ارتفعت أسعار المنازل فى الولايات المتحدة مجدداً بعد أن شهدت تراجعاً خلال مدة قاربت الخمس سنوات، وتشير فى هذه الأثناء جميع المؤشرات الكبرى التى تقيس أسعار المبيعات إلى تحقق ارتفاع متواضع على المستوى القومى خلال الأشهر القليلة الماضية، حتى بعد حساب الأنماط الموسمية المؤثرة على مستويات المبيعات .
ويرى جيد كولكو، من وكالة بلومبرج الإخبارية الاقتصادية، أن المؤشرات السابقة تؤكد أهمية اتخاذ التدابير التى تكفل عدم العودة لنشوء فقاعات عقارية فى السوق الأمريكية عن طريق التأكد من ربط الإقبال على شراء المنازل بمستويات الدخول وبالموقع الجغرافى، الذى يؤدى ابتعاده عن التجمعات السكنية الكبرى فى المدن إلى زيادة فرص تعثر أصحاب المنازل فى سداد أقساط قروض الرهن العقارى .
ويتم تسجيل صعود أكبر فى الأسعار عندما تستثنى من البيانات مبيعات المنازل المسحوبة من أصحابها بسببب عجزهم عن سداد الأقساط، ويتوقع المحللون تحقيق صعود لاحق فى الأسعار وفقاً لموشر أسعار البائع الدنيا التى تعد مؤشراً رئيسياً لأسعار المبيعات والتى نشرتها شركة تاليا البحثية، حيث ارتفعت بمعدل سنوى تقدر نسبته بنحو %3.3 فى الربع الثانى من العام الحالى، بعد حساب التغيرات الموسمية، كما ارتفعت الأسعار فى 84 مدينة من بين 100 مدينة أمريكية كبرى .
ويتم فى هذه الأثناء استبعاد احتمال تراجع الأسعار إلا فى حال تباطؤ وتيرة نمو الاقتصاد الأمريكى بسبب تفاقم الأزمة الاقتصادية فى أوروبا أو فى حال حدوث طفرة فى معدلات سحب المنازل من أصحابها المتعثرين .
وعلى الرغم من أن موجة ارتفاع أسعار العقارات حالياً تبعث برسائل اطمئنان للسوق العقارية ولسياسات الإسكان على حد سواء فإنها مصدر قلق أيضاً .
ويذكر أن التأثير المباشر المتوقع جراء ارتفاع أسعار المنازل هو بدء تراجع حجم المخزون، فمخزون المنازل فى العام الماضى الذى بدأ حتى قبل صعود الأسعار قد انكمش بنسبة %20 بسبب تراجع حالات سحب المنازل وتقلص بناء مساكن جديدة، ومن شأن تراجع المخزون تحقيق زيادة فى الأسعار، وعندما يتراجع عدد المنازل المتاحة يبدأ البائعون المطالبة بزيادة الأسعار .
وتدور حالياً حروب فى بعض الأسواق المحلية بسبب سعى المشترين لتقليص الأسعار بقدر الإمكان فى ظل اتجاه الأسعار حالياً للارتفاع، كما أن ارتفاعها من شأنه الإسهام فى تسريع وتيرة تخفيض حجم المخزون على المدى القريب بسبب إقبال المشترين على اتخاذ قرارات شراء سريعة أملاً فى سداد أقل أسعار ممكنة، كما يقوم البائعون فى هذه الأثناء باستغلال موجة الارتفاع فى الأسعار عن طريق الامتناع عن طرح منازلهم للبيع فى الأسواق تحسباً لحدوث المزيد من الارتفاع فى الأسعار، وكشفت دراسة أعدتها شركة تاليا البحثية، أن ما يزيد على %61 من الناس يتوقعون ارتفاع الأسعار فى أسواقهم المحلية خلال العام المقبل .
ومن المتوقع تسجيل نمو مطرد فى المخزون على المدى الطويل فى حال استمرار الصعود فى الأسعار، وتلعب الأسعار المرتفعة دور تشجيع المزيد من البائعين على اتخاذ قرار بالبيع بما فى ذلك البائعون الذين تأخروا فى سداد أقساط قروض الرهن العقارى وكذلك البنوك التى لديها محافظ بها العديد من المنازل التى يتوجب سحبها من أصحابها المتعثرين .
ويرى كلكو أن ارتفاع الأسعار يدفع شركات الاستثمار العقارى لتسريع وتيرة إنشاء المنازل الجديدة، وقد تباطأت وتيرة تعافى قطاع الإنشاءات بعد التدهور الذى لحق به فى أعقاب مرحلة الإفراط فى معدلات البناء أثناء تضخم الفقاعة العقارية، ولا يزال حجم المنازل الجديدة أقل بمقدار النصف مقارنة بإجمالى التوظيف فى بقية القطاعات الاقتصادية منذ عام 1946.
وتتزايد فرص مساهمة سوق الإسكان فى تحقيق تعاف يطال بقية القطاعات الاقتصادية فى حال تسبب صعود الأسعار فى دفع معدلات الإنشاء للوصول للمستويات المعتادة .
ويؤدى ارتفاع الأسعار كذلك إلى تخفيف الأعباء التى يتحملها واضعو السياسات لاصلاح سوق الإسكان وتعزيز الجدوى الاقتصادية لبعض برامج تخفيف اشتراطات قروض الرهن العقارى .
وعندما تتزايد فرص ارتفاع الأسعار يسهل تمرير البرنامج الذى يتيح قيام البنك أو الوكالة الحكومية بتخفيض حجم المبلغ الذى يلتزم بسداده المقترض نظير استفادته من أى زيادة مستقبلية فى الأسعار، ومن المفترض نشوء الرغبة فى تجنب التعثر فى سداد قروض الرهن العقارى لدى المقترضين الذين يلتزمون بسداد أقساط أكبر مقارنة بقيمة العقار نفسه والذين يتوقعون ارتفاع الأسعار لاحقاً .
ومن شأن ارتفاع الأسعار نشوء عدة مخاوف، منها تزايد صعوبة إتاحة معروض كاف من المنازل فى الأسواق، ويتناقض هذا الوضع مع الوضع السابق الذى تحقق فى أعقاب انفجار فقاعة العقارات عندما انعدمت مخاوف إتاحة معروض كاف من المنازل .
وذكرت شركة ترليا رينت مونتور، البحثية التى توصلت فى أحدث دراساتها إلى أن ارتفاع الأسعار يؤدى إلى تصاعد الإقبال على استئجار المنازل بدلاً من تمليكها، ويؤدى صعود الأسعار كذلك إلى تزايد صعوبة إقبال المستأجرين على شراء المنازل التى يسكنونها، ويواجه المستأجرون حالياً فى أسواق مثل كاليفورنيا ونيويورك مصاعب أكبر فى تملك المنازل نتيجة ارتفاع الأسعار وكذلك نتيجة الجغرافية والتشريعات المقيدة لإنشاء منازل جديدة .
ويستطيع واضعو السياسيات اتخاذ قرارات تتيح تسهيل بناء المزيد من المازل فى مناطق مشهورة بارتفاع أسعارها مثل سان فرانسيسكو ومانهاتن عن طريق إقرار تدابير تساعد على تيسير القيود المفروضة على بناء مساكن جديدة، حيث يمكنهم إتاحة التوسع الأفقى والسماح بزيادة الكثافة فى المكان الواحد، ويتم فى ولاية كاليفورنيا اتخاذ إجراءات فعلية لتنفيذ ذلك وينطبق الأمر نفسه على ولاية واشنطن .
ويرى خبراء أن السماح بإنشاء المنازل داخل المدن يسهم فى تخفيض عدد المنازل التى يتم بناؤها خارجها أثناء تضخم الفقاعات العقارية والتى يتم سحبها من أصحابها المتعثرين عند انفجار هذه الفقاعات لاحقاً .
وهناك تخوف كذلك من أن يؤدى ارتفاع أسعار المنازل إلى تعزيز نزعة التفاؤل لدى الناس، مما يؤدى إلى تهيئة الأجواء اللازمة لنشوء فقاعات عقارية جديدة، وقد كشف مسح أجرته شركة ترليا البحثية مؤخراً عن أن ما نسبته %58 من الناس قد أكدوا أنهم يتوقعون عودة الأسعار للارتفاع خلال السنوات العشر المقبلة فى الأسواق المحلية وصولاً للقمم التى تم تسجيلها سابقاً .
ويتم ترجيح هذا الاحتمال بشكل أكبر فى أسواق مثل بتسبرج وهيوستن وغيرهما من الأسواق التى شهدت تراجعاً طفيفاً فى الأسعار أثناء الركود، وتتزايد لذلك فرص عودتها للارتفاع مجدداً خلال الفترة المقبلة، لكن المقلق هو سيطرة التفاؤل على الناس حتى فى الأسواق التى لحقت بها خلال الفترة المقبلة، لكن المقلق هو سيطرة التفاؤل على الناس حتى فى الأسواق التى لحقت بها أشد الاضرار فى أعقاب انفجار فقاعة العقارات، مثل لاس فيجاس وساكر منتو التى شهدت بلوغ الأسعار مستويات غير مستدامة ثم تراجعت بمقدار النصف، حيث ذكر ما نسبته %56 ممن تم سؤالهم أنهم يتوقعون عودة الأسعار خلال السنوات العشر المقبلة للقمم التى تم بلوغها سابقاً، ومن شأن هذه الأجواء المساهمة فى نشوء الفقاعة عندما يقبل الناس على شراء المزيد من المنازل استناداً إلى توقعات باستمرار ارتفاعها لاحقاً .