بورصة وشركات

قـــانــــون جـــديـــد للتأجـــير التمـــويلى

كشفت الدكتورة إيمان زكريا، رئيس الإدارة المركزية للإشراف والرقابة على أنشطة شركات التمويل بالهيئة العامة للرقابة المالية فى حوار موسع مع «المال»، عن أبرز الملفات التى تعكف الإدارة على إعدادها الآن، وتشمل دراسة مشروع قانون جديد للتأجير التمويلى، وضوابط عمل نشاط التمويل العقارى والتخصيم.

شارك الخبر مع أصدقائك

حوار ـ محمد فضل وأحمد الدسوقى

كشفت الدكتورة إيمان زكريا، رئيس الإدارة المركزية للإشراف والرقابة على أنشطة شركات التمويل بالهيئة العامة للرقابة المالية فى حوار موسع مع «جريدة المال»، عن أبرز الملفات التى تعكف الإدارة على إعدادها الآن، وتشمل دراسة مشروع قانون جديد للتأجير التمويلى، وضوابط عمل نشاط التمويل العقارى والتخصيم.

وقالت إن دراسة قانون التأجير التمويلى، تركز على شقين أساسيين، الأول يتعلق بتنظيم عمل الشركات، وأسس رفع رأس المال والمعايير المحاسبية لمعالجة تسجيل الأصول، والشق الثانى يتمثل فى الجانب الرقابى عبر إلزام الشركات بإرسال بيانات الأعمال، وجميع العقود المبرمة مع العملاء والنص صراحة على أطر التدابير والعقود الملزمة لأول مرة.

وأضافت أن هناك توجهاً حقيقياً لإضافة نشاط التأجير التشغيلى للأصول الانتاجية إلى القانون لأول مرة، وهو نشاط لا يلزم المستأجر بشراء الأصل فى نهاية المدة، مما يقلل القيمة التى يسددها.

وألقت إيمان الضوء على ملامح اللائحة التى وضعت تعريفاً دقيقاً للأنشطة الجديدة مثل الإجارة والتمويل والشراء بحق الانتفاع والتمويل بنظام المرابحة والمشاركة وإعادة التمويل العقارى والضمانات المقدمة لجهات التمويل، مثل شركات التمويل العقارى والبنوك وشروط واجراءات قيد خبراء التقييم بسجل الهيئة العامة للرقابة المالية.

وأشارت إلى أن اللائحة ستتضمن نماذج جديدة من عقود الاتفاق الثلاثى المبرمة بين البائع والمشترى والممول لتتمشى مع المنتجات الجديدة التى تقوم على المشاركة والمرابحة، نظراً لان العقود الحالية تقتصر على ثلاث صيغ فقط هى «البيع»، «الشراء»، «الترميم والتحكيم»، فضلاً عن تحديد الحد الأدنى لاتفاقات التمويل والتزامات الممول، إضافة إلى تحديد شكل الشركات والحد الأدنى لرأس المال.

وأوضحت أن مجلس إدارة صندوق دعم التمويل العقارى، الذى تشغل عضويته، وضع تعريف جديد لمحدود الدخل، الأعزب الذى يتاح له الحصول على شقة مدعمة بشرط ألا يزيد مجموع دخله السنوى عن 27 ألف جنيه ما يعادل 2.250 جنيه شهرياً، مقارنة بـ1750 جنيه سابقاً، وألا يكون المستفيد مالكا لوحدة سكنية، هو أو اولاده أو مستفيداً من صندوق التمويل العقارى أو الجهات العامة التى تقدم دعماً للحصول، على سكن.

كان الصندوق قد عرف محدود الدخل من المتزوجين بمن لا يزيد دخله هو واولاده القصر عن 36 ألف جنيه سنوياً بما يعادل 3 آلاف جنيه شهرياً، مقارنة بـ 2500 جنيه سابقاً.

وقالت إن الهيئة الآن بصدد إعداد ضوابط عمل التمويل العقارى بهدف ضمان سرعة تفعيلها، بمجرد إصدار مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى الذى تم إقراره خلال العام الحالى.

وأضافت أن مجلس الوزراء أقر المادتين 6 و34، الخاصتين بتعديل حدود الدخل التى يمكن دعمها فى برنامج الإسكان الاجتماعى، ليتماشى مع شروط البرنامج التى تمت الموافقة عليها، ويشمل تعديل المادة رقم 6 «على أن لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى الحق فى تحديد المستفيد من الدعم الذى يقدمه برنامج الإسكان الاجتماعي».

وأوضحت أن القانون القديم كان يخول للهيئة العامة للرقابة المالية سلطة تحديد التعريف عبر تعديل اللائحة بناءً على تغير حركة الأسعار والدخول وغيرها من المستجدات الاقتصادية، على أن يحصل قرار الهيئة موافقة مجلس الوزراء ما كان يعرض عملية التعديل إلى إجراءات بيروقراطية.

وأشارت إلى أن المادة 34 من اللائحة التنفيذية التى أقرها مجلس الوزراء منحت الشركات إمكانية تقديم قوائمها المالية السنوية المعتمدة من الهيئة العامة للرقابة المالية مرفقا بها تقرير من مراقبى الحسابات خلال ثلاثة أشهر من نهاية السنة المالية، وأن تقدم القوائم المالية نصف السنوية مرفقة بتقرير الفحص المحدود لمراقبى الحسابات خلال شهرين، من نهاية الأشهر الستة الأولى للسنة المالية للشركة».

وأوضحت أن القانون القديم كان ينص على تقديم القوائم نصف السنوية خلال شهر، إلا أن الأمر كان يشكل صعوبة أمام شركات التمويل العقارى، لان تسوية الميزانية نصف السنوية يتطلب فعلياً حوالى 3 أشهر.

وأوضحت أن قرار هيئة الرقابة المالية برفع الحد الأقصى لنسبة أقساط التمويل العقارى المسددة من جانب محدود الدخل من %25 إلى %35 بغرض تقليل قيمة دفعة المقدم وإعطاء مرونة أكبر فى السداد للمستفيد، مشيرة إلى أن الهيئة حددت هذه النسب بناء على دراسة عدة حالات دولية، على أن يخضع القرار إلى المراجعة بناء على مدى نجاح التجربة وتقبل السوق لها.

وكشفت أن اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى ركزت على عدة محاور تشمل تعريف مفصل للمنتجات الجديدة مثل الإيجارة والتمويل الشراء بحق الانتفاع والتمويل بنظام المرابحة والمشاركة وإعادة التمويل العقارى والضمانات المقدمة لجهات التمويل مثل شركات التمويل العقارى والبنوك وشروط واجراءات قيد خبراء التقييم بسجل الهيئة العامة للرقابة المالية.

وأضافت أن اللائحة ستتضمن نماذج جديدة من عقود الاتفاق الثلاثى المبرمة بين البائع والمشترى والممول لتتمشى مع المنتجات الجديدة التى تقوم على المشاركة والمرابحة، نظراً لان العقود الحالية تقتصر على ثلاث صيغ فقط هى «البيع»، «الشراء»، «الترميم والتحكيم»، فضلاً عن تحديد الحد الأدنى لاتفاقات التمويل والتزامات الممول، إضافة إلى تحديد شكل الشركات والحد الأدنى لرأس المال المصدر والمدفوع.

وتابعت: اللائحة تحدد إطاراً واضحاً لعمل اتحاد التمويل العقارى، على أن تصدر الرقابة المالية النظام الأساسى لعمل الاتحاد وتحديد عدد الممثلين من الشركات والهيئات والجهات المختصة بالنشاط وطرق الاختيار سواء عبر الانتخابات أو التزكية أو التعيين.

وتوقعت أن تشهد سوق التمويل العقارى طلبات ترخيص جديدة للشركات عقب إصدار اللائحة التنفيذية التى ستعطى مزيداً من المرونة وإطاراً تنظيمياً محكماً.

وأرجعت أهمية إصدار الرقابة المالية لمعايير التقييم العقارى إلى أن المعايير المُطبقة حتى الان هى معايير دولية تضع حاجزاً أمام الهيئة فى البت بشكل دقيق فى الشكاوى المقدمة ضد خبراء التقييم، نظراً لتبريرات الاعتماد على طرق دولية لا تعالج الحالات المصرية مثل طرق تقييم المبانى القديمة المؤجرة وفقاً للإيجار القديم بالأحياء الراقية مثل الزمالك أو وسط البلد، فضلاً عن عدم وجود تدابير أو عقوبات صريحة ضد هذه المخالفات.

وتابعت: المعايير الجديدة وضعت طرق تقييم محددة تتمشى مع المعايير الدولية وفى الوقت نفسه تناسب السوق المحلية وتضع تدابير تصل للانذار والغرامة المالية.

وفيما يتعلق بمبادرة التمويل العقارى التى اطلقها البنك المركزى منذ شهور قليلة، قالت إيمان إن اثر المبادرة سيظهر فى قروض التمويل العقارى خلال شهرى مارس وابريل المقبلين، مشيرة إلى أن رفع البنك المركزى الحد الاقصى لسعر الوحدة إلى 500 الف جنيه سيؤثر بالايجاب على المبادرة.

وأكدت صعوبة زيادة الحد الاقصى للوحدة الخاصة بمتوسطى الدخل إلى اكثر من 500 الف، مشيرة إلى أن سعر الوحدة لمتوسطى الدخل فى حدود المعقول.

كان البنك المركزى قد أطلق منذ شهور مبادرة تتمثل فى طرح مبلغ 10 مليارات جنيه لمدة 20 سنة بأسعار منخفضة للبنوك، لتقوم بدورها بالإقراض بسعر عائد متناقص قدره %7 سنويا لمحدودى الدخل %8 سنويا لمتوسطى الدخل، على أن يتم توجيه العائد لتمويل شراء الوحدات الخاصة بمشروعات الإسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة.

واستهدف البنك المركزى إتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين من محدودى ومتوسطى الدخل للاستفادة من المبادرة وفقا للشروط الواردة بالقانون رقم 148 لسنة 2001 وتعديلاته المقترحة ومحددات صندوق التمويل العقارى، كما تسرى المباردة على ذوى الدخول المتوسطة على ألا تزيد قيمة الوحدة محل التمويل على 300 ألف جنيه.

كما قرر «المركزى» إجراء بعض التعديلات على المبادرة الخاصة بالتمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى الدخل تضمنت تعديل البند الثانى الخاص بشروط العملاء المستفيدين من المبادرة لتصبح قيمة الوحدة محل التمويل 500 ألف جنيه بدلاً من 400 ألف، وذلك ضمانًا لإتاحة المبادرة إلى أكبر عدد من المستفيدين، وإضفاء المزيد من المرونة عند التطبيق الفعلى.

وأشارت إلى أن ابرز العقبات التى تواجه المبادرة هى عدم توافر وحدات سكنية لمتوسطى الدخل بالقدر الكافى.

وتوقعت تحسن الأوضاع فى التمويل العقارى سواء الممنوح من الشركات أو من البنوك فور صدور لائحة القانون، مشيرة إلى انه سيتم اصدارها خلال العام الحالى على اقصى تقدير.

كان الرئيس عبدالفتاح السيسى، رئيس الجمهورية، وأصدر مؤخرا، قرارًا بقانون لتعديل بعض أحكام قانون التمويل العقارى، والقانون الصادر به رقم 148 لسنة 2001.

وأوضحت إيمان أن نسب التعثر فى قروض التمويل العقارى ككل سجلت نحو 4.14 % نهاية العام الماضى، مشيرة إلى أن هذه النسبة مقبولة فى ظل الظروف التى مرت بها البلاد خلال الفترة الماضية، متوقعة تراجعها خلال الشهور القليلة المقبلة.

وفيما يتعلق بنشاط التأجير التمويلى، قالت إن الهيئة تعكف حالياً على إعداد دراسة لتحديد إطار القانون الجديد المرتقب إعداده قبل نهاية الحالى، مشيرة إلى أن الدراسة تركز على معالجة شقين، الأول يتعلق بتنظيم عمل الشركات والآخر أوجه الرقابة عليها.

وتابعت: إنه على مستوى تنظيم عمل الشركات، فسيتم النظر فى رفع الحد الأدنى لرأسمال شركات التأجير التمويلى، المحدد حالياً بنحو نصف مليون جنيه فقط، وهو ما يؤدى إلى تجاوز عدد الشركات المسجلة بالهيئة حاجز مائتى شركة، فى حين أن الشركات النشطة يقل عددها عن 15 شركة.

وأضافت أن القانون الجديد سيعطى مرونة أكبر فى معالجة المعايير المحاسبية الخاصة بتسجيل الأصل، وهو ما تجرى مناقشته الآن مع لجنة مراجعة المعايير المحاسبية، نظراً لأن القانون الحالى ينطوى على عيوب خطيرة تلزم شركات التأجير بتسجيل الأصول المؤَجرة بدفاترها، ومن ثم تحمل الضرائب المرتبطة بها، دون أن يتم تسجيلها فى دفاتر الشركة المُستأجرة «العميل» رغم أن الأصل يعود ملكيته فى النهاية إلى الطرف المستأجر، مقابل قيمة رمزية تبلغ عادةً جنيهاً واحد.

وعلى صعيد الجانب الرقابى، كشفت أنه من المرجح أن يتضمن قواعد إلزامية لشركات التأجير التمويلى بإرسال تقارير الأعمال، وعقود التمويل المبرمة مع العملاء،نظراً لأن القانون لا يوجد به أى إلزام على الشركات بإرسال بيانات أعمالها، ومن ثم فإن البيانات الإحصائية عن القطاع لا تشمل جميع عقود التأجير التمويلى، وتتضمن الموثقة منها فقط وتفضل الشركات فى بعض الأحيان عدم توثيق العقود.

وقالت إن القانون سيشمل أيضاً الإطار العام للتدابير والعقوبات المقرر توقيعها على الشركات المخالفة، نظراً لأنه رغم إعطاء القانون 10 الذى ينظم عمل الرقابة المالية، الحق فى توقيع عقوبات على الكيانات المخالفة، فإن قانون التأجيرالتمويلى الحالى لا يتضمن أى عقوبات.

وأوضحت أن هناك اتجاهاً لإضافة نشاط التأجير التشغيلى للأصول الانتاجية بناءً على طلب الشركات العاملة فى النشاط، وتعمل الهيئة الآن على دراسة تجارب الدول التى نجحت فى التأجير التشغيلى وعلى رأسها دولتا فرنسا وتركيا.

الجدير بالذكر أن التأجير التشغيلى يعطى للمستأجر حقوق الانتفاع فقط اى استخدام الاصل لفترة زمنية محددة، وفى نهاية فترة الايجار يعاد الاصل الى المؤجر، وهنا المستأجر غير معنى بمشكلات ومخاطر الاصل ولا يستفيد منه الا فى حدود عقد الايجار فقط.

وأكدت أن اللائحة التنفيذية للقانون المرتقب تستهدف وضع ضوابط لهيكل المساهمين ومجلس الإدارة والمديرين التنفيذيين بشكل يضمن رفع الكفاءة والمهارة الفنية للشركات، على غرار نشاطى التمويل العقارى والتخصيم.

كما اشارت إلى صعوبة اصدار تعديلات على قانون التأجير التمويلى بقرار جمهورى، مثلما حدث فى التعديلات التى تم ادخالها على قانون التمويل العقارى، وأضافت: «التعديلات على قانون التأجير سيتم اقرارها غالبا عبر مجلس النواب المقبل».

وكشفت عن تأجيل الرقابة المالية اصدار الرخصة الموحدة للتأجير التمويلى والتمويل العقارى والتخصيم حتى يتم الانتهاء من ضوابط قوانين التمويل العقارى، والتأجير التمويلى، والتخصيم.

وأضافت أن الهيئة ستسعى لإعداد قانون ولائحة لتنظيم نشاط التخصيم بالتزامن مع نمو حجمه، خاصة أنها أتاحت، بناء على طلب الشركات، خدمات التخصيم للمستهلك النهائى بعد أن كان يقتصر على التاجر فقط.

شارك الخبر مع أصدقائك