حوار – رضوى عبدالرازق
تعقد الشركات العقارية الأمال على عام 2015، لإحداث طفرة فى مستوى الإنشاءات أو المشروعات والأراضى المزمع طرحها من الحكومة، مما يساهم فى نمو الاستثمارات، واستغلال الطاقات المعطلة بكل الشركات.
وكشف حسن المرشدى، رئيس مجلس إدارة مجموعة دجلة للاستثمار، التى تضم شركات معمار المرشدى ايه إم بى للتطوير ودلمار للخدمات، فى حوار مع «المال»، عن الخطط المستهدفة خلال 2015، ومنها استكمال الأعمال الإنشائية لعشرة مشروعات يتم تنفيذها حالياً، بالإضافة إلى التفاوض على أراض جديدة فى عدة مدن لتنفيذ مشروعات تستهدف شريحتى إسكان الشباب والإسكان المتوسط.
وأشار إلى رغبة المجموعة فى تكرار تجربة إسكان الشباب من خلال الحصول على أراض بأسعار مميزة لإقامة مشروعات شبيهة لدجلة بالمز وجاردنز، بالإضافة إلى ترقب تفعيل خطط المشاركة بين الإسكان وشركات التطوير العقارى، لإنتاج وحدات سكنية لخدمة شريحة محدودى ومتوسطى الدخل، وهى الخطط التى أعلن عنها وزير الإسكان د.مصطفى مدبولى مؤخراً، وأكد نية الشركة التقدم على مشروع تطرحه «الإسكان» فى هذا الإطار قريباً.
● «المال»: ما خطة مجموعة دجلة خلال 2015؟
– المجموعة تستهدف استكمال المراحل الحالية من 10 مشروعات لشركات معمار المرشدى، وايه ام بى للتطوير العقارى، بإجمالى استثمارات يتخطى 6 مليارات جنيه، فى مشروعى دجلة جاردنز، ودجلة بالمز بالسادس من أكتوبر، ووان قطامية على الطريق الدائرى بالقطامية، وريحانا ريذندس بزهراء المعادى، ومشروعات دجلة فيو، وجراند سيتى، وكريستال بلازا، وبافاريا تاون وسليفر سكايز، وجراند جيت بالمعادى، بالإضافة إلى أنه جار التفاوض حالياً على عدة قطع أراض تمهيداً للبدء فى إقامة مشروعات لإسكان الشباب وشريحة الإسكان المتوسط.
● «المال»: وما الأراضى و المناطق التى تستهدفها المجموعة؟
– نستهدف الحصول على أراض بأكتوبر والتجمع الخامس، ، كما بدأت حالياً البحث عن قطعة أرض بمساحة من 20 إلى 25 فداناً بمدينة نصر، لتنفيذ مشروع سكنى خلال العام المقبل، بالإضافة إلى أن المجموعة تخطط للتوسع فى محافظات: الدقهلية والشرقية والسويس والصعيد، نظراً لارتفاع القوى الشرائية وزيادة الطلب على المشروعات السكنية بتلك المحافظات، وتركيز الشركات على القاهرة والمجتمعات العمرانية القريبة منها فقط.
● «المال»: هل الانتهاء من المرحلة الثالثة من «دجلة بالمز» خلال العام ضمن خطة المجموعة؟
– معمار المرشدى حددت 2016 موعداً للانتهاء من وحدات المرحلة الثالثة من دجلة بالمز، وتضم حوالى 6800 وحدة على مساحة 125 فداناً تم البدء فى تنفيذها منذ شهرين، وجار الانتهاء من الوحدات المتبقية فى المرحلتين الأولى والثانية على مساحة 250 فداناً، كما يتم حالياً تسليم وحدات ضمن المرحلتين للعملاء وفقاً للجدول الزمنى، بالإضافة إلى أنه جار الانتهاء من دجلة جاردنز خلال 2015، وهو أحد مشروعات الإسكان القومى بأكتوبر، ويضم حوالى 8000 وحدة سكنية، وتتم حالياً عمليات تسليم للعملاء.
● «المال»: ما أسباب تأخر إنجاز المراحل الأولى من المشروع؟
الأوضاع السياسية والأمنية التى شهدها القطاع منذ 2011، وحتى العام الماضى، وتأخر الجهات الحكومية، فى إصدار التراخيص والقرارات الوزارية الخاصة بالتنفيذ ساهمت فى تعطيل كل الشركات وتأخر التسليم وتم التفاوض مع العملاء والحاجزين، وتوضيح أسباب التأخير بل لجأت الشركة إلى عرض تسليم المتضررين وحدات من مشروعات أخرى جاهزة، أو خصم بعض الأقساط الشهرية مع الاتفاق على جدول زمنى محدد لبدء التسليم وجار تنفيذه حالياً.
● «المال»: ماذا عن مشكلات تأخر المرافق؟
– تم توصيل المياه والكهرباء للمراحل الجارى تسليمها حالياً، وجار تنفيذ أعمال اللاند سكيب، والخدمات التجارية الخاصة بكل مرحلة، والأجزاء التى لم تدخلها المرافق، تقوم الشركة بدعم العملاء بمرافق مؤقتة لضمان عدم تضررهم، بالإضافة إلى أنه جار التنسيق للبدء فى تنفيذ المدارس، وعددها حوالى 9 مدارس على مساحة 10 آلاف متر للواحدة، كما تدرس الشركة عدة عروض لإدارة الجامعة الخاصة بالمشروع.
● «المال»: ما الأسعار الحالية بدجلة بالمز؟
– تتراوح بين 150 و200 ألف جنيه، وهى وحدات نصف تشطيب بمساحة 63 متراً، ويتم التقسيط على 4 و5 إلى 7 سنوات، بفائدة %7 عقب السنة الثانية، وأود الإشارة إلى أن دجلة بالمز ودجلة جاردنز، مشروعا إسكان قومى بنسبة %100، ولا يوجد جزء استثمارى حر بأى منهما، وتستهدف الشركة تنفيذ 35 ألف وحدة من كلا المشروعين.
● «المال»: ماذا تم فيما يخص شكاوى العملاء من تأخر أعمال اللاند سكيب ومرافق دجلة جاردنز؟
– تم حل مشكلة المرافق من مياه وكهرباء، وتجرى حالياً أعمال اللاند سكيب، والشكاوى دائماً تنحصر فى عملاء المرحلة الأولى نظراً لقيامهم بسداد تكاليف الخدمات واللاند سكيب، لكن لا تستطيع الشركة القيام بها إلا بعد تسليم الجزء الأكبر من الوحدات، لعدم الإضرار بالأعمال التى تم تنفيذها، كما تم الانتهاء من الخدمات بنسبة %85، وانتهت إنشاءات النادى والجزء التجارى.
● «المال»: هل تخطط الشركة لتكرار تجربة المشروعين؟
– بالفعل وذلك لخدمة الشباب ومحدودى الدخل، كما تستهدف الحصول على أراض بأسعار مناسبة لتنفيذ تلك المشروعات، وفى حال طرح الوزارة أراضى لتنفيذ مشروعات إسكان محدودى الدخول، سنتقدم سواء كانت الآلية المقترحة المشاركة مقابل حصول الوزارة على حصص عينية، أو إنتاج وحدات بأسعار محددة، وهناك توجه من وزير الإسكان بتفعيل الشراكة مع القطاع الخاص، والشركات التى تمتلك سابقة أعمال قوية وجدية فى القطاع، بالإضافة إلى أن الشركة تنوى إنتاج وحدات لشريحة الإسكان المتوسط بأسعار تتراوح بين 300 و400 ألف جنيه، إلى 1.2 مليون جنيه.
● «المال»: أعلن المهندس محمد المرشدى منذ فترة أنه تقدم بعرض لرئيس الوزراء المهندس إبراهيم محلب يحصل من خلاله على أرض لتنفيذ وحدات لإسكان الشباب هل وافقت الحكومة على الاقتراح؟
– لم تتم الموافقة حتى الآن رغم الترحيب بالفكرة، ومن المتوقع اتضاح رؤية الحكومة خلال 2015 بشأن المشروع وفى حال الموافقة على منح الشركة 100 فدان، فستقوم بتنفيذ 8000 وحدة بأسعار مناسبة لمحدودى الدخل، والشركة على استعداد لتنفيذ عدد أكبر فى المرحلة المقبلة.
● «المال»: هل تأثرت الشركة عقب ثورة يناير بالدور السياسى لمالكها المهندس محمد المرشدي؟
– الشركة لم تتضرر من الأحداث السياسية، بل استمرت فى تنفيذ مشروعاتها والحفاظ على قاعدة العملاء وهى تعمل منذ 30 عاماً، ونفذت العديد من المشروعات ولم تتوقف إنشاءاتها، بالإضافة إلى ثبوت صحة كل التعاقدات الخاصة بالأراضى، وعدم لجوء الشركة إلى تسقيع أو استغلال أى قطعة من محفظة الأراضى المتاحة لديها، كما حصلت على أراضيها إما عن طريق الجهات الحكومية وإما أراضٍ معاد بيعها من قبل أفراد بالمعادى، ولم يتم تقديم أى بلاغات جادة ضدها بحصولها على أراض بطرق غير مشروعة.
● «المال»: ما تفسيرك لإعلانها عن عدة مشروعات خلال 2013، رغم تجميد حملاتها التسويقية، وعدم تنفيذ مشروعات جديدة عقب الثورة مباشرة؟
– الشركة لجأت إلى تهدئة حملاتها التسويقية خلال عامى 2012/2011، لكنها لم توقف أعمالها الإنشائية فى أى من المشروعات، وعندما أعلنت عن مشروعات جديدة خلال 2013 منها «وان قطامية» و«ريحانا بلازا» كانت قد بدأت بالفعل الأعمال الإنشائية بتلك المشروعات، وهى تنفذ خلال العام الحالى ما يقرب من 10 آلاف وحدة سكنية وعادة ما تلجأ الشركات إلى مراجعة حملاتها الإعلانية إبان حالات عدم الاستقرار السياسى.
● «المال»: هل تحسنت المبيعات خلال 2013؟
– هناك زيادة بنحو %30 مقارنة بالعام الماضى، نظراً إلى استقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية، وبدء تفعيل الطلب والرغبات الشرائية المؤجلة من العملاء، بالإضافة إلى إدراك المستثمر، أن العقار هو الأكثر أماناً وربحية مع تغيرات وعدم استقرار أسعار الصرف وزيادة معدلات التضخم، ومن المتوقع أن يشهد العام المقبل تحسناً ملحوظاً فى مبيعات كل الشركات العقارية، خاصة مع الطفرة والزيادة المطردة فى الأسعار.
● «المال»: وهل تخطط المجموعة لإقامة مشروعات بالخارج؟
– التركيز حالياً على السوق المصرية باعتبارها الأكثر جذباً، والدليل توجه الشركات العربية والخليجية إليها، فالقوة الشرائية والحاجة إلى العقار لا تتناسب مع المشروعات القائمة، فلدينا على سبيل المثال ما يزيد على 15 مليون شخص فى القاهرة، والاحتياج السنوى للوحدات السكنية حوالى 800 ألف وحدة، ولو اتيح للشركة إنتاج جزء من تلك الوحدات فسيتم تشغيل واستغلال كل طاقاتها التطويرية، لكن السياسة التسويقية للمجموعة تستهدف أيضاً الوجود فى معارض بدول الخليج مثل الكويت والسعودية والإمارات لمخاطبة المصريين العاملين بها، وراغبى الحصول على وحدات سكنية، فلدينا قاعدة ضخمة من راغبى الحصول على وحدات سكنية بالسوق المصرية، وكانت الشركة تقوم بتنفيذ مشروع سكنى برأس الخيمة، لكن تم تجميده بسبب الأوضاع السياسية ومن المرجح استكماله قريباً.
● «المال»: وهل تدرس الشركة طرح جزء من اسهمها بالبورصة أو اتخاذ خطوات لرفع رأسمالها خلال 2015؟
– لا توجد حالياً أى دراسات لطرح أسهم ولا توجد خطة لرفع رأس المال، كما أن الشركة لم تحصل على أى قروض بنكية حالياً والسنوات الماضية.
● «المال»: هل تستطيع الشركات العقارية فى رأيك إنتاج وحدات تناسب محدودى ومتوسطى الدخل فى ظل ارتفاع أسعار الأراضي؟
– على مستوى الشركة تحاول الحصول على الأراضى بأسعار مميزة، غير مبالغ فيها وتضع دراسات للوصول بسعر الوحدة إلى امكانيات تلك الشريحة، بالإضافة إلى تقديم تسهيلات للعملاء، كما أن تنوع محفظة المشروعات الحالية بين مشروعات إسكان الشباب، والمتوسط، وفوق المتوسط يتيح لها الحصول على هامش ربح مناسباً من كل مشروع، وفقاً للفئة الموجهة إليها، إلا أن الشركات تحتاج للمزيد من الإجراءات التحفيزية للدخول تلك المشروعات، التى يحتاج إليها القطاع بصورة عاجلة.
● «المال»: وما الإجراءات التحفيزية المقترحة؟
– على سبيل المثال لابد من ربط سعر الأرض بالغرض الاستثمارى منها، فالأراضى المخصصة لإقامة مشروعات إسكان شباب يتم طرحها وفقاً لأسعار ثابتة للمتر، ويتم اختيار الشركات المنفذة وفقاً لسابقة أعمالها وخبراتها التطويرية، وجديتها بالإضافة إلى مناسبة عروضها الفنية، وبالمقابل تقوم الجهات الحكومية بوضع سعر ثابت وسقف للوحدات المزمع تنفيذها لا تتخطاه الشركات، وتتم مراجعته بشكل سنوى فى حال حدوث تغيرات فى أسعار مواد البناء ومدخلات الإنتاج لضمان وصول الوحدة إلى الفئة المستهدفة بأسعار تتناسب مع مستوى الدخل، بالإضافة إلى الحفاظ على هامش ربح مناسب للشركات، على أن يتم بيع الأراضى المخصصة لمشروعات الإسكان فوق المتوسط والفاخر، وفقاً لآليات المزايدات للحفاظ على حقوق الدولة.
● «المال»: ما رأيك فى أسعار مشروع «دار مصر» للإسكان المتوسط؟
– تقل عن الأسعار السوقية بالفعل، فعلى مستوى القاهرة الجديدة، هناك وحدات تبدأ أسعارها من 9000 جنيه للمتر، ومن ثم فإن سعر المتر المحدد من وزارة الإسكان بـ4200 جنيه مناسب للغاية، و على مستوى «أكتوبر» فهناك شركات تتراوح أسعارها بين 9000 و10 آلاف جنيه للمتر، بالإضافة إلى اختلاف طرق الدفع والتيسيرات من فترة التقسيط والمقدم والفوائد، فالشركات ليست لديها أسعار متقاربة فى بعض الأحيان، ومن ثم فإن لجوء الدولة إلى إنتاج وحدات بأسعار تقل عن أسعار السوق إحدى الخطوات لضبط الأسعار ودعم التنافس الجاد.
● «المال»: وهل حدث رواج بعد مبادرة البنك المركزى ورفع سقف التمويل بفائدة %8 إلى 400 ألف جنيه ثم إلى 500 ألف؟
– حصل رواج نسبى فى القطاع وهو مؤشر جيد لتفعيل التمويل العقارى ومنح العملاء تسهيلات، إلا أن طول الإجراءات وإثبات الدخل والبيروقراطية تظل عائقاً أمام تفعيله بالصورة المطلوبة، ويفضل العملاء التعامل مع الشركات بصورة مباشرة والاستفادة من تسهيلاتها.
● «المال»: ما العقبات البيروقراطية التى تواجه الشركات؟
– يوجد تحسن نسبى بخصوصها حالياً، فلم تعد الإجراءات تستغرق فترة زمنية طويلة.
● «المال»: هل لجأت الشركة إلى رفع الأسعار فى أى من مشروعاتها؟
– لجأت إلى ذلك فى مشروعين فقط، هما «وان قطامية» بنسبة حوالى %20 مع بدء تسويق مرحلة جديدة، وهو مقام على مساحة 125 ألف متر بالقطامية، ويضم 3800 وحدة سكنية بمساحات من 75 إلى 230 متراً، بالإضافة إلى 7 أبراج إدارية تجارية تبلغ مساحة البرج 1200 متر، والمشروع الثانى هو كريستال بلازا، ومقام على 15 ألف متر وهو مبنى سكنى إدارى تجارى يضم 500 وحدة سكنية ومسطحاً إدارياً بمساحة 22 ألف متر بالإضافة إلى مول تجارى.
● «المال»: وما أحدث مشروعات المجموعة؟
– مشروعا «وان قطامية» و«ريحانا بلازا»، والأخير مشروع سكنى إدارى تجارى على 13 ألف متر بزهراء المعادى، ويضم وحدات من 120 إلى 250 متراً، وسعر المتر يبدأ من 5200 جنيه نصف تشطيب والانتهاء منه خلال سنتين وتقدر استثماراته بـ300 مليون جنيه.
● «المال»: والمشروعات المزمع الانتهاء منها خلال 2015؟
– «بافاريا تاون»، و«جراند سيتى»، ومرحلة من مشروع «جراند جيت»، و«دجلة فيو»، و«دجلة جاردنز»، وهناك مراحل مزمع الانتهاء منها فى المشروعات المتبقية وتستهدف الشركة توسيع قاعدة عملائها الحاليين، خلال العام المقبل، ويصل عددهم حالياً إلى 45 ألف عميل.
● «المال»: هل توجد أفكار تسويقية جديدة خلال 2015؟
– هناك حملات إعلانية وتسويقية جديدة ستتم من خلال وسائل الإعلام المرئية والمقروءة وفيس بوك وتويتر، للوصول إلى العملاء باستمرار، بالإضافة إلى الوجود بالمعارض الخارجية.
● «المال»: وهل أثرت الإعلانات المضللة لشركات غير جادة على ثقة عملاء القطاع؟
– العميل يبحث حالياً بشكل جيد عن الشركات الجادة، ويعاين المشروعات على أرض الواقع قبل التعاقد، بالإضافة إلى استعانته غالباً بقانونيين لدراسة العقود وملكية الشركة للأرض ويصعب خداعه.