ساد الغموض سوق التمويل العقارية بعد سريان تعليمات البنك المركزي الخاصة باعادة تنظيم عمليات منح الائتمان لشركات التنمية العقارية، في ظل التخوف من ان تؤدي هذه التعليمات الي كبح جماح التمويل المقدم للقطاع العقاري.
وكانت السوق قد شهدت فورة علي مدار العام نتيجة اقبال شركات التنمية العربية علي دخول السوق المحلية، واعتمادها في استكمال التكلفة الاستثمارية لمشروعاتها -رغم الفوائض الضخمة التي في حوزتها- علي عمليات التمويل التي قامت بها البنوك المحلية اعتمادا علي تنامي الطلب علي مشروعات هذه الشركات.
وكان «المركزي» قد لجأ الي فرض مجموعة من الضوابط في مقدمتها التمييز بين تمويل شركات التنمية العقارية وتمويل الراغبين في شراء وحدات سكنية، والحد من التوسع في تمويل البنوك للشريحة في محاولة لتفادي المخاطر التي واجهتها السوق العالمية نتيجة التوسع غير المحسوب في هذا النشاط.
وشملت ضوابط المركزي التشديد علي اهمية التصدي لتهديدات القاعدة الرأسمالية للعديد من البنوك من خلال اعادة «توزين» مخاطر النشاط عند اعلي مستوي لها، حيث جعلت مخاطر هذا النشاط تبدأ من %100 من التزامات المشروع التمويلية، ترتفع الي %132 كحد اقصي مما ادي الي توقع الابطاء من الاندفاع الذي شهدته عمليات التمويل خلال الاشهر الماضية.
وبات من المتوقع ان تتراجع معدلات نمو هذا القطاع بين مختلف اوجه النشاط الاقتصادي بعد ان وصل مؤخرا الي اكثر من %15 سنويا.
ورغم فرض تلك الضوابط حاولت البنوك تشجيع شركات التنمية العقارية علي مواصلة نشاطها الذي ساعد البنوك علي توظيف ما في جعبتها من فوائض ضخمة، الا ان سعي «المركزي» الي رفع كفاءة ادارة المخاطر في هذا النشاط كان له الغلبة.
واثارت نسب حساب الرافعة المالية وادراج مقدمات حاجزي الوحدات ضمن التزامات المشروع -بحيث لا تقل عن 1 الي 2 ليكون التمويل مرتين مثل الموارد الذاتية- توقعات بتباطؤ نمو هذا القطاع، رغم زيادة كفاءة عمليات التمويل التي دعمتها ضوابط المركزي.
واذا كان تنظيم سوق التمويل العقاري قد جاء في اطار تحرك عالمي لمخاطر التمويل، فإنها اضطرت الي استقباله صاغرة دون ابداء مقاومة علي ما في ذلك من قيود أدت احاطة السوق المصرفية لها بالغموض نتيجة صعوبة تحديد مدي امكانية تأثيرها علي الاتفاقات السائدة، مما يجعل من الصعب قبول سريان تلك الضوابط دون انعكاسات علي صعوبة تدوير الفوائض الحالية داخل الجهاز المصرفي، والتي نجح التمويل العقاري في استيعاب جانب مهم منها.
ومن جانبه اعتبر عطية سالم نائب رئيس إدارة البنك الأهلي قواعد تنظيم تمويل نشاط التنمية العقارية عملية «تصحيح» كانت السوق في حاجة إليها، واتخذها «المركزي» من موقع «الرقيب» الهادف إلي رفع كفاءة سوق التمويل، والحد من المخاطر المحدقة بها، ولفت إلي أن تقييد هذا النوع من التمويل بحسب للإدارة المحترفة بـ«المركزي» التي حرصت علي مواكبة توجهات السيطرة علي مخاطر هذا النشاط عالميا.
وفيما يتعلق بالتعاقدات المبرمة بين البنك وشركات التنمية العقارية قال: إنها قد تتعرض للمراجعة في ظل المرونة التي تتمتع بها تلك التعاقدات، وإمكانية اللجوء إلي عمليات إعادة الهندسة المالية التي تعمل علي حل صعوبات التمويل.
ورأي المهندس حسين صبور رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية ان هذه الضوابط لا تخيف سوي غير الجادين، وأبدي تحفظه علي المادة الأولي من تلك التعليمات التي ربطت السحب من التمويل المخصص بنسب الانجاز في الأعمال العقارية التي يعتمدها استشاريون يعينهم البنك، مشيرا إلي أن المشروعات الكبري قد تتطلب اتخاذ قرارات عاجلة لتجنب كارثة أو تعديل مخطط ما ضروري يتطلب سرعة في البت.
من جهته أيد سامح مهندي الرئيس النفيذي لشركة «اعمار مصر للتنمية» ضوابط منح التمويل مشيرا إلي أن الضوابط التي اتخذتها امارة دبي في الصدد نفسه تلتزم الشركات والمطورين العقاريين بايداع %15 من قيمة المشروع في البنك قبل الإعلان عنه، وهو ما يشير الي ان ما قامت به السلطة النقدية يمثل جزءا من توجه عام لا يدعو إلي القلق