع وبالتالى يزيد الطلب على التمويل.

دور البنك المركزي

وتابع بدرة أن البنك المركزى يضع معايير لتمويل المشاريع العقارية. تهدف إلى ضمان قدرة المطورين على سداد القروض وحماية النظام المصرفى من المخاطر.

وذكر أن عمليات التوريق تلعب دورًا مهمًا فى تمويل المشاريع العقارية، وهو عملية تحويل الأصول غير السائلة مثل القروض العقارية إلى أوراق مالية قابلة للتداول، مما يزيد من سيولة الشركات.

القيمة العالية للعقار

يرى هشام حمزة، الخبير المصرفي، أن العقار يتمتع بقيمة عالية مقارنة بالاستثمارات الأخرى، مما يجعله جذابًا للمستثمرين.

ووفقًا لتقرير الاستقرار المالى الصادر عن البنك المركزي، استفاد قطاع التنمية العقارية فى ظل التطورات الأخيرة فى الاقتصاد المصري، حيث ارتفعت أسعار بيع وإيجار الوحدات المبنية سواء سكنية أو لأنشطة أخرى نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة وأسعار مواد البناء، وذلك لتعويض الزيادة فى التكاليف.

هذا بالإضافة إلى ارتفاع الطلب المحلى نتيجة توجه الأفراد لشراء العقارات باعتبارها من الاستثمارات الآمنة، فضلاً عن زيادة أعداد الوافدين من الخارج مما أدى لزيادة الإقبال على شراء وإيجار الوحدات السكنية.

وأشار إلى وجود خيارات متنوعة للتمويل العقاري، سواء كانت قروضًا للمشروعات المتوسطة أو الصغيرة أو للإسكان، مما يسهل على المطورين الحصول على التمويل اللازم.

وأوضح تقرير الاستقرار المالى أن الحكومة ساعدت فى تحفيز الطلب المحلى من خلال دعم محدودى ومتوسطى الدخل عن طريق طرح شقق فى عدة مشروعات سكنية مع إمكانية الاستفادة من مبادرات التمويل العقاري، إلى جانب تقديم تسهيلات للمطورين العقاريين من خلال تخفيض قيمة الأعباء التى يتم تحميلها للأقساط التى تم أو يتم جدولتها ليتم تثبيت معدل الفائدة عند %10 بدلاً من الفائدة المعلنة من البنك المركزى ولمدة عامين، فضلاً عن مد المهلة الزمنية لتنفيذ المشروعات بواقع %20 من إجمالى المدة الأصلية للمشروع.

ثقة البنوك فى المطورين الكبار

وأكد حمزة أن المطورين العقاريين الكبار يتمتعون بسمعة طيبة وثقة عالية من جانب البنوك، مما يسهل حصولهم على التمويل.

وأوضح الخبير المصرفى أن الطلب على العقارات فى مصر يفوق المعروض، مما يدعم أسعار العقارات ويعزز جاذبيتها كاستثمار.

آليات إدارة المخاطر فى التمويل العقاري

وأشار إلى أن البنوك تلجأ إلى تقاسم مخاطر التمويل العقارى من خلال مشاركة عدة بنوك فى تمويل مشروع واحد، مما يقلل من تعرض أى بنك لمخاطر كبيرة.

وأوضح حمزة أن البنوك لا تقتصر على تقديم التمويل للمطورين، بل يمكنها أيضًا المشاركة فى رأس المال فى بعض المشروعات العقارية.