تعرضت الجلسة الأولي من مؤتمر اليورومني إلي نشاط التمويل العقاري، حيث استعرضت المعوقات التي تواجه تفعيل نشاط التمويل العقاري، بالإضافة إلي تجربة شركات التطوير مع الممولين.
l
 |
وأشار خبراء التمويل إلي أن المطور العقاري هو المنافس الرئيسي لشركات التمويل حيث إنه لا توجد شروط يتم علي أساسها بيع الوحدة ولا يشترط التسجيل أو الرهن للشركة أو إثبات الدخل بينما يشترط قانون التمويل العقاري ألا تزيد قيمة القسط علي %40 من قيمة الدخل بالإضافة إلي رهن الوحدات للشركات لحين انتهاء مدة القرض، وهي إجراءات تستغرق وقتاً طويلاً وتكتنفها صعوبات كبيرة.
بينما أكد المطورون قصور التمويل العقاري نتيجة اشتراطات القانون مما انعكس علي حجم مبيعات السوق بنظام التمويل العقاري، وأن المطور العقاري يرنو إلي الربحية من خلال زيادة المبيعات في ظل تخفيض هامش الربح.
في البداية شددت هالة بسيوني، رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية للتمويل العقاري، علي وجود منافسة شديدة من جانب المطورين العقاريين لشركات التمويل، حيث إنه في حال الشراء المباشر من الشركة يتطلب من العميل سداد دفعة مقدمة ويتم تحرير عقد بيع مع حق ملكية الوحدة للمطور لحين انتهاء فترة السداد بينما في حال الحصول علي الوحدة عن طريق التمويل العقاري يستوجب ذلك من العميل إثبات الدخل وتسجيلها لصالحه ورهنها للممول.
وأضافت أن المشكلة الرئيسية التي تواجه التمويل العقاري أن القانون يلزم الشركات بألا تتعدي قيمة القسط %40 من قيمة الدخل في حين لا توجد تلك الشروط مع المطورين العقاريين.
وفي حال الحصول علي الوحدات السكنية عن طريق شركات التمويل العقاري تحتاج الشركات لدراسة موقف شركات التطوير ومدي التزامها بالبناء في المواعيد المحددة والجدول الزمني للتنفيذ.
واستعرضت بسيوني المشكلات التي واجهت شركات التمويل العقاري منذ بداية عملها في السوق عام 2004 وأهمها، عدم وعي السوق به كما أن البائع يخشي الحصول علي أمواله عن طريق شركات القطاع الخاص بالإضافة إلي صعوبة إثبات الدخل قبل تعديلات اللائحة التنفيذية وعدم السماح بتمويل الوحدات غير الممولة.
ومن جانب آخر أكدت بسيوني أن سعر الفائدة ليس العامل الرئيسي في إحجام العملاء عن التمويل العقاري حيث إن أسعار الوحدات تعد المعيار الأول خاصة أن الوحدات المطروحة في السوق لا تتناسب مع مستويات الدخول في ظل تحديد القانون بقيمة القسط بـ%40 من الدخل.
وانتقدت بسيوني المقارنة بين حجم التمويل العقاري في مصر والدول الأخري، حيث إن النشاط لم يتجاوز الـ6 سنوات بينما تم تطبيقه في دول أخري منذ 100 عام.
ومن جانبها قالت إيمان اسماعيل، العضو المنتدب للشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري، إن نشاط التمويل زاد خلال الـ3 سنوات الأخيرة بوجود شركة إعادة التمويل والتي تغطي مخاطر السيولة التي تواجه شركات التمويل وبالتالي تتيح لها التوسع في منح القروض، في ظل صعوبة الاعتماد فقط علي القروض المصرفية في تمويل النشاط.
وتطرقت اسماعيل إلي المشكلات التي تواجه شركات التمويل وأهمها توفير السيولة، بالإضافة إلي تثبيت سعر الفائدة علي الودائع وعدم تثبيتها علي الاقراض والعكس وذلك ماحدث في أمريكا مما أدي لحدوث الأزمة المالية العالمية.
ومن جانبه قال باسل الحيني، العضو المنتدب لبنك القاهرة إن البنوك تضع علي عاتقها دعم التجزئة، وبالتالي تتوجه للتمويل العقاري بخلاف الأهداف الربحية، حيث إن النشاط مازال وليداً وبالتالي فهناك متسع لدخول العديد من البنوك والشركات الجديدة.
وشدد الحيني علي ضرورة أن يكون التنافس بين البنوك والشركات علي خلق منتجات جديدة واستقطاب عملاء جدد، لافتاً إلي نقص الكفاءات في قطاع التمويل العقاري والتي تتطلب مزيداً من التدريب وتنظيم دورات تثقيفية للأجيال الجديدة.
وأضاف الحيني أن الأزمة المالية العالمية انعكست بالإيجاب خاصة فيما يتعلق بتغيير اتجاهات السوق العقارية، حيث لم يعد الاعتقاد بأن الشريحة الأعلي هي الأكثر ربحية وبدأ المطورون العقاريون يتجهون للشرائح الوسطي، التي تمثل أعلي شريحة طلب في السوق العقارية.
وحول توجهات البنوك للتمويل العقاري ومنها بنك القاهرة، أوضح الحيني أن هناك جدلاً حول تحديد البنك المركزي المحفظة العقارية بـ%5 حيث يري البعض أنها قليلة جداً بينما لم يتم توظفيها بالكامل حتي الآن، وعلق محمد الطوخي، رئيس قطاع التجزئة المصرفية للبنك التجاري الدولي CIB موضحاً أن البنوك من أهم اللاعبين في قطاع التمويل العقاري خاصة أن محفظة التمويل العقاري وصلت لـ4 مليارات جنيه ضمن 400 مليار جنيه حجم المحافظ في البنوك.
وأكد الطوخي أن شركات التمويل العقاري والبنوك تنتظرها مسيرة طويلة لتنشيط قطاع التمويل والنهوض بمعدلاته في حجم الناتج القومي، لافتاً إلي وجود دول شبيهه بمصر من حيث معدلات النمو ويصل فيها التمويل العقاري لنحو %50 من إجمالي الناتج المحلي الإجمالي.
وطالب الطوخي البنوك بتطبيق 4 محاور لتنشيط قطاع التمويل وأهما نشر الوعي به حيث إن نسبة المعرفة بنشاط التمويل العقاري ضئيلة جداً ويستوجب ذلك الالتزام بالشفافية خاصة فيما يتعلق بسعر الفائدة وفترة السداد.
وحدد الطوخي المحور الثاني في ضرورة وجود سياسات واضحة تبدأ من وقت تقدم العميل بطلب الحصول علي القرض حتي مراحل التحصيل ويتمثل المحور الثالث في ضرورة إيجاد علاقات منتظمة بين المتعاملين في المجال ومنهم خبراء التقييم والوسطاء والوكلاء العقاريون، بالإضافة إلي ضرورة تواصل البنوك مع الجهات الرقابية والإشرافية.
وأضاف شريف عطيفة مستشار وزير الاستثمار لشئون التمويل العقاري، أن الفترة المقبلة ستشهد نمواً كبيراً في نشاط التمويل العقاري وذلك من خلال خطة تتبعها الوزارة لتطوير القطاع.
وأوضح عطيفة أن خطة الوزارة تشمل 4 محاور ويتمثل المحور الأول في برنامج الدعم وخاصة بعد توافر نحو مليار و650 مليون جنيه لصندوق دعم وضمان التمويل العقاري كقرض من البنك الدولي.
أما المحور الثاني فيتعلق بالتطوير التشريعي الخاص بنسبة القسط إلي الدخل حيث سيتم رفع قيمة القسط إلي %35 من قيمة الدخل بدلاً من %25مما يتيح توسيع شريحة المستفيدين.
ويرتبط المحور الثالث بشركات التمويل العقاري والتي تحتاج إلي التواجد الجغرافي وافتتاح فروع جديدة في المحافظات بالإضافة إلي خطط الوزارة لتفعيل وثائق تأمين ضد مخاطر عدم السداد ومخاطر عدم صحة سند الملكية وكذلك تفعيل صناديق الاستثمار العقاري والكوادر وتدريبها وتطويرها.
أما المحور الرابع عن طريق زيادة الثقافة المالية ودفع النشاط التفاعلي لافتاً إلي حاجة السوق إلي مؤشر لأسعار العقارات علي الأقل في مجال محدودي الدخل.
وانتقد محمود بسيوني، رئيس مجلس إدارة شركة مصر لإدارة الأصول العقارية نشاط التمويل العقاري في السوق المصرية لافتاً إلي أن نسبة الوحدات المباعة بالتمويل العقاري ضئيلة جداً حيث إن حصيلة مبيعات الشركة وصلت إلي 500 مليون جنيه، لم يعتمد فيها علي التمويل العقاري إلا في نسبة ضئيلة.
وأضاف بسيوني أن عملاء الشركة المتعاملين مع التمويل العقاري واجهوا العديد من الصعوبات في الحصول علي تمويل بالرغم من أن الشركة تبيع وحدات جاهزة وليست علي الماكيت بالإضافة إلي أن جميع عقارات الشركة مسجلة وكذلك تبعية الشركة للشركة القابضة للتأمين والتي تمنح لعملائها تسهيلات عديدة.
وأيده في الرأي عمر الهتيمي، مدير شركة أوراسكوم للإسكان التعاوني، مستعرضاً مشروع الشركة لمحدودي الدخل في السادس من أكتوبر والذي يقام علي مساحة 2000 فدان، حيث إن الشركة تعتمد علي تقليل هوامش الربح لتتناسب أسعار الوحدات مع القدرات الشرائية لمحدودي الدخل وتعتمد علي تحقيق أرباح من خلال زيادة المبيعات.
ولفت إلي أن دور ا لتمويل العقاري محدود جداً، حيث إن القانون يحدد الحد الأقصي، لدخل المستفيد من المشروع بـ1750 جنيهاً للأعزب و2500 جنيه للمتزوج ويحدد نسبة القسط بـ%25 من قيمة الدخل، مما يحد من سقف القرض، بالإضافة إلي طول الإجراءات لإثبات مدي أحقية العميل في الحصول علي الوحدة، بالإضافة إلي أن تمويل محدودي الدخل أصعب من تمويل الشرائح الأخري لعدم امتلاكهم حسابات بنكية وصعوبة إثبات الدخل.