Loading...

لجنــة مؤقتــة للتمويــل العقــاري.. باتحـاد الشركـــات

Loading...

لجنــة مؤقتــة للتمويــل العقــاري.. باتحـاد الشركـــات
جريدة المال

المال - خاص

12:00 ص, الأحد, 3 سبتمبر 06

ماهر أبو الفضل:
 
كشف الهامي القاضي أمين عام الاتحاد المصري للتأمين عن تشكيل لجنة مؤقتة بالاتحاد تحت مسمي لجنة التمويل العقاري ويرأسها أحمد عارفين نائب رئيس مجلس إدارة شركة مصر للتأمين ورئيس لجنة الحوادث بالاتحاد وتضم في عضويتها ابراهيم فرج رئيس قطاع التأمينات العامة بالتأمين الأهلية وابراهيم عبدالصمد رئيس قطاع التأمينات العامة بالدلتا للتأمين ومحمد زهران نائب مدير عام شركة AIG ايجبت للتأمين وسامية حيدة رئيس قطاع التخطيط الفني والتدريب ونظم المعلومات بالشركة المصرية لإعادة التأمين والهامي القاضي أمين عام الاتحاد المصري للتأمين ووفاء محمود رئيس شعبة الحوادث بالاتحاد واشرف القاضي ممثلا لهيئة التمويل العقاري.

 
وأوضح القاضي ان اللجنة تهدف إلي مناقشة المشاكل أو المخاطر التي تواجه سوق التمويل العقاري كسوق واعدة في مصر وحددت اللجنة دور التأمين في منظومة التمويل العقاري ولاسيما وانه نشاط يرتكز علي طريقين اساسيين الأول شركات التمويل العقاري والمساهمين واما الطرف الثاني فهو المستثمرون أو طالبو قروض التمويل العقاري.
 
وأشار إلي ان اللجنة في أولي جلساتها تطرقت لتجارب الأسواق الخارجية في هذا النوع من التأمين مثل السوق الامريكية حيث يوجد وفرة في العديد من التغطيات التأمينية التي تحمي سوق التمويل العقاري ومن تلك التغطيات وثائق تأمين التغطية مخاطر التمويل العقاري والتي تتمثل في عدم قدرة المستثمر أو عدم رغبته في سداد الأقساط المستحقة وانخفاض قيمة الوحدة (محل التأمين) ومخاطر التغيرات في السوق العقارية بالاضافة إلي وثائق أخري لتغطية عدم صحة سند الملكية.
 
اضاف ان اللجنة رأت ضرورة توفير قطاع التأمين الحد الأدني من الحماية التأمينية لسوق التمويل العقاري بهدف زيادة الاستثمارات وذلك بتغطية خطر عدم سداد المستثمر (المقترض) للأقساط المستحقة عليه نتيجة ان يتم تغطية الفترة من توقف المقترض عن السداد حتي بيع العقار أو الوحدة ورد هذه المبالغ لشركة التأمين أو أي أطراف أخري لها مستحقات طرف المقترض وكذلك تغطية مخاطر عدم صحة سند الملكية لتغطية أية مشاكل تتعلق بسند الملكية في المستقبل وفي تلك الحالة يتم التأمين علي العقار المسجل ويتم بيعه للمستثمر حيث قد تظهر مشاكل مستقبلية تتعلق بعدم صحة مستندات التسجيل.
 
وألمح القاضي إلي ان اللجنة طرحت عدة استفسارات في جلستها الأولي وتمثلت في التساؤل عن المخاطر التي تتعرض لها شركات التمويل العقاري علي الرغم من ان الوحدات محل التمويل تكون مرهونة لديهم حتي يتم سداد الأقساط المستحقة بالكامل كما ان المقدم المدفوع من المستثمر والذي يصل إلي %10 من قيمة القرض وكذلك قيمة الاقساط المحصلة بالفعل بالاضافة إلي ثمن البيع قد تغطي قيمة القرض وبالتالي فليست هناك ضرورة لهذا التأمين.
 
وبدوره عقب اشرف القاضي ممثل هيئة التمويل العقاري علي تلك التساؤلات وتأكيده علي انه طبقا للمادة 12و 1 3 من القانون فإنه في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه خلال 30 يوما من تاريخ استحقاقها يكون للممول ان ينذر المستثمر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال وذلك خلال 60 يوما علي الأقل من تاريخ الانذار واذا انتهت المدة المحددة بالانذار دون قيام المستثمر بالوفاء أو بتقديم الضمان يكون للممول ان يطلب من قاضي التنفيذ الحجز علي العقار تمهيداً لبيعه بالمزاد العلني.
 
وكشف أشرف القاضي ان شركات التمويل العقاري تتعرض نتيجة لذلك للعديد من الاخطار منها انخفاض القيمة السوقية للوحدة محل التمويل نتيجة عرضها بالمزاد العلني بعد الحجز عليها أو نتيجة تغيرات سوق التمويل العقاري مما قد لا يفي بقيمة الاقساط المطلوبة بالاضافة إلي انه بعد بيع الوحدة يتم دفع الديون الحكومية التي عليها أولاً كالضرائب المستحقة وما يتبقي من قيمتها يدفع منه الأقساط المستحقة لشركة التمويل العقاري أو لشركة التأمين في حالة توافر هذه التغطية علاوة علي ان شركة التمويل ترغب في زيادة الاستثمار أو زيادة دوران رأس المال لديها لذا فهي ترغب في تغطية الفترة من تاريخ عدم السداد للمستثمر للأقساط حتي بيع الوحدة للاستفادة من هذه الأقساط في منح قروض مستثمرين آخرين.
 
واوضح أمين عام اتحاد الشركات ان اللجنة المؤقتة للتمويل العقاري أثارت تساؤلاً حول ارتفاع قسط التأمين في حالة تغطية هذه المخاطر والذي قد يضيف أعباء مالية بالاضافة إلي قسط القرض مشيراً إلي ان اللجنة رأت انه يمكن لشركة التأمين تغطية عدم سداد المستثمر والمقترض للاقساط المستحقة مع الاختيار بين بديلين اما ان تكون التغطية بحد أقصي %80 من القرض وفي هذه الحالة تسترد شركة التأمين الاقساط التي تم سدادها لشركة التمويل العقاري بعد بيع الوحدة محل القرض أو تغطية %25 فقط من القرض علي عدم استرداد الاقساط التي دفعتها وبالتالي سوف يكون القسط معتدلاً.
 
وفي تساؤل لأحد أعضاء اللجنة المؤقتة للتمويل العقاري عن كيفية تحصيل قسط التأمين أشار الهامي القاضي إلي ان اللجنة رأت انه يمكن لشركة التأمين تحصيل القسط مباشرة من المستثمر أو يمكن لشركة التمويل العقاري كمستفيد خصم قيمة القسط من القرض مباشرة بالاتفاق مع شركات التأمين ويتم تجميعه وارساله لشركات التأمين بصفة دورية.
 
اضاف انه يمكن تحديد القسط كنسبة من القرض والذي يتم تحديده علي اساس قيمة الوحدات المقامة بالفعل والتي تتم تقييمها عن طريق خبراء التقييم المقيدين لدي هيئة التمويل العقاري اما بالنسبة للأراضي فإنه يتم التقييم علي اساس قيمة الأرض والمباني التي ستبني عليها وفي هذه الحالة يُمنح %25 من القرض ثم تمنح باقي الدفعات تدريجياً وفقاً لمراحل البناء.
 
ولفت أمين عام اتحاد الشركات الانتباه إلي ان قواعد التقييم تختلف من شركة تمويل عقاري لشركة أخري أو من بنك لبنك آخر حيث ان شركات التمويل العقاري تكون جميعها خاضعة لإشراف هيئة التمويل العقاري اما البنوك فتكون خاضعة لاشراف البنك المركزي إلا ان هناك اتجاهاً لاخضاع كل الوحدات التي تعمل في مجال التمويل العقاري لإشراف هيئة التمويل العقاري.
 
وألمح إلي ان خطر عدم سداد المقترض أو المستثمر للاقساط ليس مطلوباً تغطيته بل يمكن استثناؤه كما يتم استثناء الاخطار السياسية كالحروب والاستيلاء من السلطات الشرعية أو الحكومية.
 
وأشار إلي ان اللجنة المؤقتة للتمويل العقاري تناولت خلال جلستها الأولي دراسة المشاكل المثارة أو المخاطر ذات العلاقة بنشاط التمويل العقاري كما جاء بخطاب شركة الدلتا للتأمين والتي تمثلت في المسئولية المهنية لوسيط التمويل العقاري (مقدم التمويل العقاري) وتم الانتهاء إلي ان المشكلة ناتجة عن أخطاء أو اهمال وسيط التمويل العقاري في ممارسة عمله وأوصت اللجنة بضرورة قيام هيئة التمويل العقاري بإلزام الوساطاء بعمل وثائق مسئولية مهنية لتغطية اخطائهم اثناء مزاولة المهنة مع موافاة اللجنة بالضوابط التي وضعتها هيئة التمويل العقاري لدخول الوسطاء في مجال التمويل العقاري.
 
اضاف ان عدداً من أعضاء لجنة التمويل العقاري طرحوا تساؤلاً حول الفرق بين وسيط التمويل العقاري وسمسار التمويل العقاري ووكيل التمويل العقاري وأوضح اشرف القاضي ممثل هيئة التمويل العقاري مفهوم كل منهم وان الوسطاء والوكلاء وخبراء التقييم تسري بشأنهم أحكام المواد 38و 39و 40 من قرار مجلس الوزراء رقم 1 لسنة 2001 والخاص باصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 148 لسنة 2001 وهي التي تحدد الشروط الكافية لقيد هؤلاء الوساطء أو الوكلاء أو خبراء التقييم بسجل الهيئة وتم تعديلها بالقرار الوزاري رقم 465 لسنة 2005.
 
وكشف الهامي القاضي النقاب عن استعداد اتحاد الشركات لمناقشة الدراسات الواردة من السوق الامريكية عن مخاطر انخفاض القيمة السوقية للعقار أو عدم القدرة علي تسويقه أو مخاطر عدم صحة سند الملكية Title Lnsurance مشيراً إلي ان خطر فشل مقدم خدمة التمويل العقاري في القيام بمتطلبات جودة الاستثمار في التمويل العقاري مما يعرض أموال المستثمر لمخاطر فقد الاستثمار فقد رأت اللجنة صعوبة تغطية ذلك الخطر.
 
وألمح إلي ان اللجنة ناقشت خطر تعرض نظام الملكية المشتركة لخطر عدم القدرة علي سداد الاقساط نتيجة عدم الأمانة في قرارات الإدارة (بواسطة المشتركين) ورأت اللجنة ان هذه المشاكل تتعلق بخيانة أمانة موظفي شركات التمويل العقاري أو القائمين علي الإدارة لذا فقد أوصت لجنة التمويل العقاري المؤقتة بالاتحاد بقيام شركات التمويل العقاري بالتأمين علي موظفيها من خيانة الامانة.
 
وعن فشل إدارة جهة التمويل العقاري بالإلمام بمتطلبات والتزامات الوكالة القانونية فقد رأت اللجنة ان هذه المشكلة تتعلق باخطاء إدارة شركة التمويل العقاري بتقديم ما يطلبه الوكلاء القانيون أو العقاريون ممن يتولون عملية بيع العقار في حالة عدم سداد الاقساط المستحقة من قبل المستثمر وأوصت اللجنة بقيام شركات التمويل العقاري بتغطية المسئولية المهنية للقائمين بالإدارة.
 
واشار الهامي القاضي إلي ان اللجنة رأت فيما اثير حول فشل صاحب قرض التمويل (المستثمر) في استكمال مشروع بناء متعدد الملاك وبالتالي عدم القدرة علي سداد أقساط القرض رأت اللجنة ان هذه المشكلة قد تنتج عن عدم التزام المقاولين باستكمال البناء طبقا للموافقات المطلوبة أو تأخير التنفيذ وهذه التغطية يمكن دراستها كإحدي تغطيات التأمينات الهندسية.
 
اضاف ان اللجنة قامت بدراسة انخفاض قيمة العقار نتيجة تعرضه للمخاطر المادية كالكوارث الطبيعية والفيضان والزلازل وقد رأت اللجنة ان هذه الاخطار يمكن تغطيتها في بعض الوثائق مثل حماية الاسرة التي تغطي الخسائر أو الاضرار لمحتويات العقار محل القرض ويمكن تغطية المباني من الاخطار المادية كالحريق والسطو وانفجار المواسير إلي جانب الاخطار الطبيعية.
 
وأشار الهامي القاضي إلي ان اللجنة المؤقتة للتمويل العقاري بالاتحاد تطرقت إلي دراسة أنواع التغطيات التأمينية المتاحة بالأسواق الخارجية خاصة بالسوق الامريكية والتي تغطي مخاطر التمويل العقاري وتم تقسيم تلك التغطيات إلي نوعين الأول تغطيات تتعلق بالمقترض (المستثمر) واهمها وثيقة التأمين علي الحياة بما في ذلك مخاطر العجز حيث يتم التأمين علي حياة المقترض (المستثمر) بمبلغ تأمين متناقص بقيمة أقساط القرض المسدد وهي تغطية متاحة بالسوق المصرية وكذلك وثيقة التأمين ضد الحريق والتي تغطي الخسائر والاضرار التي تحدث للعقار موضوع التمويل الناتجة عن خطر الحريق وهي تغطية متاحة بالسوق المصرية أيضاً.
 
وتأتي وثائق التأمين علي التمويل ضمن تغطيات المقترض والتي تغطي مخاطر عدم قدرة أو عدم رغبة المقترض في سداد قيمة أقساط القرض (التوقف عن السداد) بالإضافة إلي مخاطر انخفاض القيمة السوقية للوحدة العقارية التي تم تمويلها وتغيرات سوق التمويل العقاري بما يؤثر علي قيمة الوحدة وهي تغطيات مستحدثة بالسوق المصرية بالاضافة إلي وثيقة التأمين علي عدم صحة سند الملكية والتي تغطي المخاطر الخاصة بمشاكل سند الملكية في المستقبل خاصة الوحدات وهي تغطية مستحدثة كذلك بالسوق المصرية ورأت اللجنة ضرورة الرجوع إلي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لمعرفة إجراءات التخفيض كما ان هذه التغطية غير معروفة أو مستخدمة بالسوق المصرية.
 
اضاف ان من ضمن تغطيات المقترض وثائق التأمين علي ممتلكات المقترض وكذلك وثائق التأمين ضد مخاطر تلف العقار المرهون ويتم من خلالها التأمين علي محتويات العقار موضوع التأمين وكذلك المسئولية الناشئة عن استخدامه بما يقلل من مخاطر تعثره ماليا وبالتالي التوقف عن سداد قيمة القرض ويشمل التأمين ضد الكوارث الطبيعة وأي مخاطر أخري قد تتعرض لها ممتلكات ويمكن تغطيتها بوثيقة تأمين حماية الأسرة خاصة انها متاحة بالسوق المصرية.
 
ونبه أمين عام اتحاد الشركات إلي ان التغطيات التي تتعلق بموظفي شركات التمويل العقاري وتشمل وثائق التأمين ضد خيانة الأمانة والأفعال الاجرامية والتي تغطي خيانة أمانة موظفي أو مديري أو مقدمي خدمة التمويل العقاري بالاضافة إلي وثائق تأمين المسئولية المهنية لموظفي وإدارة جهة التمويل والتي تغطي المخاطر القانونية المتسببة عن ارتكاب مديري أو موظفي التمويل أخطاء مهنية اثناء أداء واجباتهم
جريدة المال

المال - خاص

12:00 ص, الأحد, 3 سبتمبر 06