المركز المصري للدراسات الاقتصادية يناقش مسألة دخول مصر في فقاعة عقارية

ما يحدث مجرد حالة تباطؤ تكررت عدة مرات خلال الثلاثين عاما الماضية

المركز المصري للدراسات الاقتصادية يناقش مسألة دخول مصر في فقاعة عقارية
أحمد عاشور

أحمد عاشور

9:30 م, الثلاثاء, 18 سبتمبر 18

يرى هشام شكري، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقاري، أن السوق لا يتعرض لفقاعة أو بالونة عقارية، ولكن ما يحدث مجرد حالة تباطؤ تكررت عدة مرات خلال الثلاثين عاما الماضية، وفى كل مرة يعود السوق بعدها للانتعاش من جديد ويصحح نفسه، وأن الأسعار لم تنخفض مع تغير الظروف الاقتصادية التي واجهتها مصر حتى بعد الثورة.

جاء ذلك خلال الندوة التي عقدها المركز المصري للدراسات الاقتصادية اليوم تحت عنوان هل تدخل مصر في فقاعة عقارية تهدد الاقتصاد؟

عبداللطيف: صحة القطاع العقاري تتمثل في قدرته على تلبية احتياجات المواطنين بأسعار مناسبة

وعقبت الدكتورة عبلة عبداللطيف على حديثه قائلة، إن صحة القطاع العقاري لا تتمثل في عدم انخفاض أسعاره رغم الأزمات، ولكن في قدرته على تحقيق المستهدف بتلبية احتياجات المواطنين من السكن بأسعار مناسبة، فالهدف ليس ربحية الشركات ولكن تنمية المجتمع ككل.

شكري: هناك احتياج حقيقي لبناء المزيد من الوحدات الإدارية والتجارية والصحية

وأكد شكري أن القطاع سيصحح نفسه بنفسه، وهناك احتياج حقيقي لبناء المزيد من الوحدات الإدارية والتجارية والصحية في ظل توجه العديد من صناديق الاستثمار لضخ أموال في هذا القطاع بمصر، موضحا أن منطقة الشرق الأوسط تحتاج إضافة 470 ألف سرير للقطاع الصحي خلال 5 سنوات، منها 410 آلاف في القاهرة وحدها، وسيدفع هذا الاحتياج الشركات العقارية إلى تعديل وجهتها.

واعتبر التوجه نحو تصدير العقار أحد حلول مشكلة التباطؤ الذي يعاني منه القطاع، حيث يصل حجم هذا السوق في العالم 300 مليار دولار سنويا، نصيب مصر منها حتى الآن هو صفر، وهو ما يحتاج تشجيعا ومشاركة من الدولة، مطالبا بخفض أسعار الأراضي لأنها تمثل حاليا 40 – 50% من مكونات العقار.

رئيس صندوق التمويل العقاري تؤيد توجه الشركات نحو بناء وحدات أقل مساحة لتشجيع السوق

من جانبها، حذرت مي عبدالحميد رئيس مجلس إدارة صندوق التمويل العقاري من خطورة عدم تأكد الشركات من قدرة العميل على السداد، مؤيدة توجه الشركات نحو بناء وحدات أقل مساحة لتشجيع السوق، لافتة إلى عدم وجود بيانات واضحة عن حجم الطلب الحقيقي على العقارات في مصر.

وأشارت إلى أن وزارة الإسكان بدأت من خمس سنوات في تنفيذ برنامج للإسكان الاجتماعي؛ حيث يتم عرض الوحدات وبنائها بناء على الطلب، ولكن يُشترط السكن بشكل دائم خلال فترة سبع سنوات لضمان تحقيق نسب الإشغال المستهدفة.

مي عبدالحميد: حجم التمويل العقاري وصل إلى 17 مليار جنيه

وقالت مي إن حجم التمويل العقاري وصل إلى 17 مليار جنيه، حصل عليها 200 ألف عميل بالصندوق، ولكن هناك تحديات حالية تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة، ولكن من المأمول أن تنخفض خلال الفترة المقبلة مع تراجع معدلات التضخم، مطالبة بضرورة تحمل وزارة المالية أو جهة أخرى جزء من دعم “فائدة التمويل العقاري”.

وأضافت عبدالحميد أن هناك حاجة لصدور قانون لتنظيم نشاط التطوير العقاري؛ حيث تم مناقشة هذا القانون مع مجلس النواب العام الماضي ولكنه تأجل، بالإضافة لضرورة حل مشكلة السجل العيني.

وأعلنت رئيس صندوق التمويل العقاري عن دراسة تفصيلية، يسعى الصندوق لإجرائها بالتعاون مع كل من الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء والبنك الدولي، للطلب الحقيقي على العقارات في مصر، متوقعة ظهور نتيجتها خلال عام.

وأكد محمد الباروني، رئيس قطاع الائتمان بالبنك التجاري الدولي CIB، أن القطاع العقاري مهم بالنسبة للبنوك وهناك ضوابط واضحة للتعامل معه أقرها البنك المركزي منذ عام 2007، ويقوم القطاع البنكي بدوره في التمويل والرقابة على المطورين في نفس الوقت لضمان نجاح المشروع وحقوق المشترين.

واستبعد الباروني تعرض القطاع لأزمات نتيجة انخفاض مستويات الاقتراض وتدنى معدلات عدم السداد في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، مؤكدا أهمية دراسة القطاع لتحليل العرض والطلب الحقيقي منعا لحدوث مشكلات مستقبلية.

وقال أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقاري، إن عدم الاتفاق حول قانون المطور العقاري في المناقشات السابقة يرجع لاختلاف وجهات النظر بين الأطراف المختلفة، نافيا وجود فقاعة في القطاع ككل ولكن قد توجد الفقاعة في قطاع بعينه، إلا أنه لا توجد بيانات واضحة يمكن من خلالها قياس حجم المشكلة، وانتقد دخول الدولة كمطور عقاري.

دويدار: هدف الدولة من الاستثمار العقاري غير واضح

وتابع دويدار أن هدف الدولة من الاستثمار العقاري غير واضح، كما أن أدوار العاملين بالمنظومة غير واضح أو محدد وهذا هو السبب الرئيسي للأزمة، مدللا على قوله بوجود محاولات سابقة للاتفاق على تنظيم الصناديق العقارية باءت جميعها بالفشل لأن كل طرف من الأطراف ينظر لمصلحته الخاصة، داعيا لتوفير المعلومات عن القطاع العقاري ووضع إطار تشريعي لعمل المطورين.

وقال المهندس حسين صبور، الرئيس الشرفي لجمعية رجال الأعمال المصريين والمطور العقارى البارز، إنه رغم الأسعار المبالغ فيها للعقارات إلا أن المطورين لا يحققون هوامش ربح غير تقليدية لأن سعر الأرض يمثل أكثر من 40% من إجمالي التكلفة، بخلاف ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة تعويم الجنيه.

صبور: من سيتعرض للتعثر هم المطورون غير الجادين

وقال صبور إن من سيتعرض للتعثر هم المطورون غير الجادين، ولكنه يتفق مع كل ما قيل بأن التغير الديناميكي في السوق يحتاج لمراجعة سياسات الدولة والمستهدفات من القطاع العقاري ومساهمته في التنمية.

وانتهت الدراسة إلى توصيات محددة أولها تعاون المركز مع جهود صندوق التمويل العقاري في الدراسة الخاصة بتقدير حجم الطلب ونوعه لتوجيه سياسات الإسكان المستقبلية نحو تلبية هذا الطلب، كما أوصت بأهمية حل مشكلة إدارة منظومة أراضي الدولة والاستعانة بالدرسة التفصيلية التي قام بها المركز في هذا الشأن.

كما دعت إلى إنشاء مجلس تنسيقي أو لجنة تضم العاملين في القطاع العقاري سواء كان سكنيا أو صناعيا أو إداريا، مع أجهزة الدولة وقطاع البنوك لتقسيم الأدوار بشكل واضح، بالإضافة إلى دراسة مقترح إنشاء صندوق لخفض الفائدة على التمويل العقاري يسهم فيه المطورون، وقيام الدولة بدورها في وضع الحوافز التي توجه جميع العاملين في القطاع لما يحتاجه المجتمع في هذه المرحلة.

وأكدت أهمية فتح ملف قانون المطورين العقاريين بمجلس النواب مرة أخرى لتنظيم أعمال القطاع بما فيه دور جمعيات الإسكان المرتبطة بالنقابات وغيرها، وضرورة استكمال وتفعيل منظومة السجل العيني وتحديثها تكنولوجيا باستخدام تقنية “البلوكتشين”، باعتباره ضرورة لتصدير العقار وللقطاع بشكل عام.

وخلصت الجلسة إلى أننا لسنا في فقاعة حاليا ولكن هناك حاجة ملحة لمراجعة التطورات في ديناميكية القطاع حتى لا ندخل في واحدة تؤثر على الاقتصاد ككل، كما أنه يجب تقليل الفجوة بين الأغنياء والفقراء، والتي تزيد بأسلوب دعاية المطورين الكبار، وتعطى انطباعا غير واقعى عن السوق العقارية في مصر، والتركيز على التوسع في الإسكان الاجتماعي ليس فقط من قبل الحكومة ولكن من خلال القطاع الخاص أيضا بتقديم الحوافز المناسبة وهو دور الدولة التنظيمي المطلوب.