أصدرت شركة إتش سي لتداول الأوراق المالية ، تقريراً بحثياً حول شركة سوديك العقارية تضمن ضعف مؤشرات قطاع العقارات بما أدى لتقييمات منخفضة بشكل عام.
ورأت فى تقرير حصلت المال على نسخة منه أنه من المحتمل أن نشهد تحسن لأوضاع القطاع العقارى بنهاية السنة الحالية.
ونص التقرير البحثى: “شهد قطاع العقارات المصري تحديات كبيرة على مدار السنوات السابقة وكان عام 2019 الأكثر صعوبة، وقادت الفجوة بين تراكم ارتفاع أسعار القطاع العقاري وتراكم نمو الدخل الشخصي المتاح للفرد في مصر بداية من عام 2016 على تقليص الربحية ومستوى الطلب مما زاد من صعوبة تحقيق المطورين لمستهدف مبيعاتهم في 2019 إلى جانب تراجع حجم دفعات حجز العملاء أو ثباتها على أحسن تقدير وذلك لأول مرة منذ سنوات بالرغم من تقديم تسهيلات في الدفع وصلت لـ صفر – 5% مقدم والتقسيط على 8-10 سنوات.
وتابع التقرير البحثى: كما انخفض حجم تسليمات المطورين تحت تغطية إتش سى بنسبة 24% تقريبا على أساس سنوي وبنسبة 7% تقريبا على أساس سنوي لعام 2018 وأول 9 أشهر من 2019 بالترتيب بما يشير إلى تجاوز تكلفة المشروعات والعجز النقدي لبعض المطورين.
متأثرة بالنظرة السلبية لقطاع العقارات سوديك يتم تداولها عند مضاعف ربحية 3.3 مرة
في ضوء ذلك والوفرة في المعروض من الأراضي، فضلت إتش سى نوعية المطورين ذوي الميزانيات القوية والأرباح المستمرة والمطورين المستفيدين من انتعاش قطاع السياحة وذوي التحصيلات النقدية القوية.
وفضلت إتش سى شريحة اامطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية لإجمالي قيمتهم أكثر من مساهمة تقييم الأراضي.
ولهذه الرؤية، اعتبرت إتش سى أن النظرة المتشائمة للقطاع العقاري في مصر قد أثرت سلبا بشكل مبالغ فيه على المطورين الذين تنطبق عليهم هذه النقاط بالرغم من استفادتهم من زيادة حصتهم السوقية.
إتش سى تفضل المطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية بالنسبة لإجمالي قيمتها
ورأت إتش سى أنه ببداية عام 2020 واعتدال التضخم وانتعاش الاقتصاد المتوقع إلى جانب خفض سعر الفائدة 450 نقطة أساس في 2019 وحوالي 200 نقطة أساس متوقعه في النصف الأول من 2020 سوف يؤثر هذا كله إيجابا على القطاع العقاري لتحسن القوة الشرائية المتوقع ولكن من المتوقع أن يأخذ التعافي وقته حتى يتحقق بنهاية العام حتى تصل المدخرات الشخصية لمستوى قادر على تحفيز الطلب على العقارات مجددا.
وتوقعت إتش سى أن يكون عام 2020 أفضل بالنسبة لشركة نظرا لمشروعاتها في غرب القاهرة، وتحقيق إيرادات متوقعة من مشروعاتها تقدر بـ 23 مليار جنيه في 2020-22.
واستطاعت سدويك في شهر مارس 2019 الحصول على قطعة أرض بمساحة 2.1 مليون متر مربع في امتداد الشيخ زايد من خلال اتفاقية مشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبإيرادات متوقعة قدرها 43 مليار جنيه ، حيث يحق للهيئة مبلغ أقصاه 15.3 مليار جنيه تسدد على 11 سنة منهم 8.9 جنيه عبارة عن تسديدات ثابتة إضافة إلى نسبة 15% تقريبا من التحصيلات السنوية علما بأن للمشروع له تكاليف تنمية تقدر بـ 13،3 مليار جنيه.
سهم سوديك يتداول بأقل من قيمته العادلة
وتم إطلاق المشروع Vye في نهاية شهر ديسمبر 2019 وتم تحقيق مبيعات قدرها 1 مليار جنيه.
وفي عام 2019 أيضا، حصلت سوديك على موافقة الهيئة على المخطط الرئيسي لمشروع غرب القاهرة، والذي مكن سوديك من إطلاق المشروع بعدها بشهر واحد وتم تحقيق مبيعات قدرها مليار جنيه في حين تتوقع سوديك مبلغ 7.5 مليار جنيه كإيرادات .
يمنح المشروعان مجتمعان لسوديك مساحة 2.73 مليون متر مربع جاهزة للتنمية في غرب القاهرة مع إيرادات متوقعة تصل لـ 50 مليار جنيه على مدار العشرة سنوات القادمة.
تدهور مؤشرات القطاع العقاري أثرت سلبا على شركات قوية في القطاع
تمتلك سوديك أيضا مساحة أرض 6.74 مليون متر مربع غير مستغلة كمخزون أراضي حالي متنوع / مقسم فيما بين 42% تقريبا في غرب القاهرة و41% تقريبا في شرق القاهرة إلى جانب 16% تقريبا في الساحل الشمالي.
سوف يحظى مشروع SODIC East أيضا بنشاط كبير، خاصة بعد أن أسندت الشركة أعمال الإنشاءات وافتتحت مرحلة شقق سكنية في الربع الثالث من 2019.
حين يبدأ قطاع العقارات في التعافي، ترى إتش سى أن سوديك ستكون في وضع جيد يمكنها من الاعتماد على ميزانيتها القوية وقدرتها التنفيذية وتحصيلاتها النقدية القوية.
مضاعف ربحية سهم سوديك قدره 3.33 مرة لعام 202
وتوقعت إنش سى ، أن تحقق سوديك أرباح تقدر بـ 23 مليار جنيه خلال 2020-2022 من المشروعات المطلقة وحوالي 109 مليار جنيه من المشاريع التي لم تفتتح.
تشير توقعات اتش سى لتحصيلات نقدية تصل إلى 18 مليار جنيه على مدار الفترة 2020 – 2027 من المشروعات المطلقة منها 10.9 مليار جنيه رصيد عملاء وأوراق قبض.
وأكدت إتش سى استئناف تغطية سهم شركة بسعر مستهدف 29.6 جنيه للسهم، وبتوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم.
توصية بزيادة الوزن بسعر مستهدف 29.6 للسهم
واعتمدت اتش سى على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييم لنشاطي العقار والتأجير لسوديك وتقييم مخزونها من الأراضي الغير مطورة باحتساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي المتوقع تحقيقه من تطوير هذه الأراضي وخصم صافي التكاليف.
وأخذت إتش سى فى اعتبارها تسهيلات الدفع المنتشرة في السوق حاليا والتي انتهجتها سوديك أيضا منها إتاحة دفع مقدم يصل إلى 5% والباقي بالتقسيط على 8 أعوام.
توقعات بأن تبقى سوديك على زخم ارتفاع تحصيلاتها النقدية
خصم التدفقات النقدية (DCF) يساهم بـ 52% الي تقييمنا للشركة وحوالي 48% من تقييم سعر الأراضي، الأمر الذي يجعل نظرة إتش سى، إيجابية بالنسبة لسوديك في ضوء القلق المبالغ فيه تجاه قطاع العقارات.
وقيمت إتش سى سهم شركة سوديك بسعر مستهدف 29.6 السهم مما يحقق عائد محتمل قدره 134% تقريبا على سعر إغلاق 5 فبراير عند 12.7 جنيه.
توقعات بتحقيق سوديك إيرادات مستقبلية تبلغ 132 مليار جنيه
وأوصت إتش سى بزيادة الوزن النسبي للسهم.
جدير بالذكر أن سهم سوديك يتم تداوله عند مضاعف ربحيه منخفض بشكل غير مبرر في عامي 2019 و2020 قيمته 5.3 مرة و 3.3 مرة بالترتيب.