الرحاب ومدينتى يثيران الجدل حول منافسة الإسكان للقطاع الخاص

رضوى عبد الرازق

 تواجه وزارة الإسكان منذ طرحها مشروع دار مصر فى 2014 انتقادات بمنافسة شركات القطاع الخاص والتركيز على طرح وحدات بأسعار تقل عن السوقية مع عدم الوضع فى الاعتبار بعض العوامل والتكاليف التى يتحملها من أسعار الأراضى وتكاليف الدعايا والتسويق واختلاف مواصفات التشطيب والخدمات والتى من شأنها إضافة تكاليف إضافية للوحدة ورفع أسعارها.

وطرحت الوزارة مؤخراً 5400 وحدة سكنية بمشروعى الرحاب ومدينتى بأسعار 5950 جنيها للمتر فى مدينتى و7600 فى الرحاب وتشهد إقبالا كثيفا من العملاء على سحب كراسات الشروط، حيث أكد وزير الإسكان الدكتور مصطفى مدبولى أن اليومين الأولين فقط شهداً حجز 811 وحدة بالرحاب و 660 بمدينتى.

وتباينت آراء خبراء ومتعاملين بالقطاع العقارى حول أسعار تلك الوحدات حيث أكد البعض انخفاضها مقارنة بالأسعار التى تبيع الشركة بها والتى تتراوح بين 8575 جنيها إلى 11 ألفا للمتر بمدينتى مما يعنى قيام الإسكان بسحب عملاء شركات القطاع الخاص، فيما أكد البعض مناسبة تلك الأسعار مع السوق والوحدات المعاد بيعها، كما أن المعروض منها لا يتلاءم مع حجم الطلب الحقيقى مما يعنى عدم تأثر شركات القطاع الخاص.  

قال المهندس مجدى عارف رئيس مجلس إدارة شركة إيرا للتنمية العمرانية، إن الأسعار التى طرحت بها الإسكان الشقق مؤخراً بمشروعى مدينتى والتى بلغت 5950 جنيها للمتر وفى الرحاب 7600 جنيه تقل عن السوق وأسعار الشركة المالكة، مما يعنى أن الوزارة أصبحت تنتهج سياسة منافسة القطاع الخاص فى طرح الوحدات بأسعار أقل مما يضر بالشركات والتى لا تمتلك مزايا الجهات الحكومية نفسها فى المنافسة من حيث الحصول على الأراضى بلا مقابل والتقسيط على فترات زمنية طويلة، لافتا إلى أهمية تركيز الإسكان على دورها فى الرقابة وتنظيم السوق وتأهيل المناخ لدفع الاستثمارات وتنفيذ المزيد من المشروعات للشركات العقارية.

وأضاف أن قيام الإسكان بطرح وحدات بالمشروعات بأسعار أقل من القطاع الخاص سيسهم فى سحب عملاء الشركات العقارية وإضافة أعباء وتحديات جديدة لها، مشيراً إلى أن الدولة تقسط على 3 سنوات فى المشروعين، فى حين تصل المدة التى تمنحها الشركة للعميل إلى 10 سنوات مما يزيد الأعباء المالية والمخاطرة ويتطلب طرح الشركة الوحدات بأسعار تعوض تلك المخاطرة.

ولفت إلى أهمية قيام مسئولى الوزارة عند تسعير الوحدات التى تطرحها سواء بمشروعات مدينتى والرحاب أو دار مصر، بإجراء دراسات سوقية صحيحة والوضع فى الاعتبار عوامل أسعار الأراضى والتيسيرات الممنوحة من الشركات فى أساليب السداد والمبالغ المالية الأخرى التى تتحملها من مصاريف الدعاية والتسويق وغيرها لضمان وضع أسعار عادلة لا تضر بها وتخلق مناخاً جيداً للمنافسة، مشيراً إلى أن المشروعات المنفذة بواسطة الإسكان كدار مصر لديها عميلها والذى يختلف فى بعض الأحيان عن الباحث عن شراء وحدات من المنتجة بواسطة القطاع الخاص والذى يركز عادة على مستوى الخدمات خاصة ما بعد البيع والصيانة والتى يتميز بها.

ومن جانبه قال الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة العاشر  للتنمية والاستثمار العقارى « زيزنيا »، إنه رغم انخفاض الأسعار التى طرحت بها الوزارة مؤخراً جزءا من حصتها العينية بمشروعى الرحاب ومدينتى لكن تأثير تلك الوحدات على الوحدات المجاورة المطروحة من قبل القطاع الخاص محدود بالنظر إلى الطلب المرتفع من العملاء فى المرحلة الحالية وعدم قدرة هذه الوحدات والبالغ عددها 5400 فقط فى تلبية الطلب والاحتياج الحالى.

وأوضح دويدار أن انخفاض العملة المحلية وارتفاع الدولار ومعدلات التضخم تزيد الإقبال على شراء العقار باعتباره المخزن الأكثر أمانا للقيمة، مشيراً إلى أن الوحدات المعروضة لا تلبى احتياجات العملاء والطلب الحالى والمتراكم مما يتطلب اتخاذ الدولة عدة إجراءات منها طرح أراض مرفقة بأسعار مناسبة وتحفيز شركات الاستثمار العقارى على العمل وتنفيذ مشروعات لتلبية احتياجات السوق الحالية والمستقبلية.

وأشار إلى أن الشركات تواجه العديد من التحديات منها ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات نتيجة ارتفاع الأراضى وعدم استقرار أسعار مواد البناء والدولار، مما يسهم فى زيادة أسعار الوحدات السكنية وتحميلها على العميل، لافتا إلى أهمية قيام الدولة بوضع إجراءات لضبط الأسعار والتحكم فى الارتفاعات المستمرة فى الدولار.

فيما أضاف المهندس شحاتة محمد رئيس مجلس إدارة شركة المدينة المنورة للاستثمار العقارى، أن دخول الإسكان كمنتج أو بائع لوحدات عقارية ومنافس للشركات قد يكون فى مصلحة العميل حال قيام الوزارة بطرح وحدات تقل عن الأسعار السوقية مما يحد من مغالاة بعض الشركات فى التسعير ويضبط السوق.
وأشار إلى أنه فيما يتعلق بوحدات الرحاب ومدينتى فإن الشركة المنفذة للمشروعين والقطاع الخاص تقسط على فترات زمنية طويلة ومن ثم فإن السعر الذى تحدده أو الذى تقوم الإسكان ببعيه مقارب بالنظر إلى عوامل المخاطرة فى التقسيط على فترات زمنية طويلة.

وفى سياق آخر قال الدكتور زكريا الجوهرى، الخبير العقارى ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن الوحدات المطروحة بمدينتى والرحاب من الإسكان تتلاءم أسعارها مع السوق حيث إن الوحدات المعاد بيعها بالرحاب تتراوح بين 7500 إلى 8000 جنيه للمتر فيما تتراوح الأسعار السوقية لمدينتى بين 5500 إلى 6000 جنيه للمتر، مما يعكس إجراء الإسكان دراسات سوقية وطرح الوحدات بأسعارها الحقيقية.

ولفت الجوهرى إلى أن الفترة المقبلة ستشهد ارتفاعاً فى المتر بمدينتى نظرا لقربها من العاصمة الإدارية الجديدة حيث من المتوقع أن يبدأ سعر المتر خلال الـ 3 أشهر المقبلة بـ 10 آلاف جنيه مما يعكس زيادة إقبال العملاء على الوحدات المطروحة من قبل الوزارة بالمشروع فى المرحلة الحالية.

وأكد أن المنافسة بين الإسكان والقطاع الخاص تصب فى مصلحة العميل من حيث زيادة المعروض فى السوق وتوفير وحدات بأسعار وتسهيلات تتلاءم مع جميع الاحتياجات والطلب على العقار، مشيراً إلى أهمية زيادة المطروح من الأراضى ودعم المنتج من الشقق السكنية لتلبية احتياجات العملاء.