نبيل عباس
حوار- بدور إبراهيم:
تستحوذ مشروعات المشاركة بين القطاعين العام والخاص على اهتمام القطاع العقارى خلال الفترة الحالية، نظراً لدورها فى دفع معدلات التنمية وإعادة الثقة بين القطاعين، وتحول دور الهيئة من جباية وبيع الأراضى إلى التطوير العقارى ورفع كفاءة السوق وزيادة المنافسة بين الشركات.
وأكد اللواء المهندس نبيل عباس، النائب الأول لهيئة المجتمعات العمرانية فى حواره مع «المال»، أن الهيئة بدأت تشكل لجنة لدراسة مشروعات الشراكة ووضع ضوابط وآليات لاختيار الشركات وتقييمها مالياً وفنياً واقتصاديا، مما يساهم فى تحقيق التنمية المستدامة وزيادة الاستثمارات.
وأشار إلى أن حصة الهيئة فى المشروعات تتم تحديدها وفقاً للدراسات الفنية المقدمة من قبل المستثمرين ومدى الجدوى الاقتصادية، إضافة إلى امتلاك الهيئة عروضاً من شركات كبرى عقب الإعلان عن طرح 171 فداناً فى أكتوبر.
وقال اللواء مهندس نبيل عباس، إن الهيئة بدأت تتخذ خطوات جادة رئيسية نحو التحول إلى مطور عقارى باعتبارها أكبر منم فى القطاع يستهدف دفع الاستثمارات وزيادة معدلات التنمية وطرح أفكار ورؤى وعدم اقتصار دورها على جباية وتوزيع الأراضى، ومن ثم فإن تفعيل جانب الشراكة مع القطاع الخاص فى مشروعات تنموية أعلنت عنها الهيئة مؤخراً فى مدينتى 6 أكتوبر و15 مايو لقى ترحيباً من جانب المستثمرين، إضافة إلى نية هيئة المجتمعات العمرانية الدخول فى شراكة استراتيجية مع بنك التعمير والإسكان فى تلك المشروعات أمام المستثمر، مما يزيد من فاعلية تلك المشروعات وبث الثقة لرؤوس الأموال فى حال دخول جهتين سياديتين فى تلك المشروعات.
ولفت إلى مشاركة الهيئة بقيمة الأرض وليس بتمويل المشروع، حيث يتم تقييم وتحديد السعر أولاً وفقاً لدراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات، ومن ثم يتم تحديد حصة مشاركة الهيئة فى المشروع وهى عادة تتراوح ما بين 15 و%20 من إجمالى رأسمال المشروع.
وقال إن الهيئة تبدأ وضع مخطط خاص بمشروع الشراكة، من خلاله تتم دراسة العروض الفنية المقدمة من قبل المستثمرين ومدى مطابقتها مع ذلك التصور، مشيراً إلى أن الهيئة لا تلتزم عادة بالمخطط فى حال تفوق المقترح المقدم من قبل المستثمر ومن ثم يتم احتساب نقاط إضافية فى التقييم الفنى وتعديل مخطط المشروع.
وأكد ضرورة مراعاة عدة معايير فى مشروعات الشراكة، منها استغلال العمالة، واستيعاب المزيد منها خلال دورة حياة المشروعات، وضمان سرعة تنمية الأراضى بأكبر قدر من الموارد المالية والتطويرية دون تحميل الهيئة أى أعباء إضافية، وتوفير فرص عمل دائمة بعد انتهاء المشروعات، وإيجاد دخل سنوى ثابت للهيئة وأرباح إضافية، حيث إن الهيئة تستعيد كامل قيمة الأرض فى مدة زمنية تتراوح ما بين عامين و3 أعوام من تاريخ بداية المشروع، ومن ثم فإنها تحقق أرباحاً وعوائد إضافية تزيد من موارد الهيئة التى يعاد تدويرها فى عدة مشروعات لخدمة الإسكان بمختلف شرائحه وترفيق المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة.
وأضاف أن الهيئة تستهدف من مشروعات الشراكة تحريك القطاع وإعادة الثقة بين القطاعين العام والخاص، والتى شهدت توتراً واضطرابات خلال العامين الأخيرين، وإتاحة فرص استثمارية جديدة تساهم فى رفع معدلات التنمية وتعظيم حجم الاستثمارات الموجهة إلى القطاع العقارى.
وأشار إلى دخول الهيئة كشريك يساهم فى الإسراع من معدلات إنجاز المشروعات بنسبة %95، حيث لا يلجأ المستثمر إلى تحميل الهيئة مسئولية تأخر إصدار التراخيص والقرارات الوزارية باعتبارها شريك ومطوراً أساسياً فى المشروع بهدف تحقيق هامش ربح والإسراع بمعدلات إنجاز المشروعات، إضافة إلى وجود لجان دائمة تتولى متابعة حركة الإنشاءات وسرعة إقرار التعديلات المقدمة من قبل المستثمرين حال مطابقتها مع القوانين واللوائح ومعدلات الإنجاز، لافتاً إلى أن الهيئة تلجأ فى حال تقديم أى مستثمر طلب تعديل المخطط الخاص بالمشروع إلى دراسة حال المشروع، وإرسال لجان مختصة بمتابعة معدلات الإنجاز، مما يساهم فى طول عملية اتخاذ القرار بالتعديل فى حين أن دخول الهيئة فى المشروع من البداية يتلافى تلك السلبيات.
وشدد النائب الأول لهيئة المجمعات العمرانية، على أن الهيئة هى من تتولى طرح مشروعات الشراكة على القطاع الخاص ومن ثم فإنها لجأت إلى وضع ضوابط ومعايير محددة لتنظيم تلك العمليات، فلا يجوز للمستثمر المتعثر أو من لم يقم بالبناء على قطعة أرض بالتقدم إلى الهيئة بطلب مشاركتها فى حين أنها قد تلجأ إلى مساعدة المستثمر الجاد فى حال سداد كامل قيمة الأرض ومدى ملاءمته مع معدلات التنمية المحددة من قبل الهيئة، إضافة إلى مناسبة مساحة المشروع مع تفعيل الشراكة والمخطط التنموى فلا تقل عن 170 فداناً، لافتاً إلى صعوبة دخول الهيئة فى شراكات مع مستثمرين متعثرين تساهم فى تحميل الهيئة أعباء مالية إضافية، خاصة مع صعوبة التجربة وما يقابلها من انتقادات ومخاوف من قبل المجتمع.
وأشار إلى حرص الهيئة على إضفاء بصمتها على المشروعات التنموية الكبرى وتنفيذ آليات التنمية المستدامة وعدم قصرها على جباية الأراضى فقط والتى تحد من الدور التنموى للهيئة.
وأكد أن حصة الهيئة من المشروع والتى تمثل قيمة الأرض تتراوح بين 15 و%20 ويتم تحديدها وفقاً للعرض الفنى المقدم للمشروع فقد توافق الهيئة على أحد العروض المقدمة والتى لا تتجاوز حصتها فيها %5 من إجمالى قيمة المشروع فى حال ارتفاع جدواه الاقتصادية وقدرته على تحقيق أرباح أضخم من المشروع الذى تقدر حصة الهيئة فيه بـ%20 ويتوقف حجم أرباح المشروع والعائد الاقتصادى على حجم ومستوى الخدمات التجارية والإدارية والترفيهية والسياحية والتى تتطلب منه الشركات تكبد تكاليف باهظة إضافية تزيد حصتها فى المشروعات، إضافة إلى الخطط التسويقية الخاصة بالمشروع ومدى سرعة الانتهاء من التسويق واسترداد العائد المادى بصورة أسرع، حيث فى حال كفاءة المطور العقارى وسمعته الجيدة فى القطاع التى تؤهله لاستقطاب الشريحة الكبرى من العملاء، يتم احتساب نقاط إضافية له تساهم فى زيادة حصته فى المشروع، لافتاً إلى دراسة الهيئة للتقييمات الفنية والاقتصادية والمالية ويتم على أساسها جمع النقاط وتحديد حصة كلا الطرفين.
واضاف ان الهيئة تضع تصوراً فنياً وعلى أساسه يتم تحديد الحصة المالية وفى حال تقديم تصور من قبل المستثمر افضل فإن الهيئة تلجا إلى إعادة النظر فى حصتها المالية واعادة تقييم المشروع.
وأشار إلى قيام الهيئة بوضع ضوابط مالية وفنية وكراسات شروط لتحديد المتاهلين اضافة إلى تشكيل لجنة برئاسة الدكتور احمد شلبى مستشار وزير الإسكان لبحث مشروعات الشراكة ومدى ملاءمة المتنافسين مع الشروط المحددة من قبل الهيئة من حيث حجم الطاقات التطويرية والعمالية والفنية والملاءات المالية للشركات وسابقة الاعمال لضمان تحقيق الجدوى الاقتصادية لتلك المشروعات ودفع الجانب الاقتصادى والتنموى، وتتكون تلك اللجنة من 15 فرداً تضم أساتذة الجامعات وكليات التخطيط العمرانى والهندسة وعدداً من المستشارين وكبار المستثمرين، لافتا إلى حرص الهيئة على تفعيل جوانب العدالة والشفافية ودفع التنمية.
وأكد عباس عزم الهيئة التوجه إلى تفعيل خطط الشراكات مع الشركات المتوسطة الجادة فى القطاع والتى تتملك حلولا وآليات تطويرية مبتكرة وتوفير الدعم الكامل لها خلال المرحلة المقبلة خاصة مع جدوى مشاركة الهيئة لها بثمن الارض وتوفير السيولة النقدية الموجهة إلى الأراضى فى تنفيذ مشروعات وسرعة الانجاز بها، عقب قياس مردود المشاركة مع الشركات الكبرى أولاً ودراسة مدى نتائجها وحجم الارباح التى حققتها الهيئة ومعدلات التنمية إضافة إلى استمرار تنفيذ خطة طروحات أراض للشركات المتوسطة والصغرى بأسعار تتناسب مع ملاءتها المالية وخطتها التطويرية.
وكشف، النائب الاول لهيئة المجتمعات العمرانية، عن أن بعض المستثمرين والشركات الكبرى أبدوا رغبتهم فى مشاركة الهيئة عقب الإعلان عن طرح 171 فداناً بمدينة اكتوبر حيث تقدمت 12 شركة أبرزها «منصور عامر» و«اعمار» و«درة» و«بدر الدين» و«المقاولين العرب» و«سوديك» و«سولدير» وجارٍ الانتهاء من مراجعة كراسة الشروط تمهيدا للطرح خلال الفترة المقبلة.
وأشار إلى ترقب الهيئة موافقة مجلس الشورى على العمل بقانون 59 لسنة 1979 وهو القانون الخاص بهيئة المجتمعات والذى يتيح لها فرصة التصرف فى الأراضى المملوكة لديها وفقا لرؤيتها التنموية دون اللجوء إلى عقد مزايدات والعمل بقانون المناقصات والمزايدات خاصة مع مساهمة تلك الآلية فى الفترة الاخيرة فى المغالاة بأسعار الأراضى والاضرار بالاقتصاد والتنمية اضافة إلى السماح بفئة المضاربين والسماسرة فى التلاعب بأسعار الأراضى والسوق ككل ومن ثم فإن الهيئة تترقب موافقة الشورى للبدء فى طرح الأراضى.
ولفت عباس إلى اللجوء إلى هيئة الخدمات الحكومية مؤخرا لتسعير الأراضى للحد من المغالاة وعدم تكرار سيناريو مزاد القاهرة الجديدة الاخير ووصول سعر متر الأراضى إلى 11 ألف جنيه، ومن ثم فإن الهيئة لجأت إلى تقليل الطروحات لحين وضوح الآلية الملائمة، خاصة مع تجاوز كل الأراضى المطروحة بالمزاد القيم الاسمية والحقيقية لها مما يتطلب ضرورة وضع سقف لارتفاعات أسعار الأراضى والتى اضرت بالشريحة الكبرى من راغبى الحصول على اراضى ووحدات عقارية وهو مالايتفق مع اليات المزادات والتى تتطلب الأخذ باعلى سعر حتى لا يتعرض للمساءلة القانونية وشبهات اهدار المال العام.
وشدد على حرص الهيئة إعادة التوزان إلى السوق مجددا والقضاء على الفجوة الحالية والتى تسبب فيها ارتفاع أسعار الأراضى نتيجة التصارع والمنافسة بين شركات القطاع الخاص أو دخول المضاربين وشبهات غسيل الاموال فى المزادات الأخيرة وعدم وجود دراسة وتخطيط تنموى حقيقى فى القطاع.
واستبعد عباس مساهمة تعطش السوق للاراضى وعدم طرح أى مزادات خلال عامين فى ارتفاع الأسعار نظرا إلى امكانية توسع الإسكان والمجتمعات العمرانية فى طرح اراض بكميات وافرة ويتم بيعها وفقا للأسعار الحالية لافتا إلى ضرورة إعادة تاهيل المنظومة الحالية واتاحة فرص تخصيص الأراضى وفقا لضوابط وقوانين تتسم بالعدالة والشفافية.
واشار إلى اهمية إعادة التوازن السعرى إلى القطاع العقارى من خلال تنظيم جميع محددات التنمية والتى تتمثل فى الأراضى وضبط اسعارها من خلال تحديد سقف يتلاءم مع القيم السوقية الحقيقية فى القطاع وامكانيات الشريحة الكبرى من المستثمرين، إضافة إلى ضبط أسعار مواد البناء والخامات وتدخل وزارات الصناعة والبترول والتعدين فى تنظيم تلك العملية لضمان تخفيض تكاليف الانتاج وتعظيم دور وزارتى الصناعة والإسكان فى توفير العمالة الفنية المدربة للقطاع ومن ثم إعادة التوزان وضبط السوق والمساهمة فى زيادة المشروعات العقارية وتوفير وحدات لمحدودى الدخول وعدم اقتصارها على الدولة فقط.
وعن الجدل المثار وانتقادات مجلس الشورى لموازنة العام المالى 2014/2013 الخاصة بوزارة الإسكان والهيئات الحكومية التابعة لها، قال النائب الاول لهيئة المجتمعات العمرانية، انه لا توجد موازنة محددة من قبل أى جهة حكومية صحيحة بنسبة %100 لأنها عبارة عن قيم تقديرية للنفقات والخطط التطويرية خلال العام المالى يتم قياسها وفقا لمحددات السوق ومدى الزيادة السعرية مع تنامى معدلات التضخم ومن ثم صعوبة اتهام الإسكان بالمغالاة فى الموازنة مع عدم تنفيذ أى المشروعات التنموية فى العام المالى الماضى.
واشار نبيل عباس إلى ان موازنة هيئة المجتمعات العمرانية تنقسم إلى شقين الاول سيادى وهو ما يتعلق بمحطات المياه والصرف الصحى والروافع وتتولى وزارة المرافق تنفيذ تلك المشروعات وفقا لعقود الانابة المبرمة بين الهيئة والمرافق من عام 2006 وعلى اساسها تلتزم بدفع تكاليف عمليات الانشاء والتوصيل وسداد كامل قيمتها من موازنتها ولا يحق لها وفقا للعقد المبرم مناقشة وزارة المرافق فى تلك التكاليف وعلى الرغم من فصل الجهتين لكن عقود الإنابة مازالت مزمنة وتتحملها الهيئة من موازنتها الخاصة ، والشق الفرعى يتمثل فى مشروعات الإسكان والخدمات بكامل أنواعها من إدارية ومستشفيات ومدارس واقسام شرطة وشبكات الكهرباء الداخلية والطرق والمياه والصرف الصحى.
وكشف عن نية وزارة الإسكان الانتهاء من توصيل كل المرافق إلى مشروع ابنى بيتك خلال السنة المالية الحالية ومن ثم فإنه لم يتم ادراجها ضمن موازنة العام المالى الجديد.
وأشار إلى تحمل الهيئة فى العامين الماضيين أعباء إضافية عن مشروع ابنى بيتك، والذى صدر قرار فى 2007 بتحمل الهيئة اعباء توصيل المرافق والخدمات إلى المشروع والذى يتولى المواطن بناءه وسرعان ما تطور المشروع ليشمل 90 ألف قطعة أرض، منها 41 ألف قطعة فى اكتوبر فى اماكن مميزة ودون مراجعة المخطط الاستراتيجى المستقبلى المحدد للمدينة ومعرفة الموارد المستهدفة منه نظرا إلى جاذبية تلك الأماكن وامكانية استغلالها فى مشروعات خدمية اخرى تساهم فى رفع القيم المضافة بالمدينة وادخال ربح للهيئة لافتا إلى ان حجم المبالغ التى ضختها الهيئة لتوصيل المرافق إلى مشروع ابنى بيتك تجاوزت الـ3 مليارات جنيه فى حين لو تمت إعادة توجيهها واستغلال تلك المساحات فى اقامة عمارات سكنية تشتمل على عدد من الوحدات لاكثر من عائلة وتوصيل شبكات المرافق اليها ستساهم فى حل مشكلة الإسكان وتوفير المزيد من الوحدات السكنية وتحقيق الاستفادة القصوى من مساحات الأراضى المتاحة للمشروع وتخفيض المبالغ التى تم انفاقها إلى الربع، إضافة إلى الحفاظ على الشكل المعمارى والنسق الحضارى والانشائى لتلك المبانى فى حال اسنادها إلى جهات مختصة وهو ما يفتقر إلى مشروع ابنى بيتك.
ولفت إلى زيادة حجم المخالفات بالمشروع ولجوء اصحاب الأراضى إلى زيادة عدد الادوار واستغلال ضعف الوجود الأمنى على الرغم من جهود اجهزة المدن للسيطرة عليها الا انها تستوجب الازالة الفورية والحتمية لعدم نقل العشوائيات إلى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة مما يكلف الهيئة اعباء مالية اضافية.
وأرجع نبيل عباس النائب الاول لهيئة المجتمعات العمرانية، تاخر الانتهاء من مراجعة واقرار اللائحة العقارية الجديدة إلى حرص الهيئة على الانتهاء من دراستها والخروج بنموذج متكامل يتناسب مع طموحات الإسكان ويعود بالنفع على الشركات العقارية، إضافة إلى رغبة الهيئة فى إضافة بنود وآليات تخصيص الأراضى عقب موافقة واقرار مجلس الشورى السماح بالتعديلات المقدمة من الهيئة، داعياً إلى مراجعة الثغرات الخاصة باسترداد اموال الهيئة وحق الشركات فى اللجوء إلى التحكيم الخارجى دون الرجوع إلى الهيئة على الرغم من كونها من يدير المنظومة ويضع اللوائح الخاصة بعمليات الاستثمار.
واشار إلى قيام الهيئة بمراجعة الشكاوى المقدمة من قبل المستثمرين حول تأخر توصيل المرافق إلى المشروعات مع التزامهم بسداد الاقساط ودفع غرامات التاخير ويتم التعامل مع تلك الحالات وفقا للائحة القديمة المعنية بتوصيل المرافق، على سبيل المثال المياه هى شبكات التشغيل فقط وليست المرافق الداخلية الخاصة بالمشروع نظرا لضرورة توصيلها عقب الانتهاء من الأعمال الانشائية للحفاظ على البنية الاساسية للمشروع، لافتا إلى دراسة الهيئة كل مشروع بحالته وقياس المشروعات المجاورة له فاذا قامت بالتنفيذ يتم تطبيق معيار الجدية على المستثمرين.
وأكد أن الهيئة تركز حماية المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة خلال فترة تظاهرات يونيو تحسبا لحدوث أى اضطرابات سياسية أو امنية تساهم فى زيادة سوء الاوضاع ومعدل التعديات على الأراضى والوحدات السكنية بالمدن والمجتمعات الجديدة، إضافة إلى تاثير تلك التظاهرات عادة على معدلات الانتاج والعمل وبث مخاوف المسئولين من زيادة نسب التعديات لافتا إلى حق المواطنين فى التظاهر السلمى بعيدا عن اعمال الشغب والعنف والتخريب.
واشار عباس إلى معاناة الهيئة من زيادة ظاهرات التعديات على الأراضى بالمجتمعات العمرانية والتى بلغت اشدها فى مدينة السادات وتصل إلى 45 ألف فدان من اجمالى المساحة الكلية للمدينة فى حين ان التعديات بباقى المجتمعات العمرانية تصل إلى 41 ألف فدان، لافتا إلى البدء فى تحرير المحاجر بمدينة السادات وإزالة بعض الاشغالات والتعديات وأن غياب الوجود الأمنى وعودة الاضطرابات السياسية يساهمان فى عودة المخالفات مجددا.
وأكد التنسيق مع أجهزة المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة لاستخدام إجراءات حماية خاصة لمواجهة أى تعديات من قبل الخارجين على القانون خلال الفترة الحالية.