شهدت السوق المحلية فى الأيام القليلة الماضية زخمًا فى المناقشات بداخل القطاع العقاري؛ بهدف تنشيط وتفعيل ملف تصدير العقارات باعتباره أحد الروافد الهامة التى تراهن عليه الدولة فى تسجيل حصيلة كبيرة من النقد الأجنبى للبلاد، وتحاول الحكومة العمل قدر الإمكان لتذليل العقبات وتقديم التيسيرات اللازمة لضمان نجاح وفاعلية هذا الملف الحيوى.
مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار التابع لمجلس الوزراء عقد جلسة نقاشية حول تصدير العقار، بمشاركة من ممثلى وخبراء القطاع، شهدت نقاشات ودعوات لإعادة النظر فى بنود المبادرة الحكومية لتنشيط ملف تصدير العقارات بخلاف تلقى المقترحات من المطورين.
مى عبدالحميد الرئيس التنفيذى لصندوق دعم التمويل العقارى والإسكان الاجتماعى قالت إن الدولة تركز على القطاع العقارى باعتباره أحد الروافد الهامة لزيادة الموارد الدولارية، وخلال السنوات الثلاث الماضية حققت مصر طفرة فى تصدير العقار بقيمة 976 مليون دولار فى العام المالى 2022/2021، وهى قيمة منخفضة للغاية، ونستهدف 3 مليارات دولار سنويًّا.
وقالت إن جهات تابعة لمجلس الوزراء ووزارة الإسكان عقدت فى الفترة الأخيرة عقدت اجتماعات مع مجموعة مطورين لتناول الموقف الحالى لتصدير العقار، والذى أوضحت تقارير حكومية أنه يسجل متوسط سنوى بقيمة 700 مليون دولار.
وأكدت أن هذه الحصيلة منخفضة للغاية ولا تتناسب مع المقومات التى تتسم بها السوق المحلية من تنوع المنتجات العقارية، واختلاف مواقعها الجغرافية، بالإضافة إلى تزايد تنافسيتها فى أعقاب قرارات تحرير سعر الصرف وخفض قيمة العملة المحلية.
وذكرت أن تسابق الزمن لتقديم كل التيسيرات والحوافز لدعم المطورين، بالتزامن مع دراسة تجارب البلدان ذات الريادة فى هذا المجال للوصول لأفضل استراتيجية ممكنة لتنشيط تصدير العقارات المصرية.
وقالت إنه تم الاتفاق على إعداد توصيات ومقترحات لتنشيط ملف تصدير العقار تمهيدًا لعرضها رئاسة الوزراء لاتخاذ القرار النهائى وإصدار التشريعات الواجبة.
وذكرت أن أبرز التوصيات تدور حول استغلال الموقع المتميز لمصر فى تسهيل إجراءات منح الجنسية للمواطنين الأجانب، بجانب توفير منتجات عقارية كاملة التشطيب تلائم متطلبات العميل الأجنبي، بالإضافة إلى تشكيل إدارة متخصصة تتبع رئاسة الوزراء بشكل مباشر لمراقبة الموقف التنفيذى لتنشيط ملف التصدير وإصدار التوصيات لاحقًا.
وأضافت أن الحكومة عليها العمل الجاد لجذب كبرى الصناديق العقارية العالمية والتى تعتبر المسيطر بنحو %60 من حركة تصدير العقار فى العالم، وما زال حضورها ضعيف للغاية فى مصر، فيجب حل تلك الإشكالية وتوفير البيئة التشريعية والضريبية والعقارية المناسبة لهذه النوعية من الاستثمارات العملاقة.
تركيز على الجاليات الأجنبية
وقال المهندس طارق شكرى، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، رئيس مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية، رئيس شعبة التطوير العقارى بالغرفة التجارية، إنه من الضرورى إنشاء وحدة تابعة مباشرة لأى من رئيسى الجمهورية أو مجلس الوزراء تختص بالرقابة الدقيقة لعملية تصدير العقار وتصدر القرارات اللازمة لتيسير العملية أو إزالة أى عراقية، بجانب الدعاية الجيدة لمصر لمستجدات الأوضاع الاقتصادية والعمرانية فى وسائل الإعلام الغربية.
وأكد أهمية توفير المنتج العقارى الملائم للشريحة المهتمة بالشراء والتركيز على الوحدات كاملة التشطيب والمرافق وسهلة التسجيل بدون أى عراقيل.
وطالب بالتركيز على الشريحة الهامة أصحاب رؤوس الأموال فى الجاليات العربية والأجنبية الموجودة فى مصر البالغ عددهم 9 ملايين نسمة، بتنفيذ برامج منح الجنشسية والإقامة مقابل مبالغ دولارية، والتى بدورها قد يؤدى لحصول مصر على 4 مليارات دولار كحصيلة أولية.
ودعا لإطلاق حملات تسويقية لاستعراض الحالات الناجحة للمواطنين الأجانب ممن حصلوا على الإقامة والجنسية بشكل ميسر وسريع وعرض تلك التجارب على قنوات تسويقية تصل مباشرة لمواطنى تلك الجاليات.
دور مرتقب لوزارتى الإسكان والسياحة
فيما قال الدكتور هانى سرى الدين، رئيس لجنة الشئون المالية والاقتصادية بمجلس الشيوخ، إن تصدير العقار من الملفات التى يتم مناقشتها منذ عدة سنوات ولكنها لم تحقق الأداء المطلوب، داعيًا وزارتى الإسكان والسياحة لتركيز جهودهما على تنشيط هذا الملف واستقطاب رؤوس الأموال المهتمة، وتوفير المنتج العقارى المطلوب خارجيًّا.
وأكد أن مصر بها مناطق سياحية مميزة للغاية يمكنها المنافسة عالميًا وإقليميًّا فى ظل انخفاض قيمة العملة المحلية، داعيًا لتبسيط إجراءات منح الجنسية والإقامة من جانب وزارة الداخلية.
نصح وزارة الإسكان بتطبيق “كود” موحد لإنشاء الوحدات القابلة للتصدير، كأحد الحلول اللازمة للقضاء على مشكلة عدم توافر المنتجات الملائمة للتصدير، كما يمكن الوصول لتفاصيل هذه المعادلة بالتعاون بين مختلف المطورين.
ورفض أى دعوات أو مقترحات تتعلق بمشاركة وزارة المالية أو البنك المركزى فى مبادرات وعمليات تصدير العقار، مؤكدًا أن الأفضل إعداد خطة عمل واضحة بين المطورين والجهات الحكومية المختصة وتنظيم برامج تسويق ودعاية للمناطق السياحية.
التعهيد قد يكون المدخل
أما طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير والتطوير العقاري، فقد قال إن مصر لديها فرصة تاريخية لتكون رائدة فى مجال التعهيد على غرار ما حدث سابقًا فى الهند، والتى تملك استثمارات فى هذا المجال تدور حول 300 مليار دولار، ولكنها فى مصر مازالت تبلغ 12 مليار دولار فقط.
وتابع: الموقع الاستراتيجى لمصر بالقرب من الخليج وآسيا وأوروبا، وكذلك الولايات المتحدة أدى لتعزيز اهتمام تلك الشركات باعتبار مصر خدمية لمشروعاتهم عبر التعاون مع التخصصات الهندسية والقانونية وتحويلها بالانترنت إلى مقراتهم فى الخارج، بهدف استغلال انخفاض قيمة العملة المحلية وبالتالى انخفاض التكاليف.
وأكد أن ظهور المبانى الخضراء ساهم فى زيادة إقبال الشركات الأجنبية على شراء مقرات فى مصر، نظرًا لدور تلك المبانى فى تقليص التكاليف والمصروفات لدورها فى خفض الكهرباء ومصروفات الصيانة والتشغيل.
واعتبر أن تنوع المناطق الجغرافية للتنمية العمرانية فى مصر ما بين شرق وغرب القاهرة وساحلى البحرين المتوسط والأحمر قد تؤدى لقفزة فعلية فى تصدير العقار، بالإضافة لتنوع التخصصات المهنية والتعليم فى مصر، وضمان توفير كافة الخدمات للشركات العالمية.
وأكد أن مصر كانت مميزة فى السابق فى مجال التعهيد وتقديم الخدمات للشركات الأجنبية، ولكنها حققت طفرات لافتة فى آخر عامين.
دراسة بحثية من مجلس الوزراء
واطلعت المال على دراسة بحثية أعدها مركز معلومات مجلس الوزراء تضمنت أن حجم سوق التصدير العقارى عالميًا يُقدر بما يتراوح بين 200 إلى 300 مليار دولار، بينما لا تتجاوز حصة مصر من إجمالى السوق العالمية نحو (%2) بما يقارب (6) مليارات دولار.
تتمثل أبرز الأسواق المهتمة بشراء العقار عالميا فى خمسة أسواق بما يشمل أسواق المملكة المتحدة، ودول مجلس التعاون لدول الخليج العربية، واسكندنافيا، وروسيا، والصين والتى تنامت أهميتها مؤخرًا.
وتناولت الدراسة تجارب ناجحة لعدة دول منها الإمارات العربية المتحدة، والتى اتخذت عددًا من الإجراءات لدعم وتشجيع سياسة تصدير العقارات للأجانب، منها منح تصريح إقامة للأجانب فى الإمارات بشرط شراء عقار بقيمة لا تقل عن مليون درهم إماراتى، وتسديد 50% من قيمة العقار على الحد الأدنى، تقديم ما يثبت أن دخل المالك الشهرى لا يقل عن 10 آلاف درهم، أو ما يعادله من العملات الأجنبية.
كما سمحت الإمارات للأجانب بتملك عقارات فى إمارة “أبو ظبي” على أساس التملك الحر فى مناطق استثمارية محددة، وذلك فى إطار جذب مزيد من المستثمرين إلى القطاع العقاري، إذ إن الوحدات السكنية فى المناطق سيتم تسجيلها وفق قانون التملك الحر فى أبو ظبي، وسيتم إصدار عقود تملك عقارى للمستثمرين. فضلًا عن توافر مناطق محددة للاستثمار العقارى للأجانب.
تجارب ناجحة
أما دول الاتحاد الأوروبى ومنها اليونان فقد تميزت فى التصدير العقارى ببرنامج “التأشيرة الذهبية”، وهى عبارة عن منح أى شخص يقرر شراء عقار فى الدولة بسعر لا يقل عن قيمة محددة حق الإقامة المؤقتة، هو وأسرته، والحق فى العمل ثم الوصول إلى الإقامة الدائمة والتجنس.
فدولة اليونان (إحدى دول الإتحاد الأوروبى وعضو منطقة الشنجن) على سبيل المثال تقدم برنامج التأشيرة الذهبية لكل شخص يستثمر فى العقار بحد أدنى 500.000 يورو، ويتم منح المستثمر إقامة لمدة 5 سنوات تجدد طالما العقار فى حوزته.
أما إسبانيا فتمنح تأشيرة الإقامة لمدة عام قابلة للتجديد بشرط شراء العقارات، وذلك بموجب القانون رقم 14 لسنة 2003 الخاص بدعم أصحاب المشروعات دوليًّا، إذ يمكن للأجانب تقديم إثبات شراء العقارات بإسبانيا للتقدم للحصول على هذه النوع من التأشيرات باستثمار يبلغ أو يفوق 500 ألف يورو لكل متقدم، وهذه الرسوم معفاة من الضرائب.
البرتغال تقدم تصريح إقامة يعرف باسم “برنامج التصريح الذهبى للإقامة”، وهو تصريح إقامة سارٍ لمدة 5 سنوات، وذلك مقابل عدة فرص استثمارية متاحة، إحداها الاستثمار فى العقارات، ويشترط قانون الدولة ألا تقل قيمة العقار عن 500 ألف يورو.
أرقام هامة عن مصر
وأكدت الدراسة أن هناك ما يقرب من 15 مليون شقة سكنية شاغرة فى مصر بما يمثل ثروة عقارية غير مستغلة بقيمة تقارب 15 تريليون جنيه، ومع احتساب متوسط تكلفة الفرصة البديلة، يتضح أن الاقتصاد يخسر سنويًا نحو 2.25 تريليون جنيه تعادل 75 مليار دولار نتيجة عدم استغلال هذه الثروة.
ووفقًا للدراسة بلغ صافى الاستثمارات الواردة لشراء العقارات من خلال غير المقيمين بنحو 312.5 مليون دولار مقابل 165 مليون دولار بزيادة نسبتها %90 عن الفترة المماثلة من العام المالى الماضى 2022- 2023، وسجلت حصيلة بيع شركات وأصول إنتاجية لغير مقيمين نحو 15.4 مليون دولار خلال 2023- 2024 مقابل نحو 1 مليار دولار خلال الفترة المماثلة من العام السابق.
تيسيرات الحكومة وعوامل النجاح
وانتقلت الدراسة لتناول فرص النجاح فى مصر، وشملت أنها تحظى بفرصة جيدة للدخول إلى مجال تصدير العقارات؛ فهى لديها محفظة عقارية كبيرة ذات إمكانيات مبشرة، ففى مصر توجد نوعيات مختلفة من الأنماط العقارية؛ مثل المنتجعات السياحية الساحلية على ساحلى البحرين الأحمر والمتوسط، والمدن الجديدة من الجيل الرابع ذات ناطحات السحاب مثل مدينة العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة.
قامت الدولة باتخاذ بعض الإجراءات لتيسير تصدير العقارات إلى الخارج؛ فصدر قرار وزير الداخلية رقم (828 لسنة) 2017 بمنح الإقامة المؤقتة لمدة 3 سنوات لكل أجنبى يقوم بشراء عقار بقيمة 200 ألف دولار، و5 سنوات لمن يقوم بشراء عقار بقيمة 400 ألف دولار قابلة للتجديد طالما ظل العقار بحوزته، ثم أتبعه قرار وزير الداخلية بتاريخ 15 ديسمبر 2018 بمنح الترخيص للإقامة لمدة عام لكل أجنبى يتملك عقار قيمته لا تقل عن 100 ألف دولار، وثلاث سنوات لمن يتملك عقار لا تقل قيمته عن 200 ألف دولار، وخمس سنوات لمن يتملك عقار الذى لا تقل قيمته عن 400 ألف دولار.
تسهيلات للحصول على الجنسية المصرية للمستثمر العقاري، فأصدر رئيس مجلس الوزراء القرار رقم 3099 لسنة 2019 والذى ينص على منح الجنسية المصرية لكل شخص يقوم بشراء عقار مملوك للدولة أو شخصية اعتبارية عامة بقيمة لا تقل عن 500 ألف دولار، ثم تعديله بقرار رقم 876 لسنة 2023، والذى نص على تخفيض مبلغ سعر الوحدة المشتراة إلى ما لا يقل عن 300 ألف دولار.
هذا بالإضافة إلى الانخفاض النسبى فى تكلفة إقامة المشروعات العقارية السكنية أو السياحية (تكلفة رأس المال أو العمالة).
مشروع بيت الوطن الذى استهدف المصريين بالخارج، وقدمت الدولة عدة حوافز لزيادة الطلب على هذا المشروع، ففى ديسمبر 2019 قدمت الدولة المصرية تيسيرات ومحفزات للأجانب للاستثمار فى العقارات.
وفى يناير 2023، تم تشكيل لجنة بهدف إعداد برنامج متكامل للنهوض بنشاط التمويل العقاري، بالإضافة إلى وضع تصورات بشأن نشاط تصدير العقار للخارج بما يسهم فى توفير النقد الأجنبي.
إتاحة تيسيرات لقطاع المطورين العقاريين، ومنها منح المطورين العقاريين والمشروعات الاستثمارية، فائدة أقساط %10 فقط بدلا من الفائدة السارية المعلنة من البنك المركزي، وذلك لمدة عامين، بالإضافة إلى مد المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات العقارية بواقع %20 من إجمالى المدة الزمنية الأصلية لتنفيذ هذه المشروعات، وخفض النسبة المئوية لاعتبار المشروع قد اكتمل تنفيذه، لتكون %85 بدلاً من %90.
تنظيم مجموعة من المؤتمرات والملتقيات للتشجيع على الاستثمار العقاري، واستعراض الفرص الاستثمارية المتاحة والتعريف بها، ومن بين هذه المؤتمرات مؤتمر مستقبل المدن الجديدة فى مصر والذى تم إطلاقه عام 2019.
أبرز التحديات
وعن التحديات التى تواجه مصر، فقد لخصتها الدراسة فى المنافسة مع الدول الأوروبية وبالأخص دول حوض المتوسط فى مجال تصدير العقار، والارتفاع الشديد فى أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت وخلافه، مرورًا بالصعوبة فى تدبير العملة الأجنبية لإتمام عمليات الاستيراد للمعدات والمواد الخام التى لا تصنع أو تستخرج من داخل مصر.
وفى يناير الماضى أعلنت الحكومة عن مبادرة مقترحة لتصدير العقار المصري، سواء للمصريين بالخارج، أو العرب والأجانب، لجذب مزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى السوق المصرية.
بنود المبادرة تضمنت إنشاء منصة حكومية تتيح للمطورين إدراج وحداتهم شرط أن تكون جاهزة للتسليم الفورى أو بعد عام على أقصى تقدير، مع تحديد سعرها بالجنيه، والتى سيتم تحديد سعرها بالدولار من وزارة الإسكان بهدف البيع فى الخارج، مع السماح بتطبيق نسبة خصم عند سداد المبلغ “كاش”.
وبمجرد توقيع العقود بين المطور والمشترى، سيتم تحويل تلك الحصيلة الدولارية إلى وزارة المالية، والتى بدورها سوف تسددها للمطور صاحب الوحدة المباعة ولكن على أقساط دورية بالجنيه، كما شمل التصور أيضًا تعهد المالية برد نحو %80 من قيمة الأموال التى سددها المستثمر عند الشراء، وذلك بعد مرور 10 سنوات
أهم المقترحات والمتطلبات
أما المتطلبات الهامة لدعم وتنشيط تصدير العقارات، فتدور حول التحديد الدقيق لأدوار كافة الجهات الموجودة بالدولة والمعنية بالمبادرة، ومنح تسهيلات أكثر أو خفض الحد الادنى أو زيادة مدد الإقامات حتى تصبح قادرة على جذب المواطنين الراغبين فى الاستثمار خارج دولتهم.
يجب العمل على فكرة الإيجار نظير الإقامة على أن تكون مدد محددة وتحول بالعملة الأجنبية من الخارج (تطبق جمهورية مالطا بالاتحاد الأوروبى هذا النظام، ودعم الصناعات الوطنية فى صناعة مكونات التشييد والبناءً محليًّا لتخفيض تكلفة الاستيراد، وبالتالى خفض أسعار الوحدات العقارية وتشجيع المستثمرين على الاستثمار فى مصر.
دعت الدراسة للتوسع فى إقامة معارض عقارية خارج مصر على المستوى الدولي؛ بهدف جذب العديد من الأجانب للاستثمار فى مصر، على غرار المعارض السياحية التى تقام فى الخارج.
الدراسة طالبت بإعادة النظر فى إطار تشريعى داعم للمبادرة، وتوفير رقابة قانونية واقتصادية على تفعيل استراتيجية تصدير العقارات، والتأكد من الالتزام بالقوانين والضوابط المقررة، وكذلك ضرورة وضع استراتيجية متكاملة لتسويق العقار المصرى بالخارج، وتحديد الأسواق المستهدفة والمنتجات القابلة للتصدير، والعميل المستهدف.
عقد بروتوكول بين صناديق التمويل العقارى المصرية والأجنبية، نظرًا لأنه فى الخارج يتم شراء العقارات من خلال تلك الصناديق، وفقًا لدراسة مجلس الوزراء.
تمت الدعوة لتأسيس شركة مختصة لإدارة العقارات فى مصر على غرار نظيرتها فى الدول المختلفة تختص ببيع وتأجير الوحدات العقارية للمستثمرين والمستأجرين فى الداخل والخارج، على أن تقوم الشركة بكافة الترتيبات التى تتعلق بالبيع والتأجير وتصدير العقار والترويج، وتسجيل الوحدات، وسداد الضرائب المستحقة، وعمليات خدمات ما بعد البيع.
طرح أراضٍ فندقية
واقترحت عبير عصام، عضو غرفة التطوير العقاري، طرح أراضٍ مميزة للنشاط الفندقى تكون بجوار مقرات الجامعات الخاصة فى مختلف المدن العمرانية الجديدة، وهو ما يضمن بيع تلك الوحدات للطلاب الوافدين من الخارج، كما طالبوا بإطلاق مدارس تطبيقية متخصصة تركز على تنفيذ وحدات سكنية تناسب العميل الأجنبي.
وشملت المطالب أيضًا تبنى الحكومة لسياسة تسويق عالمية لكافة مقومات الحياة فى مصر وتطور الأعمال فى مختلف المجالات، بجانب المشاركة فى المعارض العالمية، وعدم قصر الحضور فى تلك الفعاليات على المشروعات العقارية فقط وإنما تطور الأعمال فى مصر.