العقارية مؤخرا الى تضمين عقد بيع الوحدة ببنود من شأنها محاربة ظاهرة
إعادة البيع، وقد شاع استخدام بندين دون غيرهما، الأول عدم تمكن العميل من
التصرف فى الوحدة العقارية إلا بعد الانتهاء من كامل الأقساط المستحقة
عليها، والثانى هو وضع الشركة لنسبة محددة تأخذها عند إعادة بيع الوحدة.
واتفقت
الشركات فيما بينها على أن الإجراء الأول هو حق أصيل لها، خاصة أنها لا
تضمن العميل الثانوى الجديد، وهى لا تريد الخوض فى مشكلات مالية مع أحد
عملائها المتعثرين، فيما أشارت الى أن السبب الرئيسى للبند الثانى الخاص
بالنسبة من كل عملية تصرف فهو ملاحظة الشركات تزايد عمليات الشراء من قبل
المستثمرين الأفراد والسماسرة فى الوقت الحالى للاستفادة من الطفرة
المنتظرة فى أسعار العقارات فى الفترة المقبلة.
قال المهندس علاء
فكرى، رئيس مجلس إدارة «بيتا إيجيبت» للاستثمار العقارى، إن لجوء الشركات
العقارية فى هذا التوقيت لتضمين عقد بيع الوحدة ببند يشترط على العميل
الانتهاء من كامل الأقساط المستحقة عليها قبل التصرف بها، موضحا أن الشركة
تكون شريكة العميل فى الوحدة طالما لم يتم الانتهاء من الأقساط المستحقة
عليها.
وأضاف أن من حق الشركة وضع هذا البند لضمان عدم حدوث أى
مشكلات مالية قد تنتج عن عملية إعادة البيع، كأن يلجأ العميل الأساسى الى
التلاعب بالعميل الثانوى فى الجزء الخاص من المستحقات، كما أن بعض الشركات
تشترط مواصفات محددة فى عملائها لضمان عدم تعثرهم ماليا أثناء تسديد أقساط
الوحدة، بما يفتح بابا من الجدال والمشكلات بين الطرفين عادة ما تكون وسيلة
الفصل بها القضاء والذى يستغرق فترات طويلة للوصول الى حل فاصل للمشكلة.
ولفت
الى أن بعض الشركات قد تقبل بتنازل أحد العملاء الى شخص آخر عن وحدته،
ولكن فى وجود ومعرفة الشركة، حيث تقوم الشركة بالتعامل مع العميل الجديد فى
حال إرادته استكمال الأقساط نفسها بالفترة الزمنية نفسها بفحصه ائتمانيا،
وعند التأكد من قدرته على سداد هذه الأقساط يتم التنازل بعد سداد رسوم
التنازل وتلك الرسوم لتغطية نفقات الشركة فى نقل عدادى الكهرباء والغاز
باسمه وما الى ذلك.
ومن جانبه لفت رأفت إسكندر، رئيس مجلس إدارة
شركة «هييجو» للاستثمار العقارى والمقاولات، الى ضرورة التفرقة بين البندين
سواء الخاص بعدم التصرف فى الوحدة إلا بعد الانتهاء من كامل أقساطها،
والثانى فرض نسبة على عمليات إعادة البيع للوحدة، فالأخير لا يرقى الى
مستوى الظاهرة والدفاع الأساسى له هو رغبة هذه الشركات من التربح مرتين من
الوحدة، الأولى عند بيعها الى العميل الأول، والثانية عند بيع العميل
الأصلى لها الى عميل آخر، وذلك لاستغلال بعض عمليات الشراء التى تتم فى
الوقت الحالى بهدف إعادة بيع الوحدة.
أما الإجراء الأول فهو حق أصيل للشركة، حيث إن الشركة لا تصبح ملكا خاصا لمالكها إلا فى حال الانتهاء من دفع الأقساط المستحقة عليها.
واستبعد
أن يكون أحد الدوافع لهذه الإجراءات هو محاربة عمليات إعادة البيع، خاصة
أنها لا تمثل أى خطورة على شركات الاستثمار العقارى، لأن الشركة تهتم فى
المقام الأول ببيع الوحدات السكنية ولا تهتم بفئة المشترين، وما اذا كانوا
مضاربين أم مشترين حقيقيين، لافتا الى أن الخطر ينتفى نهائيا عن الشركات
القوية التى لا تعتمد فى تمويلها على عوائد سداد الأقساط وبالتالى ضمان عدم
توقف المشروعات الحالية لها.
وأكد المهندس محمد القرشى، مدير
مبيعات إحدى الشركات العقارية سابقا، أن هذا الإجراء يكون مصاحبا لفترات
تحول القطاع العقارى من حالة الركود الى النشاط، حيث يلجأ العديد من
المستثمرين الأفراد أو السماسرة الى شراء عقارات فى أوقات الركود للاستفادة
من انخفاض قيمتها السوقية والاحتفاظ بها لحين رواج القطاع، ليقوم بإعادة
بيعها للاستفادة من فروق القيم السوقية للعقارات.
وقال إن هؤلاء
السماسرة يلجأون الى أنظمة السداد حتى تتمكن السيولة التى يمتلكها من شراء
أكبر كم من الوحدات عن طريق سداده لمقدمات أكثر من وحدة، فكلما تعددت
الخيارات والوحدات التى يمتلكها زادت فرص ربحه وسهولة إعادة بيعها فيما
بعد.
وأضاف أن العديد من الشركات اكتشفت هذا الإجراء من هذه الشريحة
من الأفراد وما له من آثار سلبية على القطاع وعليها هى الأخرى خاصة اذا
كانت تمتلك عددا من الوحدات لم يتم تسويقها أو مراحل أخرى من ذات المشروع،
حيث يقوم هؤلاء الأفراد بتسويق وحداتهم بما يجعلها منافسا للشركة نفسها،
علاوة على أنهم يلجأون أحيانا الى رفع أسعارها لزيادة أرباحهم بما ينقل
صورة ذهنية عن هذا المشروع بأن أسعاره باهظة.
وأوضح أنه بسبب هذه
السلبيات لعملية إعادة البيع لجأت بعض الشركات الى تضمين العقد بندا مستقلا
يشترط على العميل عدم التصرف فى الوحدة إلا بعد سداد كامل أقساطها، وأخرى
تذهب الى وضع نسبة من كل عملية تصرف على العقار حتى اذا قام أحد الأفراد
بشراء الوحدة بهدف الاستثمار يعود ذلك بالنفع أيضا على الشركة فيما بعد،
فيما ذهبت شركات أخرى الى منع التصرف فى الوحدة خلال فترة زمنية محددة
ترتبط عادة بانتهاء كامل مراحل المشروع.
وأكد أهمية مواجهة إعادة
بيع الوحدة إلا بعد سداد كامل أقساطها حتى لا يتم تنفير فئة الأفراد
المستثمرين من شراء الوحدات، وهى مرحلة مهمة بالنسبة للشركات خاصة فى
التوقيت الحالى، موضحا أنه كان يضع بندا فى تعاقداته أثناء توليه منصب مدير
المبيعات ينص على عدم إبراء ذمة المشترى إلا بعد سداد جميع الأقساط
المستحقة على الوحدة السكنية، ويستثنى من هذا البند المتعثرون وذلك بعد
تقديم طلب لرئيس مجلس الإدارة عن ظروف وأسباب التعثر والتحقق منها وبناء
عليها يتم اتخاذ قرار بشأن أحقية المنتفع بالوحدة السكنية قبل إتمام
الأقساط كاملة.
وفى السياق نفسه، قال أسامة المراغى، المحامى المختص
بقضايا قطاع التشييد والبناء، إنه يجوز لشركة الاستثمار العقارى تحرير
العقد بالشكل الذى تراه مناسبا دون أى قيود من أى جهة رقابية، موضحا أن دور
الجهات الرقابية والقضائية يأتى فى حال اذا تم الاتفاق على أحد البنود فى
العقد ولم تلتزم الشركة به سواء على صعيد المساحات أو مواعيد التسليم أو
مستوى التشطيب أو مقدار النسبة المتفق عليها فى العقد.
وأشار الى
أنه طالما قام طرفا العقد البائع ممثلا فى الشركة والعميل بتوقيع العقد فإن
العقد شريعة المتعاقدين فى هذه الحالة، مطالبا العملاء المقبلين على شراء
الوحدات بقراءة بنود العقد بتأن شديد والاستفسار عن بند غير مفهوم أو
اصطحاب محام مختص ذى خبرة بعقود البيع والشراء لتفادى أى تلاعبات مقننة
يمكن أن تلجأ اليها الشركة.