تستهدف شركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى، المتخصصة فى تطوير المبانى التاريخية بمنطقة وسط البلد، التركيز على خلق نمط جديد، وهو سياحة المدينة، والذى يزداد نمواً فى العالم أجمع.
جاء ذلك ضمن حوار أجرته «المال» مع كريم الشافعى، الشريك المؤسس ورئيس مجلس إدارة «الإسماعيلية للاستثمار العقارى»، الذى كشف عن خطة الشركة خلال الفترة المقبلة.
وأكد «الشافعى» أن سياحة المدينة تعنى الرغبة فى قضاء مدة الإقامة مع مواطنى الدولة المتوجه إليها السائح وتحديدا قلب المدينة، والبعد عن العلامات التجارية المعروفة، مشيرا إلى أن منطقة وسط البلد ستجتذب هذا النوع.
وتطرق الحديث مع «الشافعى» إلى أنشطة الشركة المختلفة، مشيراً إلى أن «الإسماعيلية للاستثمار العقارى» تعمل منذ سنوات على شراء عدد من العقارات التاريخية وتطويرها ثم تأجيرها سواء بنشاط السكنى أو الإدارى أو التجارى.
وأوضح أن الشركة تمتلك 25 عقارا بمنطقة وسط البلد تم شراؤها جميعاً على فترات مختلفة خلال السنوات الماضية.
أبرز المشروعات
وأشار إلى أن شركته تعكف حالياً على تطوير 5 أو 6 مبانٍ بعد أن كانت أوقفت أعمالها بسبب جائحة كورونا وإصدار قرارات حكومية بوقف البناء بمنطقة وسط البلد.
وقال إن أبرز المبانى التى يجرى تطويرها تتمثل فى مبنى القنصيلة الفرنسية وهو عبارة عن مجموعة مكاتب مشتركة «working space» ومطاعم صغيرة وغيرها وغرف اجتماعات.
ولفت إلى أن من بين المبانى الجارى تطويرها أيضاً مبنى سينما راديو الذى تم افتتاح مجموعة من المحال بداخله، و«بيتزا ماستر»، إلى جانب اقتراب افتتاح مكتبة «ديوان» خلال شهر.
وأشار إلى أن شركتة تطور حالياً مبنى فندق «بيتيكو» ومجموعة محال فى شارع شامبليون، إلى جانب القيام بتطوير مكاتب للمصممين والمعماريين فى شارع جمال حسنى، وعدد من الشقق الفندقية.
مصادر التمويل
وتوقع «الشافعى» أن تصل تكلفة تطوير المشاريع الحالية إلى 200 مليون جنيه تقريباً، ومن المقرر الانتهاء منها جميعا بحلول النصف الأول من عام 2023.
وقال إن تمويل عملية التطوير من خلال مصدرين، الأول ذاتى من السيولة المتاحة لدى الشركة، أما الثانى فمن خلال قرض حصلت عليه الشركة مؤخراً من البنك الأوروبى لإعادة الإعمار والتنمية «EBRD».
وأوضح أن شركته حصلت على قرض بقيمة 145 مليون جنيه من البنك الأوروبى عبارة عن شرائح متنوعة، وتم سحب جزء منه بالفعل ومن المقرر استكمال باقى عمليات السحب على شرائح لضخها فى استكمال المشاريع السابق الإشارة إليها.
يذكر أن الشركة توصلت إلى اتفاق مع البنك الأوروبى قبل أعوام للحصول على قرض تنموى بأجل زمنى يصل إلى 10 سنوات، ويتضمن فترة سماح تصل إلى عامين.
وأوضح أن القرض مربوط بأسعار الفائدة بالبنك المركزى ويستهدف تمويل عمليات التطوير التى تقوم بها الشركة لمبانى منطقة وسط البلد.
ولفت رئيس مجلس إدارة «الإسماعيلية للاستثمار العقارى» إلى أن هناك خطة لزيادة رأسمال الشركة، موضحا أنها ستكون مرهونة بالانتهاء من المشروعات الحالية أولاً.
ورجح «الشافعى» أن يتم افتتاح أحد المشروعات المذكورة كل شهرين خلال الفترة المقبلة، موضحا أن البداية ستكون من مبنى سينما راديو، إذ تم تأجير المكاتب بداخلها.
وقال إن حجم الأصول الحالية لشركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى فى حدود 1.2 إلى 1.3 مليار جنيه.
واشار إلى أن هناك خطة لطرح «الإسماعيلية للاستثمار العقارى» فى البورصة المصرية، مشددا على أن ذلك سيكون مرهونا بوضعية السوق وأن تكون متحمسة لاستقبال كيانات جديدة.
ويرى أن دخول سوق الأوراق المالية سيكون فى التوقيت المناسب بعد الانتهاء من تطوير المشروعات الحالية والبدء فى عملية زيادة رأس المال الحالى.
وأشار إلى أن رأس المال الحالى فى حدود 400 مليون جنيه، مؤكدا أن دخول البورصة سيكون مرهوناً بالوصول به إلى 1.5 مليار.
وتوقع «الشافعى» أن تصل قيمة زيادة رأس المال ما بين 500 مليون إلى مليار جنيه بخلاف الـ400 مليون الحالية.
مشروعات الشراكة
وأكد أن شركته جاهزة للدخول فى مشروعات الشراكة الحكومية الخاصة بتطوير القاهرة التاريخية، لافتاً إلى أن الصندوق السيادى المصرى لديه أصول شهيرة وضخمة فى منطقة وسط البلد، مضيفا: «حال طرحها للمشاركة بالتأكيد سنفكر فى ذلك».
وقال إن أصول مبنى وزارة الداخلية قد انتقلت إلى الصندوق السيادى ولم تطرح للمستثمرين بعد، وباقى مبانى الوزارات فى منطقة وسط البلد لم يتحدد مصيرها بعد انتقالها إلى العاصمة الإدارية الجديدة.
وأوضح رئيس مجلس الإدارة أن شركة الإسماعيلية مشغولة بشكل كبير بمشروعاتها الحالية لحين ظهور الفرص المناسبة.
ولفت إلى أن الشركة تمتلك خبرات مميزة فى مجال إعادة إحياء المبانى القديمة وبالتالى تعتبر مثالا فريدا للعمل فى هذه المنطقة.
ولفت «الشافعى» إلى أن شركة الإسماعيلية قد تلقت عدة عروض لشراء أكثر من 300 مبنى على مستوى منطقة وسط البلد، موضحاً أن التمويل الحالى المتاح يكفى للانتهاء من المشروعات العالقة دون الدخول فى شراء مبانى جديدة.
وأضاف الشافعى: «على مدار الوقت نتلقى استفسارات ومحادثات مع مستثمرين ومؤسسات إلى جانب اقبال من الصناديق الخليجية على المنطقة نظرا لطبيعة عمل الشركة المختلفة والفريدة، لكن لم تظهر الفرصة المناسبة بعد».
العائد على الاستثمار
وذكر رئيس الإسماعيلية أن معدلات العائد على الاستثمار فى نشاط تطوير المبانى التاريخية يتراوح ما بين 15 إلى %25، موضحا أن هذه النسب تتوقف على عدة عوامل أبرزها حالة المبنى وهل هى جيدة أم يحتاج إلى مبالغ كبيرة للتطوير.
وأوضح أن هناك بعض المبانى التى تحتاج إلى دفع مبالغ مالية أو ما يسمى «خلوّات» مقابل إخلائها للمشترى، وأيضا عنصر الوقت يدخل فى الاعتبار وهل سيحتاج المبنى وقتا طويلاً أم يمكن تنفيذ عملية التطوير فى وقت قصير.
وأشار إلى أن معدلات المخاطرة فى أنشطة تطوير المبانى التاريخية منخفضة بخلاف شركات التطوير العقارى التقليدية التى أصحبت أكثر عرضة لمخاطر أكبر تتمثل فى التقلب فى أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت وغيرها.
وذكر أن الشركة يمكنها السيطرة على ارتفاع التضخم فى مواد البناء، لافتاً إلى أن عقود الإيجار تتراوح فتراتها ما بين 3 إلى 5 سنوات، وبالتالى يمكن تغيير عقود الإيجار بشكل مستمر ورفعها بما يتناسب مع أسعار التضخم فى مواد البناء أو غيرها.
وقال «الشافعى» إن مميزات العمل فى تطوير المناطق التاريخية تتمثل فى حفاظ الشركة على الأصل العقارى، وبالتالى النشاط مختلف عن باقى القطاع.
مطالب من المسؤولين
وأشار إلى أن عملية تطوير المبانى التاريخية تحتاج إلى تسهيلات أوسع وتسريع أكبر فى الحصول على التراخيص سواء فى البناء أو إجراء تطويرات على ما هو قائم فى هذه المبانى، إلى جانب ضرورة تسهيل الحصول على رخص التشغيل.
وأوضح «الشافعى» أن هناك بعض رخص التشغيل التى يحتاج الحصول عليها تصل إلى عام ونصف، وبالتالى هذا غير منطقى.
وذكر أن الوضع الحالى يحتاج إلى رؤية أكبر من الحكومة لمنطقة وسط البلد وهل ستكون تجارية أم سكنية وغيرها، مضيفاً: «المستثمر يستثمر بناء على الرؤية العامة للحكومة».
ولفت رئيس مجلس الإدارة إلى أنه يجب أن يترجم كل ذلك إلى قوانين ولوائح خاصة تخدم هذه الفكرة.
أبرز العملاء
ولفت إلى أن أبرز عملاء الإسماعيلية للاستثمار العقارى شركات شهيرة قامت بتأجير المبانى التابعة لها، مثل: «بى إنفستمنتس القابضة» و«كونتكت المالية للاستثمارات – ثروة كابيتال سابقاً».
يذكر أن الشركة قد افتتحت مبنى «لافينواز»، الذى تم بناؤه عام 1896 – بوسط البلد بعد تطويره وفق أحدث معايير البناء الصديقة للبيئة، ليصبح المقر الرئيسى لشركة «ثروة كابيتال» – سابقاً- تحت إشراف جهاز التنسيق الحضارى.
ويضم المبنى مدخلات إنتاج صديقة للبيئة، فأجهزة التكييف تقلل استهلاك الكهرباء، والزجاج المستخدم فى الحوائط عازل للصوت، واستخدام احدث التقنيات المتطورة ضد الزلازل.
وأكد ان هناك مناقشات حالية ومفاوضات لتاجير بعض المبانى لبعض الشركات المحلية العاملة فى قطاع بنوك الاستثمار والاستثمار، إلى جانب مناقشات مع أحد الكيانات الدولية ايضاً لتاجير احد المبانى، دون ان يفصح عن اسماء بعينها.
وأوضح ان هناك توجها للشركات الاستثمارية إلى التواجد بمقراتها فى منطقة وسط البلد، بخلاف التجمع الخامس ومنطقة شركة القاهرة نظرا لعدة مميزات بمنطقة وسط البلد.
ولفت «الشافعى» إلى أن منطقة وسط البلد هى نقطة التقاء مهمة للغاية والتواجد بها يوفر تكلفة نقل كبيرة للمستثمرين.
التنسيق الحضاري
وأشار الشافعى إلى أن جهاز التنسيق الحضارى يُعد من أفضل الأجهزة التى تتعاون معها الشركة، موضحا أن هناك عراقيل فى البنية التحتية لمنطقة وسط البلد وتحتاج إلى الكثير من العمل لتحسينها.
وتابع أن الحصول على الطاقات الكهربائية المطلوبة لمنطقة وسط البلد ليس بالأمر السهل كما أنه غير متاح، بالإضافة إلى ارتفاع حجم التكلفة بشكل كبير.
وعن هيكل الملكية للشركة، قال الشافعى إن هيكل مساهمى الشركة يضم رجل الأعمال سميح ساويرس، و«بى بى آى بارتنرز»، ومساهمين آخرين.
ونوه بأن الشركة تستهدف زيادة حجم رأس المال ولكن على المدى البعيد، ثم بعد ذلك ستُحدد إمكانية إدخال مساهمين جدد من عدمه.
وأكد أن الظروف الاقتصادية التى يمر بها العالم أجمع أدت إلى خلق حالة من التخوف لدى المستثمرين فى الدخول بمشروعات جديدة.
وأشار إلى أن مبنى القنصلية الفرنسية ومسرح روابط يقيمون من 350 إلى 400 فعالية فى السنة، موضحا أن الفعاليات تضم معارض للفنون التشكيلية والتصوير والنحت والرسم والشعر بالإضافة إلى الموضة وتصميم المنتجات والتصميم المعمارى.
وتعد ساحة روابط واحدة من أهم مسارح مصر المستقلة، وتأسس مسرح روابط فى عام 2005 وسرعان ما أصبح أحد أشهر الأماكن التى تدعم الفنانين والعروض المسرحية والأدائية.
وتابع كما تستضيف القنصلية فعاليات لها علاقة بالأعمال كفعاليات البنوك والشركات، وملتقى سيدات الأعمال والشباب.
وأضاف أن مسرح الروابط يقيم من 150 إلى 200 ليلة فى السنة تعرض بها المسرحيات والفنون الموسيقية المختلفة، وذلك بمنطقة وسط البلد والذى يجمع كافة أوساط المجتمع.
وأكد أن شركته تستعين بكافة الوسائل التكنولوجية الحديثة والمبانى الذكية، مضيفاً أن مبنى القنصلية من المبانى الذكية وكافة التعاملات بين المستخدمين التابعين لنا وشركة القنصلية تتم أون لاين ويُمكن حجز غرف الاجتماعات عن طريق APP.
ولفت إلى أن الشركة تستعين فى مشروعاتها بالتكيفات المركزية المخصصة للمبانى القديمة أو التى تستوعب عدد كبير من الموظفين، متابعا أن ميزة تلك التكيفات هو التشغيل وفقًا للطاقة التى يحتاج إليها.
وتابع أن الشركة تستخدم الزجاج العازل للحرارة والصوت مما يقلل من استخدام التكيفات.
وبسؤاله عن إمكانية تدشين محطات للطاقة الشمسية بوسط البلد، قال الشافعى إن هذا الأمر صعب نظرًا لأن المساحات المتاحة بالمنطقة صغيرة وتكلفة الاستثمار مرتفعة مقارنة بالعائد.
ويضم مجلس ادارة شركة الإسماعيلية للاستثمار العقارى أسماء شهيرة أبرزها رجل الأعمال المهندس سميح ساويرس رئيس مجلس إدارة شركة أوراسكوم القابضة للتنمية.
إلى جانب المهندس علاء سبع، الشريك المؤسس وعضو مجلس إدارة شركة بى انفستمنتس القابضة، والمهندس والمهندس حازم بركات رئيس شركة بى انفستمنتس ورئيس مجلس إدارة شركة بى بى أى بارتنرز.
ويضم مجلس إدارة الشركة أيضًا، كلا من المهندس عمار الخضيرى عضو مجلس إدارة والعضو المنتدب والرئيس التنفيذى وأحد المساهمين لشركة أموال الخليج.