أيمن عبد الحفيظ:
تأمل الحكومة في أن يصل حجم التمويل العقاري إلي %5 من الناتج المحلي الإجمالي خلال العام الحالي، ليصبح القطاع الأهم للاقتصاد المصري عام 2007، خاصة في ظل الاصلاحات التشريعية لهذا القطاع، وتحفيز المصارف علي مزاولته وجذب الاستثمارات المحلية والعربية والأجنبية إلي النشاط العقاري. وقد عبر عن ذلك محمود محيي الدين وزير الاستثمار خلال أحد اللقاءات بالقائمين علي النشاط.
وتكمن أهمية هذا النشاط في أنه يقدم آلية تعد مولدا حقيقيا لنمو القطاع ، بما تتيحه من قدرة للأفراد علي تفعيل الطلب علي العقار بعد فترة طويلة من عدم ملاقاة قوي العرض والطلب ، وارتفاع أسعار العقارات عن القدرات المالية لراغبي الشراء ، فيما تمكن هذه الآلية الأفراد من امتلاك الوحدات السكنية وإجراء أعمال التشطيب والترميم والتحسين بوحداتهم ، علي أن يسدد سعرها علي مدار فترة طويلة تصل في حدها الأقصي إلي 30 عاما.
وتعمل وزارة الاستثمار وهيئة التمويل العقاري التابعة لها علي تيسير المناخ الذي يمارس فيه النشاط ، والنمو بحجم السيولة به وحجم التمويل المتاح بالسوق بعدة سبل ، منها الإصلاح التشريعي وتحفيز المصارف علي مزاولته وجذب دوائر الاستثمار المحلية والعربية والأجنبية إلي القطاع للاستثمار به.
فقد تعرض التمويل العقاري لإصلاحات كثيرة علي كافة الأصعدة في الفترة الماضية سواء التشريعية أوالمؤسسية أوالرقابية – أيضا – ، وينتظر أن تنعكس علي حجم الأموال المتاحة من الجهات الممولة بالارتفاع وزيادة عدد هذه الجهات مع توافد عدد من الجهات الخليجية للاستثمار في القطاع ، في مقدمتها أملاك وتمويل الإماراتيتان ، وإجراء المزيد من التيسيرات لدعم قدرة الأفراد للحصول علي هذا التمويل. إلا أن القائمين علي النشاط مازالوا يواجهون الكثير من التحديات علي رأسها انخفاض وعي الأفراد بالمنظومة وكيفية الاستفادة منها ومحددات التعامل معها ، وإجراء المزيد من التنسيق بين الوحدات الحكومية المختلفة لتيسير النشاط الذي يرتبط عمله بغالبية الوزارات والأجهزة ، ومنافسة عدد من الأنظمة لنظام التمويل العقاري ، كتقديم الشركات العقارية وحداتها بالتقسيط علي مدار سنوات ، وكذلك ارتفاع أسعار الفائدة بالسوق وعدم قدرة الأفراد علي تحمل تكلفتها وغيرها من التحديات. فرغم ارتفاع اجمالي التمويل المتاح من الشركات والبنوك إلي 650 مليون جنيه حتي نهاية سبتمبر الماضي، مقارنة بـ 15 مليون جنيه في يوليو 2005 ، ورغم التوقعات بوصول هذا الرقم إلي مليار جنيه ، إلا أن هذه الأرقام لا تزال متواضعة بالنسبة لمعدلات الطلب الحالية والمتوقعة في المستقبل القريب ، وهو ما ينتظر أن يرتفع مع بدء توسع البنوك في ممارسة النشاط.
ومن المتوقع أن تنجح الهيئة في جذب الاستثمارات الجديدة للقطاع ورفع عدد اللاعبين بالسوق ، في ضوء قرب بدء عمل الشركتين اللتين أسستهما كل من أوراسكوم للفنادق والتنمية ونعيم للاستثمارات القابضة ، برؤوس أموال مدفوعة 50 مليون جنيه للأولي و100 مليون جنيه للثانية ، ومقاربة شركة أملاك الإماراتية من الانتهاء من تأسيس ” أملاك مصر ” برأسمال 500 مليون جنيه ، وملاحقة شركة ” تمويل ” الإماراتية لها في إطار المنافسة المشتعلة بينهما في دبي ، حيث تعتزم تأسيس شركة خاصة بها في مصر.
علي الجانب الآخر بدأ عدد من البنوك العاملة في مصر في الإعلان عن منح التمويل خلاف الأسماء التقليدية منها “التمويل المصري السعودي ” ، خاصة أن غالبية المصارف – قرابة 22 بنكا – ساهمت في تأسيس ” الشركة المصرية لإعادة التمويل ” التي يعد البنك المركزي أكبر المساهمين بها ، ما يعني اعتزامها مزاولة النشاط وتحينها الفرصة المناسبة لذلك .
وتأتي موافقة البرلمان علي تحويل رسوم تسجيل الملكيات العقارية إلي مبلغ قطعي بدلا من رسم نسبي ، وبدء العمل بقرار وزير العدل رقم 5424 لعام 2006 الخاص بفئات رسوم التوثيق والشهر العقاري علي رأس التطورات الهامة التي حدثت خلال العام الماضي، والذي حددها بـ 2000 جنيه كحد أقصي ، كما أنها متدرجة حيث تبلغ رسوم تسجيل الوحدة التي لا يزيد مسطحها علي 100 متر 500 جنيه ، بعد أن كان ارتفاع تكلفة التسجيل من الأمور المنفرة للأفراد في التعامل مع تسجيل ملكياتهم بالأسلوب الرسمي ، علاوة علي صعوبة اجراءاته ، ما أدي الي انخفاض نسبة الملكيات المسجلة في مصر الي نسبة لا تزيد علي %10 من اجمالي الثروة العقارية المصرية وفقا لاحصائيات مصلحة الشهر العقاري.
أما العقبة الثانية التي تعترض نشاط التمويل العقاري فتتمثل في ارتفاع تكلفة التمويل التي تبلغ متوسطاتها حاليا %13، وهو ما سيؤدي الي تردد نسبة كبيرة من العملاء المحتملين قبل اتخاذ قرار التقدم للحصول علي التمويل ، لوصول اجمالي المدفوعات عند نهاية فترة القرض الي ثلاثة أضعاف المبلغ الأساسي ، وأدي بالفعل الي تراجع غالبية العملاء الذين استفسروا عن محددات التعامل مع النظام لدي الوسطاء الذين تم الترخيص لهم من قبل الهيئة ، وكذلك الذين استفسروا من مراكز الاتصال التابعة للهيئة والجهات الخاصة التي أطلقت مراكز اتصال تابعة لها.
ومن بين الخطوات الايجابية أيضا التي اتخذتها الحكومة مؤخرا اصدار وزارة المالية تعديلا في مطلع شهر أغسطس الماضي علي قانون ضريبة الدمغة وعلي رأسها نشاط التمويل العقاري ، حيث تم إلغاء ضريبة الدمغة النسبية علي الكمبيالات والسندات الإذنية والتي كانت تفرض بواقع ثلاثة في الألف ، كما ألغي أيضا الدمغة النسبية علي حوالة الحقوق المالية والبالغة ثلاثة في الألف، الأمر الذي يُشجع ويُخفض تكلفة توريق الحقوق المالية من خلال إصدار السندات، بالإضافة إلي تشجيع نشاط شركات إعادة التمويل التي تتولي توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك من خلال إحالة أقساط ديون التمويل العقاري إليها.
وعلي جانب التعامل علي الأراضي والوحدات الواقعة في المدن الجديدة ، التي يعتبرها المسئولون بالقطاع المجال البكر للتوسع في النشاط ، لما تمتاز به هذه المدن من فرص كبيرة للتوسع العمراني بها ومناسبة أسعار الوحدات فيها للقدرات المالية للطبقة المتوسطة ، فقد وقعت وزارتا الإسكان والاستثمار مؤخرا بروتوكولا للتعاون يسمح بصياغة عقد ثلاثي للتمويل العقاري في هذه المدن بين الجهة الممولة والعميل وهيئة المجتمعات العمرانية ، تصبح بمقتضاه عقود التخصيص المتعامل بها حاليا في المدن الجديدة قابلة للتعامل عليها بالتمويل العقاري ، علي أن تتعهد الجهة الممولة علي سداد الأقساط المستحقة للهيئة لدي المالك حال تعثره عن السداد بالنسبة للوحدات والأراضي التي لم يتم سداد كامل قيمتها.
وجاء قرار وزير الاستثمار الخاص باستبدال نظام التقسيط المباشر مع شركات الاسكان إلي التقسيط من خلال المؤسسات المالية أو التعامل من خلال نشاط التمويل العقاري اعتبارا من العام الجديد 2007 ليسلط مزيدا من الأضواء علي النشاط.
تأمل الحكومة في أن يصل حجم التمويل العقاري إلي %5 من الناتج المحلي الإجمالي خلال العام الحالي، ليصبح القطاع الأهم للاقتصاد المصري عام 2007، خاصة في ظل الاصلاحات التشريعية لهذا القطاع، وتحفيز المصارف علي مزاولته وجذب الاستثمارات المحلية والعربية والأجنبية إلي النشاط العقاري. وقد عبر عن ذلك محمود محيي الدين وزير الاستثمار خلال أحد اللقاءات بالقائمين علي النشاط.
وتكمن أهمية هذا النشاط في أنه يقدم آلية تعد مولدا حقيقيا لنمو القطاع ، بما تتيحه من قدرة للأفراد علي تفعيل الطلب علي العقار بعد فترة طويلة من عدم ملاقاة قوي العرض والطلب ، وارتفاع أسعار العقارات عن القدرات المالية لراغبي الشراء ، فيما تمكن هذه الآلية الأفراد من امتلاك الوحدات السكنية وإجراء أعمال التشطيب والترميم والتحسين بوحداتهم ، علي أن يسدد سعرها علي مدار فترة طويلة تصل في حدها الأقصي إلي 30 عاما.
وتعمل وزارة الاستثمار وهيئة التمويل العقاري التابعة لها علي تيسير المناخ الذي يمارس فيه النشاط ، والنمو بحجم السيولة به وحجم التمويل المتاح بالسوق بعدة سبل ، منها الإصلاح التشريعي وتحفيز المصارف علي مزاولته وجذب دوائر الاستثمار المحلية والعربية والأجنبية إلي القطاع للاستثمار به.
فقد تعرض التمويل العقاري لإصلاحات كثيرة علي كافة الأصعدة في الفترة الماضية سواء التشريعية أوالمؤسسية أوالرقابية – أيضا – ، وينتظر أن تنعكس علي حجم الأموال المتاحة من الجهات الممولة بالارتفاع وزيادة عدد هذه الجهات مع توافد عدد من الجهات الخليجية للاستثمار في القطاع ، في مقدمتها أملاك وتمويل الإماراتيتان ، وإجراء المزيد من التيسيرات لدعم قدرة الأفراد للحصول علي هذا التمويل. إلا أن القائمين علي النشاط مازالوا يواجهون الكثير من التحديات علي رأسها انخفاض وعي الأفراد بالمنظومة وكيفية الاستفادة منها ومحددات التعامل معها ، وإجراء المزيد من التنسيق بين الوحدات الحكومية المختلفة لتيسير النشاط الذي يرتبط عمله بغالبية الوزارات والأجهزة ، ومنافسة عدد من الأنظمة لنظام التمويل العقاري ، كتقديم الشركات العقارية وحداتها بالتقسيط علي مدار سنوات ، وكذلك ارتفاع أسعار الفائدة بالسوق وعدم قدرة الأفراد علي تحمل تكلفتها وغيرها من التحديات. فرغم ارتفاع اجمالي التمويل المتاح من الشركات والبنوك إلي 650 مليون جنيه حتي نهاية سبتمبر الماضي، مقارنة بـ 15 مليون جنيه في يوليو 2005 ، ورغم التوقعات بوصول هذا الرقم إلي مليار جنيه ، إلا أن هذه الأرقام لا تزال متواضعة بالنسبة لمعدلات الطلب الحالية والمتوقعة في المستقبل القريب ، وهو ما ينتظر أن يرتفع مع بدء توسع البنوك في ممارسة النشاط.
ومن المتوقع أن تنجح الهيئة في جذب الاستثمارات الجديدة للقطاع ورفع عدد اللاعبين بالسوق ، في ضوء قرب بدء عمل الشركتين اللتين أسستهما كل من أوراسكوم للفنادق والتنمية ونعيم للاستثمارات القابضة ، برؤوس أموال مدفوعة 50 مليون جنيه للأولي و100 مليون جنيه للثانية ، ومقاربة شركة أملاك الإماراتية من الانتهاء من تأسيس ” أملاك مصر ” برأسمال 500 مليون جنيه ، وملاحقة شركة ” تمويل ” الإماراتية لها في إطار المنافسة المشتعلة بينهما في دبي ، حيث تعتزم تأسيس شركة خاصة بها في مصر.
علي الجانب الآخر بدأ عدد من البنوك العاملة في مصر في الإعلان عن منح التمويل خلاف الأسماء التقليدية منها “التمويل المصري السعودي ” ، خاصة أن غالبية المصارف – قرابة 22 بنكا – ساهمت في تأسيس ” الشركة المصرية لإعادة التمويل ” التي يعد البنك المركزي أكبر المساهمين بها ، ما يعني اعتزامها مزاولة النشاط وتحينها الفرصة المناسبة لذلك .
وتأتي موافقة البرلمان علي تحويل رسوم تسجيل الملكيات العقارية إلي مبلغ قطعي بدلا من رسم نسبي ، وبدء العمل بقرار وزير العدل رقم 5424 لعام 2006 الخاص بفئات رسوم التوثيق والشهر العقاري علي رأس التطورات الهامة التي حدثت خلال العام الماضي، والذي حددها بـ 2000 جنيه كحد أقصي ، كما أنها متدرجة حيث تبلغ رسوم تسجيل الوحدة التي لا يزيد مسطحها علي 100 متر 500 جنيه ، بعد أن كان ارتفاع تكلفة التسجيل من الأمور المنفرة للأفراد في التعامل مع تسجيل ملكياتهم بالأسلوب الرسمي ، علاوة علي صعوبة اجراءاته ، ما أدي الي انخفاض نسبة الملكيات المسجلة في مصر الي نسبة لا تزيد علي %10 من اجمالي الثروة العقارية المصرية وفقا لاحصائيات مصلحة الشهر العقاري.
أما العقبة الثانية التي تعترض نشاط التمويل العقاري فتتمثل في ارتفاع تكلفة التمويل التي تبلغ متوسطاتها حاليا %13، وهو ما سيؤدي الي تردد نسبة كبيرة من العملاء المحتملين قبل اتخاذ قرار التقدم للحصول علي التمويل ، لوصول اجمالي المدفوعات عند نهاية فترة القرض الي ثلاثة أضعاف المبلغ الأساسي ، وأدي بالفعل الي تراجع غالبية العملاء الذين استفسروا عن محددات التعامل مع النظام لدي الوسطاء الذين تم الترخيص لهم من قبل الهيئة ، وكذلك الذين استفسروا من مراكز الاتصال التابعة للهيئة والجهات الخاصة التي أطلقت مراكز اتصال تابعة لها.
ومن بين الخطوات الايجابية أيضا التي اتخذتها الحكومة مؤخرا اصدار وزارة المالية تعديلا في مطلع شهر أغسطس الماضي علي قانون ضريبة الدمغة وعلي رأسها نشاط التمويل العقاري ، حيث تم إلغاء ضريبة الدمغة النسبية علي الكمبيالات والسندات الإذنية والتي كانت تفرض بواقع ثلاثة في الألف ، كما ألغي أيضا الدمغة النسبية علي حوالة الحقوق المالية والبالغة ثلاثة في الألف، الأمر الذي يُشجع ويُخفض تكلفة توريق الحقوق المالية من خلال إصدار السندات، بالإضافة إلي تشجيع نشاط شركات إعادة التمويل التي تتولي توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقاري والبنوك من خلال إحالة أقساط ديون التمويل العقاري إليها.
وعلي جانب التعامل علي الأراضي والوحدات الواقعة في المدن الجديدة ، التي يعتبرها المسئولون بالقطاع المجال البكر للتوسع في النشاط ، لما تمتاز به هذه المدن من فرص كبيرة للتوسع العمراني بها ومناسبة أسعار الوحدات فيها للقدرات المالية للطبقة المتوسطة ، فقد وقعت وزارتا الإسكان والاستثمار مؤخرا بروتوكولا للتعاون يسمح بصياغة عقد ثلاثي للتمويل العقاري في هذه المدن بين الجهة الممولة والعميل وهيئة المجتمعات العمرانية ، تصبح بمقتضاه عقود التخصيص المتعامل بها حاليا في المدن الجديدة قابلة للتعامل عليها بالتمويل العقاري ، علي أن تتعهد الجهة الممولة علي سداد الأقساط المستحقة للهيئة لدي المالك حال تعثره عن السداد بالنسبة للوحدات والأراضي التي لم يتم سداد كامل قيمتها.
وجاء قرار وزير الاستثمار الخاص باستبدال نظام التقسيط المباشر مع شركات الاسكان إلي التقسيط من خلال المؤسسات المالية أو التعامل من خلال نشاط التمويل العقاري اعتبارا من العام الجديد 2007 ليسلط مزيدا من الأضواء علي النشاط.
وكان البنك المركزي – أيضا – علي الخط عندما وافق نهاية العام علي إتاحة قرض بمليار جنيه للبنك العقاري المصري العربي لتوجيهها لمزاولة النشاط وفقا للقانون 148 لعام 2001 ، والسماح له بالعودة لمنح الائتمان بمثابة دفعة جديدة للقطاع ، نظرا لما يمتلكه البنك من مخزون كبير من الوحدات القابلة للتعامل بنظام التمويل العقاري. ويعد المشروع القومي للإسكان الخاص بإقامة وتمليك 85 ألف وحدة سنويا علي مدار 6 سنوات أحد أكبر المشاريع التي سترفع من معدلات النمو في قطاع التمويل ، فعلي سبيل المثال تتوقع شركة ” التعمير ” أن تتيح تمويلا بقيمة 90 مليون جنيه لتمكين 30 ألف شخص من تملك وحدات سكنية في إطار هذا المشروع في عام 2007 ، وهو المشروع الذي رصدت له ثلاثة بنوك هي الأهلي ومصر والتعمير والإسكان 12 مليار جنيه للمساهمة في تنفيذه.
من جهة أخري يترقب العاملون بقطاع التمويل العقاري اطلاق شركة المصرية للاستعلام الائتماني في الربع الثالث من العام الجاري 2007، قوة دفع لجهات التمويل نحو التوسع المحسوب في منح التسهيلات دون التخوف من مخاطر هذا التوسع، والتي ترتبط عادة بجدارة المقترض الائتمانية وقدرته علي السداد.