الطفرة غير المسبوقة التي تشهدها السوق العقارية المحلية منذ ما يزيد علي عام أفرزت مطالب متزايدة بضرورة تأسيس بورصة عقارية متخصصة.. غير أن السؤال الذي يتعين أولاً التوقف أمامه هو: ما إذا كانت الظروف مهيأة من الناحية السوقية والموضوعية للشروع في تأسيس مثل هذه البورصة؟ والإجابة، علي لسان متخصصين وخبراء، هو أن هناك سلسلة من التحديات التي يتوجب التغلب عليها أولاً قبل ظهور بورصة عقارية متخصصة.
وقد تردد هذا السؤال في الفترة القليلة الأخيرة في أعقاب ما تردد حول إجراء مفاوضات بين مسئولين مصريين وسعوديين لتأسيس أول بورصة عقارية متخصصة في السوق المحلية.
ويشير هذا السؤال ضمنا إلي وجود بورصة عقارية متخصصة في العربية السعودية، إلي جانب العديد من الأسواق العربية والإقليمية والعالمية.
وتدار البورصات العقارية من خلال الجهات الرسمية مباشرة أو من خلال شركات التطوير العقاري، بهدف جذب استثمارات محلية أو عالمية لتمويل وتطوير المشروعات العقارية، مثل بناء مدن سكنية وصناعية وأبراج وأسواق تجارية ومصانع.
وبعد أن يتم الترخيص للمشروع حسب أنظمة دولة المقر التي توجد فيها البورصة، يتم التقدم بطلب قيد وإدراج المشروع في البورصة العقارية مع تقديم الدراسات التي تثبت جدوي الاستثمار في المشروع علي النطاق المحلي أو العالمي، ثم يتم التحقق من وثائق الملكية عبر البورصة العقارية، وكذلك التحقق من دراسة الجدوي عبر مستشار ومكتب تقييم عالمي وفي حالة إقرار المشروع قانونياً، والتأكد من جدواه استثمارياً، يتم فتح محفظة مالية خاصة بالمشروع.
في البداية يقول كمال محجوب، رئيس قطاع الأوراق المالية »ببنك مصر إيران« إن السوق المصرية بحاجة لتأسيس بورصة عقارية متخصصة باعتبار أن القطاع العقاري هو الأكبر، بسبب الصناعات والأنشطة الحديثة المرتبطة، غير أن محجوب أوضح أن نجاح البورصة العقارية مرهون بالعديد من الاشتراطات بدءاً من تضافر جهود وإمكانات جميع الجهات والأفراد العاملة في هذا القطاع، بما فيها الشركات العقارية والبنوك وشركات التمويل العقاري والمقاولات والتأمين، مضيفاً أن نجاح بورصة العقارات سيعتمد بالأساس كذلك علي مدي توافر البنية الإدارية والتشريعية، فضلاً عن وسطاء العقارات الذين يمثلون حلقة وصل قوية في القطاع العقاري.
وأشار محجوب كذلك إلي أهمية وجود جهة رقابية تتابع عمل البورصة العقارية، بالإضافة إلي توافر بنية تشريعية قوية تحول دون حدوث تلاعبات من جانب الشركات العقارية مثل التأخر في مواعيد تسليم المشروعات العقارية بما يضر صغار المستثمرين.
بينما قال أحمد خديوي -مسئول تنفيذي بإحدي شركات تداول الأوراق المالية إن تأسيس البورصة العقارية سيؤثر إيجابياً بالتأكيد في أسهم القطاع العقاري في البورصة، حيث سيفضل المستثمرون في القطاع العقاري اللجوء إلي البورصة المتخصصة.
كما أوضح أن السوق العقارية المصرية في حاجة إلي إنشاء صناديق متخصصة إلي جانب البورصة المقترحة، في ظل الطفرة العقارية الحالية، خاصة أن الصناديق من إحدي الأوعية الاستثمارية الحديثة التي يمكن أن تشجع علي جذب أموال تساهم في استقرار السوق والاقتصاد في ظل الحاجة الملحة لعدد كبير من الوحدات السكنية للطبقات الاجتماعية المختلفة.
وأشار خديوي إلي أن السماح باستيعاب وتطبيق عمليات التوريق للسوق المصرية يمثل إرهاصات علي قرب ظهور البورصة العقارية، وقد بدأت بالفعل بعض الشركات العقارية في توريق ديونها عن طريق طرح سندات من خلال البورصة.
غير أنه أوضح أن فكرة إنشاء بورصة عقارية تواجه العديد من الصعوبات علي مستوي التنفيذ بما قد يؤثر في سعر الأسهم أو يؤدي إلي زيادة تكلفة البناء، يضاف إلي ذلك عدم وجود مشروعات قوانين منظمة واقتصاد شركات توريق متخصصة داخل منظومة التمويل العقاري تقوم بدور داعم لفكرة البورصة.
وتساءل خديوي عمن سيكون المسئول في حالة فشل المشروع، أو الجهة التي ستتولي تعويض أصحاب الأسهم، مشيراً إلي أن السوق العقارية المصرية، مثلها مثل أي سوق شبيه من الممكن أن يمر بمراحل رواج ومراحل كساد علماً بأن لدي السوق المصرية اختناقات قاسية مؤثرة في هذا القطاع، ومن ثم يتوجب التأكد من قدرة البورصة العقارية علي امتصاص هذه الأزمات؟
وأضاف أن قرار الهيئة العامة لسوق المال المصرية بالسماح بإنشاء صناديق متخصصة في الاستثمار العقاري، وطرح وثائقها للاكتتاب العام، والسماح بإنشاء صناديق استثمار عقارية مغلقة علي مجموعة من المساهمين، سيدفع مشروع تأسيس البورصة العقارية المتخصصة إلي الأمام.
وقد تقدمت أربع مؤسسات مالية مصرية كبري في مقدمتها المجموعة المالية »هيرمس القابضة« و»بايونيرز القابضة« و»إتش سي« لتأسيس صناديق عقارية متخصصة، الأمر الذي يعكس احتياج السوق لمثل هذه الأدوات المالية الجديدة.
وقال خديوي إنه حسب التعديلات الأخيرة للائحة التنفيذية لقانون سوق المال بات مسموحاً بإنشاء ثلاثة أنواع من الصناديق الأولي تستثمر في أسهم الشركات العقارية والأخري في مجال تطوير الأراضي والمباني، والثالثة يعتمد نشاطها علي تشغيل الوحدات كالتأجير، وهي المعروفة عالمياً باسم »Real Estate Investment «، وحسب تعديلات اللائحة أيضاً فإن هذه الصناديق يتم تأسيسها عبر الاكتتاب العام أو الاكتتاب المغلق.
ووفقاً للاحصاءات الرسمية فإن مصر تحتاج لنحو 750 ألف وحدة سكنية سنوياً، من بينها 480 ألف وحدة لحديثي الزواج، و220 ألفاً لإعادة توطين سكان المناطق العشوائية ونحو 50 ألفاً لتعويض سكان المنازل الآيلة للسقوط في الوقت الذي لم يتم فيه بناء سوي 3.2 مليون وحدة بين عامي 1982 و2003، وفي ظل توقعات بارتفاع الطلب بشدة مع الزيادة الهائلة في عدد السكان وزيادة أعداد الشباب، سوف تواجه المشاريع العقارية مشكلة التمويل التي يمكن لصناديق الاستثمار أن تسهم في التصدي لها.
ويقضي الاستثمار العقاري من خلال البورصة العقارية علي ظاهرة الغش والتدليس في الاستثمارات العقارية، حيث يتم إجراء دراسة جدوي من شركات متخصصة وربط أسعار التداول بأسعار دراسة الجدوي لضمان عدم تجاوز أسعار التداول لأسعار السوق العادلة، وبما يضمن عدم حدوث مضاربات علي أسهم الشركات -كما هو الحال في أسواق المال الأخري.
ومن المعروف أن البورصة العقارية لا تهدف إلي الربح ولا تدير أموالاً ومشروعات، بل تتابع المشروعات العقارية مقابل رسوم رمزية لا تمثل عبئاً علي المستثمر.