■ القاهرة للاستثمارات المالية: 25 جنيهًا قيمة عادلة تشمل محفظة أراض قوية
أسماء السيد
استبعد محللون اتجاه بنوك استثمار لتعديل نظرتهم، أو القيم العادلة لسهم شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك»، فى ضوء فشل صفقة استحواذها على شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، عبر مبادلة الأسهم، نظراً لإعلان الأخيرة عدة أسباب مرتبطة بأراض سوديك دفعتها لإيقاف الصفقة .
اعتبر المحللون أن مختلف الأسباب التى أبدتها شركة مدينة نصر بشأن أراض سوديك، معلنة منذ فترة، وجميع وحدات البحوث فى بنوك الاستثمار على علم بها، ولم تشكل تغيراً جوهرياً فى القيم العادلة .
نهاية الأسبوع الماضى، أعلنت شركة مدينة نصر عن توقف الصفقة المرتقبة مع سوديك، إلى 3 أسباب، هى تملك سوديك قطع أراضٍ شاطئية يسرى عليها التوجيه الصادر من رئاسة الجمهورية فى شهر يونيو 2018، بشأن وقف التعامل على الأراضى الشاطئية، إبرام سوديك اتفاقية تسوية مع إدارة الكسب غير المشروع فى ديسمبر الماضى تتضمن سداد سوديك مبلغ 800 مليون جنيه .
أما السبب الأخيرة فتمثل فى تنازل سوديك منتصف نوفمبر الماضى عن حصة عينية تمثل النصف من قطعة أرض بغرب القاهرة مساحتها 30 فدانا، ما وصفته مدينة نصر أنها مثلت أحداث جوهرية ضارة نشأت بعد الإفصاح عن نية الشراء فى 14 أكتوبر الماضى وأثرت بلا شكل على معامل المبادلة .
قال محمود جاد، محلل العقارات بشركة “العربى الإفريقي”، إن عامل مبادلة الأسهم المقدم من شركة “سوديك” لنظيرتها مدينة نصر، كان جذاباً جدًا، إضافة إلى تفوقه على متوسط تقييمات المحلليين الماليين البالغ حينها عند 2.4 إلى 2.6 مرة، ما يعنى تقييم سوديك لمدينة نصر بأعلى من متوسط تقييمات المحللين بحوالى 20 – %35 .
أوضح أن الأسباب التى أعلنتها «مدينة نصر» تُعد غير مؤثرة بشكل كبير على «سوديك»، ويكون السبب الوحيد الذى له تأثير طفيف هو قمية 800 مليون جنيه حسب الاتفاقية التى أبرمتها “سوديك” مع جهاز الكسب غير المشروع .
أوضح أنهُ فيما يتعلق بالأسباب الأخرى الخاصة بأرض اليسر فإنه من المعروف أن إعادة تخصيص الأراضى إلى سكنية تكون فى مقابل نصف القيمة السوقية للأرض تسدد لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، لكن ما حدث هو أن الشركة اتفقت مع الهيئة، أن تتنازل عن نصف مساحة الأرض بدلاً من سداد قيمة التخصيص نقدا ما يراه جيدًا توفيرًا للنقدية المتاحة للشركة، وخروجاً من أى خلافات قد تحدث بين الشركة والهيئة فى تقدير القيمة السوقية للأرض .
برر وجهة نظر مدينة نصر حول أرض اليسر التابعة لسوديك، باحتمالات وجود رغبة من “مدينة نصر” فى الحصول على أرض بمساحة أكبر بمنطقة غرب القاهرة .
قامت “سوديك” فى نوفمبر 2018، بالتنازل عن حصة عينية تمثل النصف من قطعة أرض بغرب القاهرة مساحتها 300 فدان، إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، علماً أن هذه الأرض مملوكة بالكامل لشركة اليسر التابعة لسوديك، وأقدمت على هذه الخطوة حتى تقوم الهيئة بتطوير البنية الأساسية للأرض بجانب تحويل الغرض الأساسى لاستغلالها من أرض زراعية إلى أرض سكنية .
أما فيما يتعلق بوضع الأراضى الشاطئية قال جاد، إن “سوديك” أعلنت أن تلك الأراضى مسجلة ومشهرة، لكنه رجح أن يكون السبب الأساسى لعدم اكتمال الصفقة هو معامل المبادلة، موضحًا أن «سوديك» بالغت منذ البداية فى تقييم «مدينة نصر»، كما أن الأخيرة كانت مستفيدة بشكل كبير من إتمام الصفقة وفقًا لعدة عوامل من بينها الإدارة الجيدة والخبرة فى «سوديك ».
أوضح بشكل عام، أن نظرته إيجابية للشركتين حتى عقب فشل الصفقة، وفقًا لمخزون الأراضى لديهما والمشروعات الحالية .
حدد محمد مرعى، نائب مدير قسم البحوث – إدارة أصول القاهرة للاستثمارات المالية، القيمة العادلة لسهم “سوديك” بقيمة 25 جنيها مع الأخذ فى الاعتبارات الخاصة بجملة الأسباب التى أعلنتها «مدينة نصر ».
أوضح أن التقييم جاء بشكل متميز ما يحمل بين طياته صعودًا مُحتملًا بنسبة %80، وتوقع أن يشهد سهم الشركة إقبالاً خلال الفترة المقبلة لتعويض نسبة الهبوط التى شهدها خلال الفترة الماضية .
أشار إلى أن التقيم تم بناء على مجموعة من العوامل المميزة بالشركة وعلى رأسها مجموعة الأراضى البالغه 13.4 مليون متر مربع .
يذكر أن سوديك ردت فى بيان صحفى على مدينة نصر، بتوضيح أن مشروعات الساحل الشمالى طرحتها للبيع بالفعل للجمهور وهما سيزار وملاذ بعد إتمام الإجراءات القانونية والإدارية من الجهات المعينة، كما أن العقود مسجلة بالشهر العقارى، مع تفهم القرار الجمهورى، حين جاءت التسوية مع جهاز الكسب غير المشروع، بما لا يحمل أى آثار جوهرية، على الملاءة المالية للشركة أو مركزها المالى، كما أن التنازل عن قطعة أرض بمنطقة غرب القاهرة، يأتى فى إطار توجه الدولة لتطوير منطقة امتداد الشيخ زايد بناء على قرار رئيس الجمهورية رقم 77 لعام 2017، الذى تقع فى نطاقه الأرض المشار إليها، بجانب تغير نشاط الأرض من زراعى بنسبة بنائية %7 إلى عمرانى متكامل بنسبة بناء %20 .