المستثمرون : التوسع فى انشاء الشقق الرخيصة يتوقف على الدعم الحكومى

سعادة عبدالقادر

يمر القطاع العقارى فى مصر بالعديد من المتغيرات الناتجة عن إعادة هيكلة منظومة السياسات الإسكانية بتغير الوزارات وتغير أهدافها والمهام المنوطة بها لتحقيق مطالب الثورة الأساسية والتى من بينها الحصول على سكن مناسب ومنخفض التكلفة، وفى هذه المرحلة الانتقالية تبرز أهمية دور الحكومة فى جذب الشركات العقارية والخبراء لإنتاج وحدات سكنية منخفضة التكلفة .

	علاء السقطى	خالد الذهنى

يرى المتخصصون فى القطاع العقارى ضرورة إعطاء الأولوية فى المرحلة الراهنة لإنتاج وحدات سكنية منخفضة التكاليف تصب فى صالح المواطن البسيط وتساعد على حل مشكلة الإسكان .

قال الدكتور خالد الذهبى، رئيس مركز بحوث الإسكان إن هناك مبانى من الحديد المشكل على البارد «عدم تشكيله من خلال الأفران » والتى تعمل فيها شركة أمريكية وقد اعتمد المركز هذا النظام فى البناء سابقاً من حيث الأكواد الخاصة بالبناء والتى تنطبق مع أكواد البناء المصرية من ناحية المعايير والجودة .

وعدد الذهبى المبانى الصديقة للبيئة ومنخفضة التكاليف والتى من الممكن أن تعتمد عليها وزارة الإسكان خلال المرحلة المقبلة لإنتاج وحدات سكنية لمحدودى الدخل، تتمثل فى المبانى الخرسانية المسلحة بالألياف الزجاجية والمبانى بمادة الفوم والشبك والسلك والخرسانة المرشوشة والتى تتحمل البناء حتى 5 طوابق، وهو نظام أمريكى تقوم بتنفيذه شركة صينية وتم اعتماده من قبل المركز .

وقال إن هناك مبانى بشكائر الرمل يتم تنظيمها وربطها بشكل هندسى وتتحمل البناء حتى طابقين ويصلح هذا النظام لبناء المنازل فى المناطق الحدودية مثل سيناء، علاوة على البناء بالتربة العادية من خلال عمل وحدات طوب مكبوسة من التربة ومخلوطة بكمية من الأسمنت ومضاف إليها بعض المواد بواسطة جهاز خاص، ويتم استخدامها فى بناء الحوائط والأسقف .

وأشار إلى أن تكلفة هذه المبانى منخفضة جداً مقارنة بالطرق التقليدية وتتحمل حتى خمسة أدوار وعمرها الافتراضى يتجاوز 50 عاماً، لافتاً إلى أن مركز بحوث الإسكان لديه العديد من الأبحاث الناجحة التى توفر على الدولة والشركات العقارية الكثير من التكاليف والتى تصب فى النهاية فى مصلحة المواطن البسيط من خلال حصوله على مسكن منخفض التكاليف ويتناسب مع دخله .

وطالب الذهبى الشركات العقارية بأن تذهب لتطلع على الأبحاث والبنايات الصديقة للبيئة ومنخفضة التكاليف التى ينفذها المركز والتى توفر الكثير من المال والجهد والوقت ومواد البناء التى أصبحت مهددة بالنضوب .

من جانبه قال المهندس شحاتة محمد شحاتة، رئيس مجلس إدارة شركة المدينة المنورة للاستثمار العقارى، إن أهم مشاكل مستهلكى القطاع العقارى فى السوق المصرية والتى يأتى على رأسها انخفاض مستويات الدخول بحيث يقدر معدل الإنفاق للحصول على مسكن ملائم 7 أضعاف الدخل الحقيقى للفرد مما ساهم فى تفاقم مشاكل العشوائيات، خاصة مع تقديم الحكومة مساكن خاصة لمحدودى الدخل بقيمة إيجارية مرتفعة لا تتناسب مع إمكانياتهم المادية مثل مشروعات الإسكان القومى والتى لا تتناسب مع القاعدة الكبرى من محدودى الدخل، مؤكداً ضرورة تشجيع التمويل العقارى المصرى والذى يمثل نسبة ضئيلة من إجمالى السوق .

وشدد على ضرورة الاستفادة من التجارب العالمية فى الدول النامية والتى تتشابه فى ظروفها مع الظروف فى مصر مثل تركيا والمكسيك اللتين استطاعتا دفع السوق العقارية من جديد وتجاوز جميع العقبات وتنشيط الطلب على الوحدات السكنية من خلال تفعيل وتطوير منظومة التمويل العقارى، مشيراً إلى حاجة السوق المصرية فى تلك الآونة الحرجة إلى تفعيل تلك المنظومة باعتبار مصر أقل الدول استخداماً للتمويل العقارى .

وطالب الجهات الحكومية وصانعى القرار بوضع أفكار وسياسات واضحة لنماذج الإسكان الاقتصادى والإسكان المتوسط والاستعانة بتجارب ونجاحات الدول الأخرى لتوفير سكن منخفض التكاليف لمحدودى الدخل، مشيراً إلى أن عدم دعم الحكومة لشركات الاستثمار العقارى من جانب توفير المرافق وإعطائها الأرض المخصصة لبناء المشروعات بأسعار ميسرة ساهم فى رفع أسعار الوحدات السكنية، وأدى إلى تراجع الإقبال على الوحدات السكنية لارتفاع أسعارها وعدم تماشيها مع امكانيات محدودى الدخل، مشدداً على ضرورة تشجيع المشاركة بين القطاعين العام والخاص فى مشروعات الإسكان الاقتصادى، خاصة المشروع الجديد لإنتاج المليون وحدة سكنية لضمان نجاحها وتوفير الوحدات الملائمة لمحدودى الدخل بأسعار منخفضة .

ويرى أشرف جميل، عضو الجمعية الأمريكية للمهندسين المدنيين، أن مشروعات الإسكان الاقتصادى والاجتماعى، التى تهدف إلى خلق مجتمعات عمرانية كاملة بأسعار تتناسب مع إمكانيات محدودى الدخل لتحقق الاستفادة القصوى من الأسعار والمساحات توفر حلولاً لمشكلة الإسكان .

وطالب الجهات الحكومية بتثبيت أسعار مدخلات البناء من حديد وأسمنت، علاوة على أن تمنح وزارة الإسكان أراضى لمشروعات الشركات التى تقوم بالبناء بأسعار منخفضة أو مدعومة حتى تستطيع تقديم وحدات سكنية بسعر مناسب للمواطن البسيط .

وقال المهندس علاء السقطى، رئيس مجلس إدارة شركة باك تك وجمعية مستثمرى بدر، إنه يجب على الحكومة الحالية متمثلة فى وزارة الإسكان أن توفر الأراضى والمرافق للمستثمر العقارى بالمجان وتحديد سعر الوحدة وزمن التسليم مسبقاً ووضع هامش ربح مناسب للشركة المشيدة، وبعد البناء تقوم هيئة المجتمعات بشراء الوحدات بالسعر المتفق عليه مسبقاً ومن ثم بيعها للمواطن محدود الدخل وبذلك نضمن وصول الدعم لمستحقيه وجودة المنتج وانخفاض سعر الوحدة، علاوة على عدم إعطاء الفرصة للشركات العقارية التى تقوم بالبناء بالتلاعب بأراضى الدولة وبالأسعار .

ويرى أهمية خروج الدولة من حيز البناء بجوار وادى ودلتا النيل والذى يمثل %6 من مساحة مصر فقط والذهاب إلى تعمير الصحراء وإقامة مدن سكنية وصناعية بالنظم الحديثة والتى من شأنها توفير مسكن منخفض الثمن وتوفير حياة كريمة للمواطن المصرى، ويتم ذلك من خلال التخطيط الجيد والسياسة الرشيدة ورؤية مستقبلية ثاقبة .

يذكر أن المشروع القومى للإسكان الذى طرحته وزارة الإسكان على شركات المقاولات فى عام 2005 من المفترض أن يتم تسليمه للحاجزين خلال العام الحالى، لكن الحكومة لم تكمل المرافق والبنية الأساسية الخاصة بالمشروع ما قلص نسبة الإشغال واضطر العملاء لهجر وحداتهم السكنية وعدم الاستفادة منها، علاوة على أن القوات المسلحة أبلغت الشركات العاملة فى المشروع بمدينة 6 أكتوبر بأن الارتفاع المسموح به لبناء المشروع القومى للإسكان 6 أمتار فقط بواقع أرضى وطابقين، فى حين أن رخصة المشروع أرضى و 5 طوابق، وهذا يكبد الشركات خسائر كبيرة لأنه تم الحجز من قبل العملاء على أساس 5 طوابق .