صورة – ارشيفية
المال – خاص:
رصدت «المال» فى جولة ميدانية قامت بها فى «الشروق» تغير خريطة الأسعار بالمدينة قبل الثورة واثنائها وفى الوقت الحالى، بالاضافة إلى بعض المشكلات التى تواجه قاطنى المدينة ومستثمريها.
فى البداية قال المهندس محمد آدم، مدير عام شركة الفهد للاستثمار والتسويق العقارى، إن أسعار مدينة الشروق شهدت قفزات سعرية سريعة خلال الـ6 أشهر الاخيرة، وذلك بعد الانخفاضات المتفاوتة فى اعقاب الثورة.
وأضاف ان سعر متر المبانى قبل الثورة كان يصل فى المتوسط إلى 1500 جنيه، ثم مر بمرحلة انخفاض بسيطة ليصل إلى 1300 جنيه للمتر مع اتجاه الشركات لمنح انظمة سداد ميسرة، حيث كان يمكن للعميل التقسيط على 5 سنوات دون فائدة اما الان فأقصى فترة تقسيط فى الشروق لا تتجاوز 3 سنوات، ومنذ 6 أشهر تقريبًا مع بداية العام الحالى ارتفعت الأسعار لتصل إلى 1750 و2000 جنيه للمتر.
وفسر آدم هذه التحركات السعرية بأن السوق العقارية أثناء الثورة شهدت توقفًا تامًا، وتقلصت معدلات المبيعات لتصل فى بعض الاحيان إلى الصفر وهو ما اضطر المستثمرين للتنازل عن جزء كبير من هامش ارباحهم فى سبيل التخلص من الوحدات التى يمتلكونها بسبب احتياجهم للسيولة المالية فى هذا التوقيت، ولكن لم تجد الانخفاضات السعرية وقتها نفعا فى تحفيز عمليات الشراء، ليبدأ المستثمرون ابتكار انظمة وبرامج سداد لاغراء العميل على اتخاذ قرار الشراء.
وأوضح ان ما ساعد المستثمرين على خفض أسعار الوحدات هو انخفاض تكلفة التنفيذ فى هذا التوقيت حيث شهدت أسعار مواد البناء انخفاضات سعرية هى الاخرى لاسيما الحديد والاسمنت، وكان ذلك بمثابة ميزة للمستثمرين الذين بدأوا تنفيذ وحداتهم فى أعقاب الثورة، أما بالنسبة للمستثمرين الذين كانوا يسوقون عقاراتهم منتهية الإنشاء قبل قيام الثورة فلم يتمكنوا من خفض الأسعار لأن مدخلات مواد البناء بها من حديد وأسمنت كانت بأسعار مرتفعة وقت تشييدها، مما لا يتيح الفرصة لهذه الشركات بخفض أسعار الوحدات بشكل مبالغ فيه حتى لا تتكبد خسائر.
وقال آدم ان تأثير الثورة وتباعتها على مبيعات العقارات فى المدن الجديدة لم يرق لما دونها، لاحتوائها على العديد من المشروعات الجيدة والتى تتنافس فيما بينها لتقديم افضل سعر ممكن للعميل، وهو ما يؤدى إلى عدم المبالغة فى سعر الوحدة، علاوة على أن هذه الوحدات لها ميزة تنافسية مقارنة بالعقارات المملوكة لأفراد وهى امكانية التمويل العقارى، لان كل وحدات المدن الجديدة تكون مسجلة فى الشهر العقارى ويمكن تمويل شرائها بضمانتها، على العكس من العقارات الفردية بالمحليات والتى عادة ما تكون غير مسجلة فى الشهر العقارى او مقامة على اراض زراعية.
وفى الاطار نفسه قال سعد ربيع، سمسار بالحى الاول بالشروق، ان أسعار الوحدات بمنطقته زادت بنسبة 10 % مؤخرًا، لتتراوح أسعار متر المبانى بالحى الأول من 1750 إلى 3000 جنيه، وذلك نصف تشطيب «على المحارة» وتزيد إذا كانت الوحدة كاملة التشطيب، فيما تتراوح أسعار الأراضى بين 1250 و3000 جنيه، لافتًا إلى قلة الأراضى بالمنطقة، وتقارب السعر مع الوحدات المبنية.
وأضاف ربيع أن هذه الأسعار غير مبالغ فيها على الاطلاق بالنسبة لمدينة الشروق والتى لا تقل عن القاهرة الجديدة، سواء على صعيد المرافق أو الالتزام بالشروط البنائية وعدم وجود مخالفات او مساحة المسطحات الخضراء أو مستوى معيشة الافراد، فى حين أن متوسط سعر متر المبانى فى القاهرة الجديدة يصل إلى 5 آلاف جنيه، وهو ما يدل على ان الأسعار فى الشروق ما زالت جاذبة ومنطقية.
وأكد اقبال العملاء على شراء وحدات الشروق نتيجة انخفاض أسعارها مقارنة بالمدن الجديدة الاخرى، حيث إن العقار يعد افضل مجال للاستثمار ومخزنًا جيدًا للقيمة وتشهد أسعاره ارتفاعات سعرية هائلة، ففى فترة التسعينيات كان سعر المتر بالشروق لا يتجاوز الـ450 جنيهًا، مقابل 3 آلاف حاليًا، وهو ما يوضح سر الاقبال على العقار حتى اوقات الركود والازمات الاقتصادية.
ورصد ربيع ظاهرة منتشرة فى الحى الاول، وهى تحويل الفيلات المقامة إلى نشاط استثمارى بحت، حيث يقوم مالكها بتقسيم الفيلا إلى وحدات سكنية، وتكون الفيلا عبارة عن أرضى ودور او دورين، وبالتالى يمكن ان يعمد إلى تقسيم الفيلا بواقع وحدتين او 3 فى كل دور، وهو ما يقترب فى النهاية من العمارة السكنية.
من جانبه قال رفعت احمد، مهندس ديكور، أحد قاطنى «الشروق»، إن المدينة فى مجملها العام جيدة للغاية، بالمقارنة بمدن الجوار مثل العبور وبدر والعاشر من رمضان، ولكن توجد بها بعض الملاحظات التى تحتاج إلى تدخل جهاز المدينة لتلافيها فى مهدها وعدم انتشارها فى باقى انحاء المدينة، مشيرًا إلى وجود العديد من الطرق التى تحتاج على الفور إلى رفع كفاءتها، خاصة فى المنطقة الشرقية، لافتا إلى انه فى المقابل لا توجد اى مشكلات فى مرافق مياه الشرب والصرف الصحى والكهرباء.
وأضاف ان هناك مشكلة نواتج الحفر والردم التى زادت اثناء الثورة وما بعدها، حيث يقوم الاشخاص او الشركات التى تنفذ عقاراتها الجديدة بإلقاء ناتج الحفر والردم فى الطرق العامة بما يعمل على تعطيل الحركة المرورية بها، علاوة على انه سبب رئيسى فى انخفاض كفاءة الطرق، بالإضافة إلى مشكلة تركز المواصلات العامة للمدينة فى الشق الشمالى المطل على طريق الاسماعيلية الصحراوى، فى حين تندر فى الشق المطل على طريق السويس، حتى ان الاولى تعانى مشكلات فى الفترة المسائية حيث تقل أعداد «الميكروباص» العاملة على هذا الخط بما يولد تكدسًا فى موقف العاشر، الموقف الرئيسى للمدينة، ويدفع العديد من السائقين لاستغلال ذلك ومضاعفة الاجرة.
وأوضح احمد ان العديد من الاحياء تعانى نقصًا فى المولات التجارية، بما يضطرها إلى الانتقال مسافة بعيدة او ركوب مواصلة للتبضع وشراء احتياجات المنزل وما خلافه، وهو ما يدل على حاجة المدينة لمزيد من المولات التجارية، لافتا إلى انه ليس بالضرورة ان يكون المول ضخمًا او ذا اسم معروف ولكن مجرد مكان تتوافر فيه الاحتياجات الاساسية للمعيشة.
وبدوره قال احد المستثمرين فى مدينة الشروق والذى يقوم باستغلال إحدى الحدائق العامة بنظام حق الانتفاع ان جهاز الشروق كان يعيبه فى اوقات الثورة والسنة التى تلتها بطء الحركة، والتعامل مع مشكلات المستثمرين، مدعين انه ليس فى مقدورهم الحل وانهم مضطرون للالتزام بنظام وقواعد هيئة المجتمعات العمرانية والتى تعتبر بيروقراطية شديدة فى التعامل مع المستثمرين.
وأضاف انه خلال فترة الـ 6 أشهر الاخيرة تم حل المشكلة واعتماد جميع التراخيص اللازمة لبدء تنفيذ وتشغيل الحديقة ولكن بعد توقف دام لمدة عامين تحمل قيمة القسط السنوى مقابل حق الانتفاع.