رأفت شكيب: تسبَّب فى قيام صاحب المصلحة أو الصفة بسدادها
أشرف رمزى: قيمتها ليست كبيرة.. والمشترى مضطر لدفعها لتسجيل وحدته
ولاء البرى
تعتبر ضريبة التصرفات العقارية ضريبة قديمة يتم تحصيلها منذ زمن، لكن اختلف الأمر بعد إعداد قانون 11 لسنة 2013، إذ تم تكليف الشهر العقارى بتحصيل الضريبة، نيابة عن وزارة المالية، وهو ما وضع شركات التمويل العقارى والمشتري كفرد، فى مأزق عند قيامهم بتسجيل الوحدات التى تم شراؤها قبل إعداد هذا القانون، حيث يلتزم بسداد %2.5 من قيمة العقار المبيع، وهنا يأتى المأزق، ذلك أن البائع قد حصل على نقوده وتمت إجراءات المبايعة بينه وبين المشترى، ومن ثم لن يُلزِمه أحد بسداد قيمة تلك الضريبة مقابل تسجيل الوحدة.
ويرى الخبراء أن تكليف الشهر العقارى بتحصيل قيمة تلك الضريبة، عاق فكرة تسجيل الوحدات السكنية، ومن ثم قد يعوق حركة التمويل العقارى الذى يستلزم تسجيل الوحدات قبل التمويل.
وعندئذ قد نحتاج إلى توضيح من وزارة المالية عما إذا كانت ضريبة التصرفات العقارية، وتكليف الشهر العقارى بقيامها بدور مصلحة الضرائب تشكل فارقًا ملموسًا فى قيمة ضريبة التصرفات العقارية المحصَّلة كفارق إيجابى منذ تاريخ تطبيقه وحتى الآن، أم لا؟
قال رأفت شكيب، مستشار “سكن” للتمويل العقارى، إن ضريبة التصرفات العقارية تمّ فرضها على التصرفات فى الوحدات العقارية أو العقارات أو الأراضى، بواقع %2.5 من قيمة ثمن المبيعة “على البائع كفرد”، لأن الشركات تتم محاسبتها إجماليًّا مع الميزانية فى آخِر العام المالى لها، أى أنها تقوم بتحصيل هذه الضريبة نتيجة الدخل والأرباح المحققة فى نهاية العام للشركات.
وأضاف أن القانون رقم 11 سنة 2013 نص على سداد هذه الضريبة من البائع عند تقييد طلب التسجيل للوحدة أو القطعة المبيعة، وقد صدرت المنشورات الفنية بتطبيق القانون على الحالات السابقة له.
وأوضح شكيب أن تطبيق هذا القانون بأثر رجعى ترتَّبَ عليه إيقاف جميع حالات التسجيل السابقة لهذا القانون والمقدَّم عنها طلبات أو فى مراحل التسجيل المختلفة؛ نظرًا لعدم تواجد البائع فى هذه المرحلة أو وفاته أو رفضه فى حال مطالبته بذلك بقيمة الضريبة، مما أدى إلى وقف الحالات السابقة لصدور هذا القانون، والتى ما زالت محل التسجيل، ومن ثم حرمان الدولة من عائد يتحقق من خلال مراحل التسجيل، من رسوم توثيق وغيرها، بالإضافة إلى وسيلة إكراه معنوى على المشتري أنه فى حال رغبته بإكمال إجراءات التسجيل، يقوم بسداد الضريبة نيابة عن البائع الذى قام بشراء الوحدة منه، وهذا الأمر المعقَّد أدى إلى توقف حالات التسجيل بشركات التمويل العقارى فى مراحلها المختلفة والسابقة على هذا القانون.
وأكد شكيب أن هذا الوضع أدى إلى تهرب البائع من سداد الضريبة، وقيام صاحب المصلحة أو الصفة “شركة التمويل أو المشتري” بسداد الضريبة حرصًا منه على التسجيل وقيد الضمان، بالإضافة إلى قيام المشترى بسداد الضريبة نيابة عن البائع حتي يضمن تسجيل وحدته وقد يلجأ المشتري إلي المحاكم لإعادة الرجوء علي البائع للمطالبة بمبلغ قيمة الضريبة المسددة وهو ما يؤدي إلي زيادة اعباء القضاء في اقامة دعاوي قضائية
واشار شكيب انه علي الرغم من وجود وسائل تحصيل هذه الضريبة بين البائع بدون اللجوء إلي القضاء وهذا الأمر لدي وزارة المالية عن طريق تحصيل اموالها بدلا من اعاقة حالات التسجيل وحرمان الدولة من تقنين الثروة العقارية بتسجيلها بالإضافة إلي ان مسايرة وزارة العدل لشئون الشهر العقاري لما اصدرته وزارة المالية من تعليمات ادي إلي انقاص موارد مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ونقل عبأ التحصيل عليها وهو امر يخالف الأختصاص الأصيل للشهر العقاري وبدلا من ان تسعي وزارة العدل ومصلحة الشهر العقاري إلي تبسيط الإجراءات وتيسير خطوات التسجيل اضافت عائق جديد امام التسجيل للوحداة والأراضي بالشهر العقاري.
بالإضافة إلي وضع العراقيل امام شركات التمويل وجهات التمويل بمنح الوحدات وقد ترتب علي ذلك عدم منح التمويلات للوحدات الغير مسجلة والتي تراكمت عن سنوات سابقة وهو ما تم رفعه إلي وزارة العدل من جهات التمويل والبنوك والأفراد دون جدوي، وقد طرح هذا الأمر في العديد من المؤتمرات والشكاوي والمقابلات إلا ان الأمر يزداد تعقيدا لعدم صدور قرار يتوائم ومشكلة ضريبة التصرفات العقارية علي الحالات السابقة عن صدور هذا القانون والمنشورات الصادرة عنه.
وكان يجب عند اصدار هذا القانون بعدم سريانة بأثر رجعي وانما يتعين تطبيقه من تاريخ الإصدار قائلا اننا نتطرق ايضا علي الدولة إلي تطبيق إجراءات التسجيل ووضع قواعد حديثة وجديدة ومقتراحات مجدية للتسجيل في المدن الجديدة حتي لا نكون امام ظاهرة جديدة امام الثروة العقارية ومشكلات قانونية جديدة يتعذر لاحقاً تداركها.
واوضح محمد صابر، رئيس القطاع القانوني لشركة الأهلي للتمويل العقاري، بأن الدولة ليس لديها حصر دقيق يضمن ان لها الحصول علي كامل حقوقها بمعني ان الدولة ليس لديها قاعدة بيانات تمكنها من الوقوف علي حركة التصرف في العقارات وهذا المر له مردود سئ في جانب اخر اقتصاديا.
واضاف صابر ان القانون رقم 11 لـ 2013 بعد تعديله حاول ان يضمن حصول الدولة علي الضريبة من خلال تكليف الشهر العقاري بتحصيل الضريبة نيابة غن وزارة المالية عند قيام الأطراف بتسجيل اي عملية بيع، ولكن للأسف لم يسهم ذلك بأي شكل من الأشكال في حصول الدولة علي مستحقتها بسبب قلة العقارات القابلة للتسجيل والتي تمثل نسبة %10 من اجمالي العقارات الموجودة داخل الجمهورية والتي تعد قابلة للتسجيل وتطبيق تحصيل الضريبة منها.
ومن جانب اخر قد أدي تطبيق القانون بهذه الكيفية إلي عزوف المواطنين عن تسجيل العقارات عوضا عن قيامهم بسداد الضريبة المستحقة عليهم للدولة ومن ثم فإن القانون لم يسهم بأي شكل من الأشكال في حل تلك المشكلة بل ولد اثارا سلبية اخري كنا قد بدأنا في تجاوزها عند تخفيض قانون الرسوم علي التسجيل.
واوضح صابر ان الأصل القانوني هو من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية هو البائع ومن ثم فإن حظر قيام الشهر العقاري بنقل الملكية إلا عقب الحصول علي تلك الضريبة شكل قيدا علي حق المشتري في نقل الملكية ، وهنا اصبح المشتري هو المتضرر.
اختلف معهم في الرأي أشرف رمزي، خبير تمويل عقاري، والذي يري ان الضريبة قيمتها ليست كبيرة وبالتالي سوف يضطر المشتري لدفعها مقابل تسجيل وحدته ومقابل حصوله علي قرض التمويل العقاري معتبرا ان قيمة هذه الضريبة لن تعيق حركة التمويل العقاري بشكل كبير خاصة وان حاجة الأفراد إلي شراء وحدات سكنية لكي ينعموا بأستقرار معيشي سوف تضطرهم إلي القبول بكل القوانين الجديدة التي تم فرضها.