مستثمرون‮: ‬الخطة الخمسية للمجتمعات العمرانية تدفع السوق العقارية للأمام

كريم عادل
 
اتفق مستثمرون عقاريون علي ان مساحات الأراضي الضخمة التي تعتزم هيئة المجتمعات العمرانية ترفيقها خلال السنوات الست المقبلة من شأنها تعزيز الاستثمارات العقارية في السوق المحلية، وزيادة معدلات التنمية بشكل كبير، فضلا عن أن زيادة المعروض من شأنها أن تدفع أسعار الوحدات السكنية للانخفاض، خاصة في ظل قلة الطلب علي الاسكان الفاخر ووجود اتجاه قوي نحو المتوسط.
 

واعتبروا هذه الزيادة في مساحات الاراضي المرفقة بمثابة نقلة نوعية في حجم الاراضي التي يتم ترفيقها مما يتيح الفرصة لتنشيط القطاع العقاري، وأيدوا نسب توزيع الاراضي بين مناطق الجمهورية، بصدارة مدن غرب القاهرة جميع المناطق في المساحات التي من المخطط ترفيقها وتنميتها تليها شرق القاهرة، علي اعتبار ان ذلك جاء نتيجة دراسات علمية قامت بها هيئة المجتمعات العمرانية وانه لا يوجد اي ظلم للاقاليم نظرا لان المسألة تتعلق بالعرض والطلب وتوافر الأراضي،ولكنهم طالبوا في نفس الوقت بمنح تسهيلات اكبر لسداد ثمن الاراضي.
 
كانت »المال« قد كشفت مؤخرا عن خطط ترفيق وتنمية الأراضي والخطة الاستثمارية لهيئة المجتمعات العمرانية في العام المالي المقبل والخطة الخمسية 2012/2017، والتي أوضحت أن الهيئة تعتزم ترفيق 8 آلاف فدان خلال العام المالي المقبل باستثمارات تبلغ نحو 7.2 مليار جنيه في 23 مدينة، كما تخطط الهيئة لترفيق 106 آلاف فدان في خطتها الخمسية 2012/2017 بما يمثل %50 من الاراضي التي رفقتها وزارة الاسكان خلال الـ30 سنة الماضية باستثمارات تصل الي 40 مليار جنيه.
 
ومن المقرر أن تحصل المدن الجديدة شرق القاهرة، والتي تضم: القاهرة الجديدة، الشروق، العبور، بدر، العاشر من رمضان، الصالحية و15 مايو وخليج السويس، علي النصيب الاكبر حيث وصلت نسبة الاراضي المستهدف ترفيقها خلال العام المالي 2011/2012 إلي %45.4 من اجمالي الاراضي و %44.4 خلال الخطة الخمسية، تليها منطقة غرب القاهرة والتي تضم: 6 اكتوبر والشيخ زايد والسادات والنوبارية الجديدة، حيث استحوذت علي %27.1 من الاراضي المستهدف ترفيقها خلال العام المالي المقبل و%35.7 خلال الخطة الخمسية، بينما جاءت الاقاليم في ذيل القائمة خاصة اقليمي شمال و جنوب الصعيد حيث وصل نصيبهما من الاراضي المرفقة خلال الخطة الخمسية الي %8.4 و %3.7 علي التوالي، في حين بلغ نصيب مدن الشمال %7.7 من الأراضي المزمع تنميتها في الخطة الخمسية التي تبدأ في العام المالي 2012/2013.
 
في البداية اوضح المهندس هشام شكري، رئيس مجلس ادارة شركة رؤية للاستثمار العقاري، ان خطوة الهيئة ايجابية للغاية وانها نتيجة طبيعية للشراكة بين القطاعين العام والخاص لتنفيذ اعمال البنية التحتية مما سيسبب زيادة في مساحات الاراضي التي سيتم ترفيقها ومن ثم زيادة المعروض وانخفاض الاسعار بما يصب في مصلحة المستهلك النهائي للوحدات سواء السكنية او الادارية او التجارية.
 
وعن اختلاف نسب الاراضي المخطط ترفيقها وارتفاعها في شرق القاهرة وانخفاضها في الاقاليم خاصة جنوب الصعيد،اكد شكري أن الهيئة تختار مواقع الاراضي بناء علي دراسات علمية متأنية تتم فيها مراعاة الظروف والاحتياجات وبالتالي لا يمكن القول ان ترفيق اراض بمساحات اقل في الاقاليم معناه ارتفاع اسعارها، واكبر دليل علي ذلك ان المزادات الاخيرة علي الاراضي بالاقاليم لم تلق قبولا كبيرا مما يؤكد سلامة رؤية الهيئة.
 
وشدد شكري علي اهمية تعديل اشتراطات السداد حتي لا تتوجه سيولة المستثمرين العقاريين الي سداد ثمن الأراضي دون الأعمال الانشائية، ومن ثم تأتي أهمية إطالة فترة السماح في السداد لأن زيادة المساحات المطروحة غير كاف وحده، مؤكدا اهمية طرح الاراضي بمختلف المساحات لاتاحة الفرصة لجميع الشركات سواء الكبري او المتوسطة او الصغيرة لدخول السوق وسد الطلب.
 
واستبعد رئيس شركة رؤية للاستثمار العقاري فكرة ان تؤدي زيادة المعروض من الاراضي خلال السنوات المقبلة الي حالة عزوف عامة لدي المستثمرين عن الاراضي مرتفعة الثمن التي حصلوا عليها من قبل عبر بيعها واقبالهم علي الجديد منها منخفض السعر لان القرار 414 يلزم بدفع %49 من فرق سعر بيع وشراء الارض كما انه سيكون الكثير من المطورين بداوا في الاعمال الانشائية الخاصة بمشروعاتهم.
 
وفي نفس الاطار اكد المهندس علاء فكري، رئيس مجلس ادارة شركة بيتا ايجيبت للاستثمار العقاري، ان الخطط الطموح لترفيق مساحات شاسعة من الأراضي مهمة كافية لسد نسبة كبيرة من الطلب في السوق، لان الكثافة السكانية المحددة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية للفدان الواحد تصل الي 120 فردا، وبالتالي فان هذه المساحة تكفي لبناء 3 ملايين وحدة سكنية تستوعب 12 مليون فرد، ومن ثم لابد من الاتجاه الي ترفيق المزيد من الاراضي خاصة في ظل الشراكة بين القطاعين العام والخاص في اعمال البنية التحتية وفي ظل وجود عجز متراكم في المساكن يبلغ مليوني وحدة فضلا عن الطلب السنوي الذي يربو علي 600 ألف وحدة.
 
وايد فكري توجه هيئة المجتمعات العمرانية لترفيق الأراضي في شرق القاهرة عن غربها نظرا لزيادة الطلب في هذه المنطقة، فضلا عن وجود نسبة أكبر من الاراضي فيها غير مرفقة اذا تمت مقارنتها بالمدن الجديدة في غرب القاهرة كالسادس من اكتوبر والشيخ زايد، كما انه من المنطقي ترفيق نسب اقل في الاقاليم خاصة في الصعيد، لان هناك مشكلة كبيرة تتعلق بالتسويق نظرا لارتفاع نسب الفقر والبطالة والتي تقف حائلا امام اي وسيلة اخري مساعدة مثل التمويل العقاري، ومن ثم لابد من طرح الاراضي هناك باسعار اقل عن نظيرتها في القاهرة والمدن الجديدة حولها.
 
ومن جانبه اشاد المهندس محمد الجندي، رئيس مجلس ادارة شركة النصر للاسكان والتعمير، بالخطة الخمسية التي أعدتها هيئة المجتمعات العمرانية لتنمية الأراضي، ورأي انها تعمل علي تعزيز مناخ الاستثمار العقاري في مصر، لأن ترفيق الاراضي يعد معوقا رئيسيا لاي مطور عقاري، نظرا لاحتياجه وقتا وسيولة كبيرين ولكن الاهم اتاحة تسهيلات في السداد.
 
وطالب »الجندي« الهيئة بالتركيز علي طرح اراضي بمساحات تتراوح بين 5 و20 فدانا نظرا لان القوة الشرائية لدي العملاء غير كبيرة، خاصة ان الطلب يتركز في فئة الشباب حيث توجد في مصر 640 الف حالة زواج سنويا معظمها من ذوي الدخول المحدودة، ولفت الي ان ترفيق الاراضي لابد ان يكون في المناطق الاكثر قربا من المؤسسات والمصالح المهمة.
 
من ناحية أخري، أشار المهندس احمد مجاهد،رئيس مجلس ادارة شركة الروضة للتنمية العقارية، الي أن ترفيق هذه المساحات الضخمة من الاراضي من شأنه أن يؤدي إلي انخفاض أسعارها نظرا لزيادة المعروض، ولكن سيؤدي ذلك الي ترك المستثمرين الاراضي التي اشتروها باسعار منخفضة واتجاههم الي الجديدة منها ذات الاسعار الارخص، مما سيتسبب في ركود بالاراضي التي سبق طرحها ومن ثم لابد ان تطرح هيئة المجتمعات العمرانية الاراضي بشكل تدريجي بما يسمح لها بيع قطع الاراضي باسعار لا تكون اقل بكثير من سابقتها.
 
واضاف مجاهد انه لابد من التخطيط مستقبلا للابتعاد عن الاراضي القريبة من القاهرة القديمة نظرا لان القاهرة الكبري اتسعت بشكل كبير مما يجعل الانتقال داخلها بمثابة رحلة سفر، ويكفي ان التوسع شرقا جعلها اكثر قربا من مدينة السويس ولكن لابد من التوجه الي مشروع ممر التنمية والذي اقترحه العالم فاروق الباز لحل ازمة التكدس في الوادي الضيق وما حوله، ولكن يحتاج ذلك الي نفقات باهظة فضلا عن مجهود شاق وسنوات طويلة لتنفيذه، ولكن لا هذا يعني صرف النظر عن الفكرة.
 
.. وتساهم في تحديد الاستراتيجيات التوسعية للشركات
 
يري مستثمرون أن قيام هيئة المجتمعات العمرانية بإعداد خطة خمسية لترفيق قطع الأراضي لابد أن يأتي في اطار التنسيق المتبادل بين الهيئة والمطورين العقاريين، حتي يكون الطرف الثاني لديه رؤية عن الأراضي التي سيتم تطويرها، وأكدوا أن الهيئة كانت موفقة في توزيع الأراضي التي سترفقها علي المدن الجديدة بمختلف مناطقها، فالتركيز علي شرق القاهرة عن غربها بناء علي احتياج المنطقة الاولي لتعمير مناطق اكبر، في ضوء اتجاهات الطلب وتوافر مساحات اكبر من الاراضي شرق القاهرة، خاصة في ظل التوسعات التي تمت علي المدن الواقعة بهذه المنطقة باضافة مساحات جديدة إليها، ومن بينها مدينة العبور علي سبيل المثال.
 
في البداية، اشار المهندس علاء بسيوني، سكرتير شعبة الاستثمار العقاري، رئيس مجلس ادارة الشركة الوطنية للاستثمارات، الي ان قيام هيئة المجتمعات العمرانية بإعداد خطة خمسية للاراضي التي سيتم ترفيقها، يعد خطوة ايجابية ستمكن الشركات من الوقوف علي المواقع التي ينتظر طرح الاراضي بها منذ البداية بدلا من ان تفاجأ بطروحات الاراضي، واعتبر أن هذه الخطوة تأتي استجابة لطلبات المطورين العقاريين، بعد ان استجابت الهيئة من قبل للمطالب بعدم طرح الاراضي غير مرفقة، لما يترتب علي ذلك من استهلاك وقت وجهد ونفقات ضخمة من المستثمرين.
وعن قلة نسب الاراضي المستهدف ترفيقها في الاقاليم خاصة في الصعيد، أوضح بسيوني ان الصعيد من الممكن ان يكون هدفا لشركات الاستثمار العقاري والتي في بعض الاحيان تتوجه لخارج البلاد، ومن ثم الاولي الاستثمار داخل السوق المحلية، خاصة ان هناك نقصا شديدا في المعروض من الوحدات السكنية، وإن كانت الحكومة ملمة بالاماكن الافضل للاستثمار، وفي الوقت نفسه تقف الامكانيات المادية حائلا امام التوسع في ترفيق قطع الاراضي، الا انه متوقع زيادة نسبتها بسبب الشراكة بين القطاعين العام والخاص في اعمال البنية التحتية، كما ان ايصال المرافق وحده غير كاف بقدر اهمية وجود خدمات، وهذا ضروري من اجل اقامة اي مجتمع سكني.
 
وفي الاطار نفسه، اكد المهندس ايمن اسماعيل، رئيس مجلس ادارة مجموعة دار المعمار للاستثمار العقاري، أن الاعلان عن الخطة الخمسية للاراضي التي سيتم ترفيقها ضروري بالنسبة للمطورين العقاريين لمعرفة الي اي الاماكن سيتوجهون، واصفًا الخطة بأنها تغطي احتياجات المواطنين من حيث التركيز علي المناطق الاكثر احتياجا لبناء الوحدات السكنية، وفي الوقت نفسه يتم تحقيق مصالح المستثمرين من خلال الاستثمار في مكان يسهل فيه تسويق الوحدات.
 
واضاف اسماعيل انه ليس هناك اي اهمال للاقاليم بل ان طرح الاراضي المرفقة بها ناتج عن التنسيق مع المحليات فيها، والتي تعرف جيدا احتياجاتها، كما انه اذا عرف المستثمرون من خلال دراستهم المستمرة ان الاقاليم في حاجة للمشروعات الإسكانية فإن وزارة الاسكان لن تتردد في طرح قطع الاراضي.
 
واشاد رئيس مجلس ادارة مجموعة دار المعمار للاستثمار العقاري باستجابة هيئة المجتمعات العمرانية لآراء ومقترحات المستثمرين بشأن الخطط الخاصة بترفيق وطرح الاراضي، كما ان الطلب الخاص بتأسيس اتحاد للمطورين العقاريين قوبل بترحيب الوزارة، وذلك حتي لا يتم ترفيق وطرح الاراضي بناء علي توجهات شخصية بل للصالح العام.
 
ومن جانبها، اشارت الدكتور لبني رضا، العضو المنتدب لمجموعة »اي جي اي« العقارية، الي انه من المنطقي ان تكون الاراضي المرفقة في شرق القاهرة اكثر من غربها، نظرا لأن الاولي في حاجة الي التعمير عن الثانية، كما ان هذا الطرح يمثل دليلا علي وجود دراسة متأنية من قبل الهيئة لاحتياجات السوق وكلتا المنطقتين تمثلان المجتمعات العمرانية الجديدة الواجب التوسع فيها.