حلَّت مها عبد الرازق، العضو المنتدب لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية، إحدى شركات قطاع الأعمال العام، ضيفة على برنامج «CEO Level» متحدثة عن الخطط المستقبلية للشركة، وخططها على المديين المتوسط والبعيد.
وكشفت مها عبد الرازق، خلال أحدث حلقات الموسم الثانى من البرنامج الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، ويذاع الخميس من كل أسبوع فى تمام الثامنة مساء على قناة «ALMAL TV» عن رؤية الشركة حول التوسعات المستقبلية، وكيفية رفع معدلات النمو، وغيرها.
وإلى نص الحوار:
● حازم شريف: ما الخلفية الدراسية والعملية للعضو المنتدب لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية؟
مها عبد الرازق: تخرجت فى كلية تجارة، قسم محاسبة، وعملت منذ بدايتى فى البنوك بقطاع التمويل والائتمان العقارى، سواء خلال رحلة عملى فى مصر أو خارجها، كما أننى عملت فى التجزئة المصرفية والتمويل العقارى والسوق الأولية والثانوية.
فى الوقت الحالى، كُلفت بمنصب العضو المنتدب التنفيذى للاستثمار والمالية لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية، إضافة لعضوية مجلس إدارة غير تنفيذى لبنك HSBC.
كما أننى عملت فى العديد من البنوك المحلية والأجنبية، منها العربى الأفريقى وبنك عودة، علاوة على عملى فى وقت سابق مستشار لوزير التنمية المحلية وكنت معنية بالفئة الأقل من محدودى الدخل فى مشروع «مشروعك»، وكذلك عضو مجلس إدارة التمويل العقارى، وعضو مجلس إدارة شركة الأهلى للتمويل العقارى، إضافة لأعمال أخرى كثيرة.
● حازم شريف: لكن هل تتفقين أن أغلبها مصنف فى الأنشطة المالية غير المصرفية؟
مها عبد الرازق: جانب كبير من أعمالى كان مرتبطا وبشكل كامل بقطاع العقارات، ودائمًا ما كان يقع أمامى عمليات تقييم العقارات بحكم المناصب التى كنت أعمل بها، وهو ما مكننى من القدرة على القيام بها، وكذلك الحكم عليها (عمليات التقييم) سواء كانت مناسبة من عدمه.
كما أن عملى ضمن منظومة شركة مصر لإدارة الأصول العقارية أضاف لخبراتى فى هذا الملف، وأتاح لى التعرف على حجم الثروة العقارية فى القاهرة، خاصة القديمة التى تشير إلى عظمة البناء المصرى القديم وإلى أى مدى كان حجم التطور، وكيف تمكن هؤلاء من تطبيق عملية التنمية المستدامة التى يتحدث عنها العالم اليوم، من خلال مراعاة تفاصيل هامة فى المبانى والتى كان جزءًا منها التهوية والتدفئة والإضاءة.
● حازم شريف: «مصر لإدارة الأصول العقارية» لديها خبرة كبيرة وأصول قديمة تعمل على إداراتها، لكنها شركة حديثة نوعًا ما، والشركة التى تشبهها فى السوق هى «الإسماعيلية» التى أنشئت للاستحواذ على وحدات وعقارات فى وسط البلد، لكن مصر لإدارة الأصول عندها محفظة ضخمة خاصة فى وسط البلد.. هل لك أن تطلعينا على حجم المحفظة؟
مها عبد الرازق: حقيقة الأمر أنه لا يمكن أن تكون هناك مقارنة بين مصر لإدارة الأصول العقارية وأى شركة أخرى، لأنه وببساطة المقارنة غير موجودة، والشركة لديها محفظة هائلة جدًا، ويمكن أن نقول إننا نمتلك أصولًا فى جميع محافظات مصر، جميعها فى منطقة «الداون تاون».
ولدينا فى القاهرة 327 عقارًا منها 172 عقاراً نصفها محفظة، «إحنا نقدر نقول عندنا محفظة فى جميع المحافظات المصرية، خاصة فى مناطق وسط البلد، ونصف محفظتنا تقريبًا عقارات تاريخية، وهذا الرقم فى القاهرة فقط، بخلاف ما نمتلكه فى باقى المحافظات مثل »الإسكندرية والدلتا وسيناء والصعيد« وهذا يعنى أننا أكبر شركة تمتلك محفظة عقارية.
نستهدف أرباحًا خلال العام المالى الحالى تفوق 224 مليون جنيه
● حازم شريف: شركة الإسماعيلية كانت لديها القدرة على اختيار العقارات التى ترغب فى شرائها بخلاف «مصر لإدارة الأصول العقارية» التى ورثت عقارات بعضها له جاذبية والآخر به مشاكل.. هل لك أن تطلعينا على وضع الشركة والخطط المستهدفة خلال السنوات الثلاث المقبلة؟
مها عبد الرازق: الحقيقة أن حجم شركة الإسماعيلية أصغر من حجم «مصر لإدارة الأصول العقارية»، كما أن «مصر لإدارة الأصول العقارية» بلغت أرباحها منذ ثلاث سنوات 60 مليون جنيه، وفى العام التالى حققت 134 مليونًا، وفى العام الماضى حققت 224 مليونًا، ونستهدف هذا العام تحقيق أرباح أعلى مما تم فى العام الماضى.
وكانت الشركة تعمل فى المرحلة الماضية على بناء بعض المساحات المملوكة لها، وعلينا أن نعترف أنها لا تمتلك هذا التخصص، ولا الإدارات التى لديها تركيز فى هذا الجزء، وهو ما دفعنا لتغيير هذه الخطة لندخل فى شراكات بالأراضى التى نمتلكها مع من يمتلكون الخبرة الجيدة فى عملية التطوير.
«مصر لإدارة الأصول العقارية» لا تبيع ما تملكه لكنها تعمل على إدارة وتطوير وتعظيم العائد، وهو جزء من فكر الشركة الذى تعمل عليه طول الوقت.
● حازم شريف: لكن الأوراق تشير إلى أن الشركة قامت بعمليات بيع خلال الفترة الماضية.. ما تعليقك؟
مها عبد الرزاق: «إحنا بعنا قطعة أرض وحيدة العام الماضى فى منطقة التجمع الخامس».
● حازم شريف: لماذا تم بيع هذه المساحة؟
مها عبد الرزاق: «لأننا اكتشفنا أننا سنستفيد من الناحية الاستثمارية، والأموال التى تحصلنا عليها من بيع هذا الجزء الصغير، دخلنا فى مشروع المول فى نفس المكان، فى صورة تأجير طويل الأجل لمدة 25 عامًا يضمن حدًا أدنى للعائد، كما أن بعض عمليات البيع تمت لأجزاء من وحدات أو عقارات تمتلك فيها مصر لإدارة الأصول العقارية مساحات صغيرة جداً، ولن يكون واقعى أن نحتفظ بها، فتمت عملية البيع لتعظيم الدخل.
● حازم شريف: الشركة تمتلك ما يقرب من 10 آلاف وحدة، لكن أغلبها إيجار قديم.. فى مثل هذا الوضع كيف يمكن أن تحقق الشركة نموًا سواء فى الإيرادات أو صافى الربح؟
مها عبد الرازق: هناك قانون جديد تم إقراره للشخصيات الاعتبارية، وهذا القانون سمح لنا بزيادة الإيجار 5 أضعاف ما هو عليه، علاوة على تحديد زيادة بشكل سنوى على القيمة الإيجارية للوحدة، على أن تنتهى العلاقة الإيجارية بعد 5 سنوات.
وبمرور 5 سنوات من الآن ستكون لدى الشركة محفظة بها ثروة هائلة، لأن أغلب الوحدات وبمرور هذه المدة ستكون فارغة، وأغلبها يقع فى مناطق حيوية وهامة جدًا.
● حازم شريف: ما نسبة الوحدات المؤجرة لكيانات اعتبارية؟
مها عبد الرازق: عدد الوحدات المؤجرة لكيانات اعتبارية فى حدود ثلث المحفظة، كما أننا نمتلك وحدات فى عدد من المناطق مؤجرة بنظام الإيجار القديم، والقانون يسمح للمستأجرين بتوريثها للجيل الثانى وحتى الثالث، لكن بعض الوحدات تعرضت للاغتصاب، ونجد آخرين مقيمين فيها، وهو ما اكتشفناه خلال عملية المراجعة التى نعمل عليها.
والشركة بات لديها اهتمام كبير بهذا الملف لاستعادة الوحدات التى حصل عليها البعض دون وجه حق، والحقيقة هذا الدور كانت تقوم به أيضًا الإدارات السابقة، لكن فى الوقت الحالى نركز على هذه النقطة لاستعادة حقوقنا بشكل كامل، بعد مراجعة جميع الأوراق القانونية، والتأكد من حقيقة الشخص المتواجد فى الوحدة، حتى إننا انتزعنا وحدات كانت تؤجر بـقيمة 1000 جنيه، وأعدنا تأجيرها بحوالى 100 ألف.
قانون الشخصيات الاعتبارية مكننا من زيادة القيمة الإيجارية 5 أضعاف
● حازم شريف: تحدثتِ عن الكيانات الحكومية التى يتم التفاوض معها حول القيمة الإيجارية، لكن فى آخر ميزانية أغلب المستهدفات وذكر أن من بين الأسباب عدم توصل الشركة لاتفاقات جديدة.. إلى أى مدى يمكن التغلب على هذا الأمر؟
مها عبد الرازق: بعض العقارات كنا نتفاوض بشأنها مع الحكومة، وكنا نحصل على قيمة أعلى، وحتى الجهات التى طلب منها زيادة القيمة إلى 5 أضعاف استجابت، وهناك تجاوب كبير حتى فى عملية الالتزام بمواعيد السداد، والحقيقة أنه ممنوع علينا أن نلجأ للقضاء إذا ما كانت هناك بعض المشكلات مع جهة حكومية، لكننا نلجأ للوزارة والتى تعمل على مساعدتنا فى عملية التقارب مع الجهات الأخرى، وهو ما يمكنا من التفاوض وحل المشكلة.
● حازم شريف: ما حجم النمو المستهدف الذى تسعى الشركة لتحقيقه؟
مها عبد الرازق: حققنا نموًا من 60 مليونا إلى 130.2 مليون، ثم إلى 241.5 مليون صافى بعد الالتزامات، ونتوقع أن يشهد العام الجديد وجود أرقام ستسعد الجميع، خاصة أننا فى نصف العام المالى، وأتوقع أن نصل آخر ديسمبر إلى %80 من الخطة المستهدفة للعام المالى 2022 – 2023.
مفاوضات للشراكة فى قطعتى أرض على النيل مملوكتين لنا
ولدينا خطة بديلة، وهو الأمر الذى اكتسبته من خلال العمل الممتد لسنوات فى عدد من البنوك المحلية والأجنبية، لضمان تحقيق نمو وزيادة عمليات الاستحواذات القانونية.
كما أن لدى الشركة قطعة أرض فى موقع متميز بمنطقة قصر النيل، علاوة على مساحة أخرى فى منطقة روض الفرج على النيل، يتم التفاوض حولهما فى الوقت الحالى لتنفيذ شراكة مع كيانات كبرى، سيظهر أثرها خلال السنوات القادمة.
● حازم شريف: ما استراتيجية عمل الشركة خلال الفترة الحالية؟
مها عبد الرازق: الشركة تتبع الاستدامة فى طريقة عمل الاستراتيجية الخاصة بها، حتى يتسنى لأى فرد يأتى بعد فترة معينة من استكمال ما بدأه الآخرون، وبالتالى لا يحدث فجوة، والشركة تعمل كفريق، وليس عمل فردى.
والإدارة لا تحصر عملية الترقيات على كبار السن فقط، بل تعتمد فى اختيارها على الخبرة والكفاءة وسرعة تطور الأفراد.
وتولى الشركة اهتمامًا كبيرًا بالاستثمار فى الموظفين والعمال، من أجل تحقيق نمو مستدام غير مرتبط بفرد واحد، إنما يتعلق باستراتيجية عمل المؤسسة ككل».
وجميع العوامل السابقة تمثل معطيات تسهم فى نمو العمل، وتعظيم الدخل من الممتلكات، وزيادة الكفاءة لتحقيق قيم إيجارية أعلى.
ولدينا فريق على أعلى كفاءة مختص بجمع التحصيلات، فمن قبل، كان هناك تقاعس شديد من ناحية العملاء بسداد الإيجارات، ولكن منذ فترة بدأت الشركة بالاهتمام بذلك الملف، ومتابعة العملاء وإخطارهم أولًا بأول، وإرسال الإنذارات فى حالة التأخير عن السداد، وهذا الأمر كانت له نتيجة طيبة، لأنه للأسف أغلب الناس لا تستجيب إلا بعد إرسال إنذارات.
نتعاقد قريباً مع أحد المطورين العقاريين لاستكمال مشروع «الأوبرج»
● حازم شريف: ما شكل «مصر لإدارة الأصول العقارية» بعد 4 سنوات من الآن فأغلب الإيرادات تأتى من النشاط الخدمى الإيجارى، وماذا عن بداية تدفق إيرادات مشروعات الشراكة، وهل يوجد قطع أراضٍ أخرى مخصصة لإقامة مشروعات بغرض البيع؟
مها عبدالرازق: إن كل ما تملكه الشركة حاليًا مشروعان، الأول زهراء المعادى بالشراكة مع أحد المطورين العقاريين، وسينتهى بعد ثلاث سنوات، والثانى مشروع «أصول الهرم» على أرض «الأوبرج»، وهو عبارة عن عمارات سكنية وإدارية وتجارية، وتخارجت الشركة مع المقاول الذى كان يقوم بالتنفيذ وهناك مطور عقارى سيدخل كشريك فى هذا المشروع.
ولا تملك الشركة أراضى كثيرة، فالغرض الرئيسى للشركة إدارة الأصول، وذلك يظهر من اسم الشركة «مصر لإدارة الأصول العقارية» لأننا لا نعمل فى مجال التطوير العقارى .
● حازم شريف: كيف تتبع الشركة معايير الاستدامة فى جلب إيراداتها والحفاظ على تطورها؟
مها عبد الرازق: تستحوذ الشركة على الوحدات أو العقارات التى حصل عليها الغير بشكل غير قانونى وتعطيها القيمة الأكبر بعد تقنين أوضاعها.
وتستهدف «مصر لإدارة الأصول العقارية» الاستحواذ «القانونى» على كمية كبيرة من المبانى الإدارية، وبالتالى تدفق عوائد أكبر.
كما تعمل بنظام الـ «بى أو تي» من خلال إيجار المبانى لمدة تصل لنحو 15 عاماً، تلتزم خلالها الجهة المستأجرة بتطوير المبنى ودفع عائد مادى للطرف المؤجر، فغرض الشركة تعظيم الثروة العقارية وليس بيعها.
وستدخل الشركة خلال عام 2024، فى مجموعة من الشراكات مع كيانات التطوير العقارى التابعة للشركة الأم، «مصر القابضة للتأمين»، فعلى سبيل المثال، تمتلك الشركة نسبة فى أحد مشروعات العاصمة الإدارية المملوكة من قبل إحدى الشركات التابعة.
وبعد أسبوعين من الآن، ستوقع «مصر لإدارة الأصول العقارية» بروتوكولًا للدخول فى استثمار مع أحد الكيانات لبناء البنية التحتية، على أن يبدأ تدفق العوائد من 2024، بهدف تعظيم الإيراد، والحفاظ على الثروة العقارية، وإدارة الأصول، وهو الهدف الرئيسى، ولا يعقل أن نعمل على تحقيق أرباح فى الوقت الحالى ونترك الأمور فى المستقبل دون خطط.
وقد عملت الشركة على تطوير هيكلها الداخلى فيما يتعلق بجمع تحصيلات الإيجارات، وذلك من خلال تبنى منظومة قائمة على التعاملات الإلكترونية، وسيتم إدراج جميع المبانى التابعة لها بالتدريج، على أن نصل لتنفيذ عمليات السداد من خلال الموبايل أبليكيشن، وسيتم إنشاء أرشيف للعقود بحيث تكون جميع الأوراق والعقود متاحة.
● حازم شريف: ما المشروع المرتقب تنفيذه مكان أوبرج الأهرام؟
مها عبد الرازق: الأرض عبارة عن عمارات سكنية وإدارية وتجارية، وهى فى موقع مميز جدًا، ومن قبل تكليفى تم البدء فى عملية البناء، لكن الآن تخارجنا مع المقاول، ونعمل على تنفيذ شراكة مع مطور كبير.
● حازم شريف: كيف يمكن تلخيص محاور عمل الشركة مستقبلًا؟
مها عبدالرازق: فى 4 نقاط رئيسية، أولاها الاستمرار فى الجهد القانونى وتعظيم الاستفادة من الإيجارات والاستحواذات، وثانيها استمرار التفاوض مع الكيانات الحكومية لتطبيق القانون الجديد بغية تعظيم القيمة الإيجارية خمسة أضعاف القيمة الأساسية، وثالثها الدخول فى شراكات مع المطورين العقاريين، ورابعها الاستثمار من خلال أراضى الشركات التابعة للشركة الأم، والدخول فى شراكات مع تلك الشركات.
ومن ضمن نموذج عمل الشركة أيضًا رفع كفاءة الثروة العقارية، وكفاءة الموظفين عن طريق الاستثمار فى تطوير مهاراتهم، علاوة على استراتيجية التحول الرقمى والدفع الإلكترونى.
العلاقة مع «الإسماعيلية للاستثمار العقارى» ليست تنافسية
● حازم شريف: هل يوجد أى تعاون بين «مصر لإدارة الأصول العقارية» مع الوزارات والشركات الأخرى على غرار «الإسماعيلية للاستثمار العقارى» لتحسين كفاءة العقارات؟
مها عبد الرازق: هذا الشكل من التعاون ليس موجودًا، فعلي سبيل المثال تمت مناقشة وزارة الأوقاف فى كيفية رفع كفاءة مبان متجاورة تابعة للجهتين، ووجود تعاون حول كيفية رفع الكفاءة، وكيفية طرح المزادات، لكن هذا الأمر ليس فى الخطة، ومن المتوقع أن يكون هناك تعاون مع وزارة الأوقاف خلال الربع الأخير من العام المقبل، إضافة إلى عدد من الجهات الأخرى.
نتعاون مع وزارة الأوقاف خلال الربع الأخير من 2023
وبالنسبة إلى شركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى، فالعلاقة بيننا ليست تنافسية، ففى بعض الأحيان كانت تتقدم الإسماعيلية للحصول على أحد المبانى المملوكة لنا لإجراء عملية تطوير ورفع كفاءة وتقديم المبنى أمام المستثمرين بغرض الإيجار، ويعود إلينا المبنى مرة أخرى بعد مرور 15 عامًا، هى مدة التعاقد.
و«مصر لإدارة الأصول العقارية» لا تتعاقد على أى عمليات إيجار لمدد تزيد على 15 أو 20 عامًا على أقصى تقدير.
أتوقع تضاعف الإيرادات وصافى الأرباح بعد 3 سنوات من الآن
● حازم شريف: ما توقعاتك بالنسبة لإيرادات وأرباح الشركة فى المرحلة المقبلة؟
مها عبد الرازق: أتوقع تضاعف الإيرادات وصافى الأرباح بعد 3 سنوات من الآن، وأتصور أنه بعد مرور 4 سنوات ستكون الشركة فى مكان آخر، وستصبح هناك طفرة حقيقية فى العام الخامس.