القطاع العقارى المحلى ما زال جاذبًا للاستثمار رغم التحديات

حوار ـ بدور إبراهيم:

قال المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن هناك شريحتين تقومان بشراء العقارات فى مصر، إحداهما بغرض الاستثمار، وهذه الشريحة انخفضت بنسبة كبيرة تصل إلى %5، خاصة خلال السنوات الثلاث الماضية، بينما الشريحة الثانية تشترى العقارات من أجل السكن وانخفض معدلها أيضاً، حيث تترقب حالياً السوق العقارية أملاً فى تراجع الأسعار، مؤكداً أن أسعار العقار فى مصر لا تنخفض أبداً ودائماً فى زيادة مستمرة، نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء، خاصة الحديد والأسمنت وزيادة أجور العمالة وتكاليف الإنشاءات.

درويش حسنين يتحدث لـ ” المال “

وكشف حسنين عن أن دراسة الشركة زيادة رأس المال من 75 مليوناً إلى 175 مليون دولار نابعة عن مؤشرين رئيسيين، الأول أن مشروعات الشركة تحتاج إلى زيادة رأس المال، والثانى أن الشركة السعودية المصرية للتعمير لديها إيمان كامل بأن الاستثمار العقارى فى مصر ما زال جاذباً رغم الأحداث التى تمر بها البلاد، مؤكداً أنه سيتعافى قريباً.

وأشار حسنين إلى أنه تم تحديد رأسمال الشركة منذ إنشائها عام 1975 عند 50 مليون دولار كان مدفوعاً بالكامل وتمت زيادة رأس المال فى عام 2008 بـ25 مليون دولار، وكانت الزيادة حينها من الأرباح المرحلة ومن الاحتياطيات الاختيارية، أما الزيادة التى يتم التخطيط لها حالياً فسوف تكون زيادة مدفوعة حتى تشكل سيولة نقدية مطلوبة بديلاً عن احتياج الشركة للبنوك فى المرحلة المقبلة.

وأوضح حسنين أن الحكومة السعودية، والتى تمتلك %50 من الشركة رحبت بزيادة رأس المال، مما يؤكد ثقة الجانب السعودى فى السوق العقارية المصرية وتدعيم الاقتصاد المصرى، لافتاً إلى أن النظام الأساسى للشركة نص على ألا يكون نصيب أحد الجانبين يزيد على الآخر، وأن زيادة رأس المال سوف تكون بالمناصفة بين الحكومتين السعودية والمصرية، ولن يكون لأى من الطرفين زيادة على الآخر طبقاً للقواعد المتفق عليها.

وأشار حسنين إلى أن حجم استثمار الشركة فى مصر نحو 2.3 مليار، لافتاً إلى أن عام 2012 شهد إنشاء مشروع «سيكون نايل تاورز» وخروجه إلى حيز الوجود باستثمارات 1.5 مليار جنيه، وهو عبارة عن «برجين» أحدهما سكنى والآخر فندقى، حيث تم التخطيط لهذا المشروع منذ عامين، ومخطط له أن ينتهى خلال 3 سنوات من بداية تنفيذه فبراير 2013.

وقال الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن استثمارات مشروع الشركة فى مدينة دريم لاند «ليك دريم» بلغت 500 مليون جنيه، كما أنه جار الانتهاء من المرحلة الخامسة لمشروع الشركة فى مدينة العبور «زهرة العبور»، بالإضافة إلى التخطيط للمرحلة الثانية من مشروع زهرة أسيوط باستثمارات حوالى 200 مليون جنيه، وهو عبارة عن 10 عمارات سكنية للشريحة المتوسطة، وسيبدأ العمل فى المشروع خلال الأشهر القليلة المقبلة، تنفيذاً لحكم محكمة القضاء الإدارى بتمكين الشركة من البناء بالارتفاعات القانونية طبقاً لقانون البناء والذى يحدد أن يكون الارتفاع بحجم عرض الشارع مرة ونصف، أى ما يعادل بالنسبة للمشروع 11 طابقاً أو 36 متراً طبقاً لما تم بناؤه فى المرحلة الأولى من المشروع، والتى تم فيها بناء 4 عقارات وباق 10 عمارات فى المرحلة الثانية.

وأشار إلى أن محافظ أسيوط كان قد أصدر قراراً بعدم ارتفاع عقارات المشروع عن 6 طوابق متكررة عقب إنشاء 4 عمارات فى المشروع بارتفاع 36 متراً «11 طابقاً»، وعليه قامت الشركة برفع دعوى قضائية تم فيها الحكم لصالح الشركة مؤخراً، وطالب حسنين بضرورة الاهتمام بصعيد مصر وأن يتجه المستثمرون العقاريون إليه باعتباره سوقاً واعدة ومتعطشة لمثل هذا النوع من الاستثمار، مشيراً إلى أن الشركة نجحت فى بيع 4 عقارات تحتوى على 250 وحدة سكنية فى وقت قياسى جداً.

وأكد استمرار الشركة فى الوجود دائماً بمنطقة الصعيد وضخ استثمارات جديدة، لافتاً إلى أن مشروع زهرة أسيوط هو ثانى مشروع للشركة فى محافظة أسيوط، كما تدرس الشركة الدخول فى بعض المشروعات التى طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية مؤخراً بنظام مشاركة القطاع الخاص «P .P .P » فى عدة مدن مثل دمياط الجديدة وأكتوبر والعاشر من رمضان، مطالباً الهيئة بطرح مثل هذه المشروعات فى صعيد مصر بنظام «P .P .P ».

ورداً على سؤال «المال» حول طلب بعض المستثمرين عدم زيادة نسبة هيئة المجتمعات العمرانية فى مشروعات الـ«P .P .P » على %23 حتى لا يخضع المشروع للجهاز المركزى للمحاسبات، بهدف عدم تعرض المشروعات لبيروقراطية الجهاز والتى زادت فى الآونة الأخيرة، قال حسنين، إن الشركة المصرية السعودية تخضع للجهاز المركزى للمحاسبات ولم يؤثر ذلك على خطط مشروعات الشركة نهائياً، وذلك يعود إلى النظام الدقيق الذى تتبعه الشركة فى عملها، موضحاً أن نسبة المشاركة يتم تحديدها حسب طبيعة كل مشروع وقيمة الأراضى والإنشاءات، ولا تكون لها نسبة ثابتة وتختلف النسبة من مشروع لآخر طبقاً لتوعية المشروع ومكانه.

وأكد حسنين أن الشركة لديها مخزون من الأراضى، ولكنها تبحث عن أراض جديدة لبناء مشروعات الإسكان المتوسط عليها، حيث إن الشركة تنوى التوسع فى استثماراتها خلال السنوات الخمس المقبلة فى الإسكان المتوسط بجانب ما تقوم به الشركة من مشروعات تخاطب الشرائح الأخرى.

وكشف حسنين عن أن الشركة لديها أراض فى طريق مصر – إسكندرية الصحراوى ومناطق أخرى، ولكنها لا تصلح للإسكان المتوسط، مشيرًا إلى أن الهدف الرئيسى فى توجه الشركة لزيادة رأس المال هو التوسع فى الإسكان المتوسط لأن مثل هذه المشروعات هى الأكثر طلبًا خلال الفترة الحالية، مما شجع الشركة على طلب شراء 50 فداناً فى مدينة القاهرة الجديدة لإقامة كومباوند عمارات سكنية لهذه الشركة، ويرى حسنين أن مدينة القاهرة الجديدة تحتاج مثل هذه المشروعات، نظرًا لأنها أصبحت مكتظة بشريحة المساكن الفاخرة، لافتًا إلى أن الشركة تبحث عن أراض فى مرسى علم بمساحة 15 فدانًا لإقامة مشروع سياحى عليها، مشيرًا إلى أن نسبة الزيادة فى أسعار الوحدات داخل الكومباوند، تزيد بنسبة %10 من ثمن الوحدة خارج الكومباوند، بالإضافة إلى ارتفاع الطلب من العملاء على شراء وحدات داخل كومباوند، مقارنة بالفترات السابقة، نظرًا للحالة الأمنية السيئة التى تمر بها البلاد.

وأكد حسنين زيادة المعروض حاليًا من الوحدات السكنية داخل مدينة 6 أكتوبر، مما يجعل الشركة لا تضعها فى خططها الحالية، لافتًا إلى انتهاء المرحلة الأولى من مشروعها «ليك دريم» من إنشاءات وتشطيبات فى سبتمبر المقبل، موضحًا أنه تم تسويق %70 من المرحلة الأولى، والتى تمثل %65 من المشروع، وأنه تم بدء العمل فى المرحلة الثانية من المشروع، وتسويق بعض الوحدات، وقال إن نسبة الاستردادات منذ قيام الثورة لمشروعات الشركة لا تتعدى %3، وذلك يعود لقدرة الشركة على احتواء عملائها.

وتوقع حسنين أن ترتفع أسعار العقارات خلال فترة الصيف بنسبة %20، نتيجة ارتفاع سعر صرف الدولار، زيادة وأسعار الحديد والأسمنت والزان بنسبة %30، مطالبًا الحكومة بالعمل على الحد من ارتفاع أسعار العملات الأجنبية، وأيضًا ذلك عن طريق اتخاذ قرارات فعالة فى توقيتات مناسبة.

وأكد حسنين أن كل الأعباء التى تتم إضافتها نتيجة زيادة الأسعار يتحملها المشترى أو المستفيد النهائى من الوحدة السكنية، حيث إن كل مستثمر يضخ نسبة تحت الحجز أو الزيادة عن دراسة الجدوى للمشروع، موضحًا أن التمويل العقارى لم يتم تفعيله فى مصر حتى الآن، حيث إن الفائدة المحتسبة على التمويل العقارى فى بعض الدول تتراوح بين 1 و%3، ولكن التمويل فى مصر يقوم على الشركات التى تقوم بالاقتراض من البنوك، وتضاف إليه مصروفات إدارية ونسبة الربح أو الفائدة للقرض وعليه لا يضطر المشترى إلى زيادة فترات التقسيط لعدد من السنوات حتى لا يشعر بارتفاع القسط، وبالتالى تتضاعف ثمن الوحدة، وهذا ما ترفضه ثقافة المستهلك المصرى، بالتأكيد على عدم الرجوع فى التعاقدات واحترام الدولة، لتعاقداتها فى ظل تغير الوزارات أو النظام، وألا يتم تطبيق أى نظام جديد بأثر رجعى وإذا ما كان لدى الدولة أى إثباتات حول ما تم من تعاقدات فعلى الدولة محاسبة من قام من المسئولين بهذه التعاقدات، لأن المستثمر لا ذنب له فى ذلك.

ورفض حسنين طريقة طرح الدولة للأراضى بالمزاد، ويرى أن هذه الطريقة لن تجدى شيئاً، حيث إن الأراضى التى تم بيعها فى المزاد الشهير الذى تم عام 2007، كان سبباً رئيسياً فى ارتفاع أسعار العقارات فى مصر، ومع ذلك لم تقم الشركات باستكمال مشروعاتها، نظرًا لارتفاع سعر الأرض، وبالتالى الأقساط المستحقة، مشيرًا إلى مشاركة العديد من المستثمرين الذين وضعوا سعرًا عادلاً للأراضى وقتها، وكانت الشركة السعودية من ضمن من تقدموا للمزاد ووضعت سعرًا 2000 جنيه للمتر فى ذلك التوقيت بينما ارتفع السعر إلى 4000 جنيه فى بعض القطع، وهو سعر غير عادل، مما أدى إلى تعثر المستثمرين الذين حصلوا على الأراضى، ولم تحقق الدولة أى فائدة من هذه المزادات، حيث إنها لم تنجح فى تحصيل هذه المبالغ.

واقترح حسنين أن تكون المزايدة على المظروف الفنى، وليس على السعر، حيث يتم وضع سعر عادل وتكون المنافسة على المشروع، مشيرًا إلى أن المدن الجديدة تفتقد توفير فرص العمل، التى تعمل على تنمية المدن، بالإضافة إلى المواصلات والخدمات، مما أدى إلى غلق العديد من الوحدات السكنية دون إشغالها نتيجة عدم وجود خدمات وفرص عمل.

وطالب بتوفير الأمن، واستقرار الوضع السياسى فى البلاد، لتحقيق بيئة مناسبة لجذب الاستثمارات، بالإضافة إلى قيام البنوك بدورها التمويلى مع المستثمر الجاد دون تشدد، مشيرًا إلى ضرورة تطوير الأداء فى المحليات وتحسين الأجور للعاملين والجهاز الإدارى للدولة، مع وضع نظام ثابت وواضح للتصرف فى أراضى الدولة لافتًا إلى أنه جار بحث آليات لتنفيذ فكرة زيادة رأسمال الشركة.