Loading...

شركات أوراق مالية كبري تستعد لتأسيس صناديق إستثمار

Loading...

شركات أوراق مالية كبري تستعد لتأسيس صناديق إستثمار
جريدة المال

المال - خاص

10:26 ص, الأحد, 5 أغسطس 07

تستعد شركات اوراق مالية عاملة بالسوق لتقديم طلبات تأسيس صناديق استثمار وفقا لتعديلات اللائحة النتنفيذية المنظمة لنشاط الصناديق والتي اصدرها د. محمود محيي الدين وزير الاستثمار الاسبوع الماضي.

وقال رؤساء شركات ادارة صناديق استثمار «للمال»: ان التعديلات الجديدة تمثل نقله نوعية للسوق بعد مرور 13 عاما علي تأسيس أول صندوق استثمار بالسوق وفقا للقواعد القديمة التي ظلت سارية حتي الآن.

ومتجة بنوك الاستثمار الي تأسيس شركات متخصصة وفقا للتنظيم الجديد لتأسيس صناديق الاستثمار بعد ان تجاوزت اللائحة الجديدة عن شرط تأسيس الصناديق المقترحة من خلال البنوك وشركات التأمين واتاحت لشركات الاوراق المالية تأسيس الشركات وفقا للضوابط التي ستضعها الهيئة.

وفرضت التعديلات الجديدة وجود اعضاء مجالس ادارة مستقلين لا تربطهم علاقة مع شركة الصندوق أو مدير الاستثمار وأمين الحفظ للحد من تضارب المصالح وحيادية القرارات والسياسات التي يتبعها مجلس ادارة الصندوق.

واستحدثت اللائحة التنفيذية للقانون شركات خدمات الادارة وهي شركة متخصصة تتولي عمليات تسجيل اصدار واسترداد الوثائق للصناديق المفتوحة وحفظ المستندات للصندوق وبالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية التي تم تنظيمها لاول مرة فقد تم  استحداث شركات ادارة العقارات لتتولي إدارة المشروعات العقارية المملوكة لصندوق الاستثمار العقاري.

وأشارت تعديلات اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال الي أنه يجوز انشاء صندوق استثمار مفتوح وهو صندوق استثمار يتم طرح وثائقه من خلال الاكتتاب العام. ويجوز زيادة رأس مال الصندوق المفتوح باصدار وثائق جديدة أو تخفيضه باسترداد بعض وثائقه.

كما يجوز انشاء صندوق استثمار مغلق وهو صندوق استثمار ذو رأس مال ثابت يتم طرح وثائقه للاكتتاب العام أو من خلال طرح خاص يقتصر علي المستثمرين المؤهلين ولا يجوز استرداد وثائقه إلا في نهاية مدة الصندوق ويتم قيده والتداول علي وثائقه ببورصة الاوراق المالية.

وتضع الهيئة الضوابط والشروط الخاصة بفئات صناديق الاستثمار.

واجازات اللائحة للشركات المساهمة التي تؤسس وفقا لاحكام قانون سوق المال طرح صندوق استثمار أو أكثر وفقا للضوابط التي تضعها الهيئة.

ويتم الترخيص للشركة بمباشرة نشاط صناديق الاستثمار طبقا لاحكام قانون سوق رأس المال ولائحته التنفيذية والضوابط التي تضعها الهيئة في هذا الشأن ويجب أن تصدر الهيئة قرارها بالبت في طلب الترخيص في المواعيد المحددة وطبقا للاوضاع التي تقررها المادة 28 من قانون سوق رأس المال.

ولا يجوز طرح وثائق صناديق الاستثمار للاكتتاب العام أو الطرح الخاص إلا بعد تقديم المعلومات والمستندات المطلوبة للهيئة والحصول علي موافقتها ويقدم مدير الاستثمار طلب الموافقة علي طرح الوثائق للاكتتاب العام أو الطرح الخاص الي الهيئة ويتولي ادارة الصندوق مجلس إدارة تكون اغلبية اعضائه من غير المساهمين فيه وكذلك حملة الوثائق أو المتعاملين معهم أو الاشخاص المرتبطة والاطراف ذوي العلاقة ولا يجوز ان يقل عدد الاعضاء المستقلين عن اثنين . ويلزم تشكيل المجلس قبل طرح وثائق الصندوق للاكتتاب.

ويتولي مجلس ادارة الشركة الاشراف علي الصندوق واصداراته المختلفة والتنسيق بين الاطراف ذوي العلاقة وبصفة خاصة تعيين مدير الاستثمار والتأكد من إلتزامه بمسئولياته بما يحقق مصلحة حملة الوثائق وفقا لنشرة الاكتتاب وأحكام هذه اللائحة. والموافقة علي نشرة الاكتتاب في وثائق الصندوق وأي تعديل يتم إدخاله عليها قبل اعتمادها من الهيئة. والموافقة علي عقد ترويج الاكتتاب في وثائق الصندوق.

التأكد من عدم وجود تعارض مصالح والفصل في التعاملات التي تشكل تعارضا في المصالح بين الاطراف ذوي العلاقة والصندوق حال تواجدها والموافقة علي تعيين مراقبي حسابات الصندوق من بين المقيدين بالسجل المعد لهذا الغرض بالهيئة، والاجتماع ما لا يقل عن مرتين سنويا مع المراقب الداخلي لدي مدير الاستثمار للتأكد من التزامه بأحكام قانون سوق المال ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذا لهما.

ولا يجوز تعديل النظام الاساسي للصندوق أو نشرة الاكتتاب في الوثائق فيما يتعلق بالسياسة الاستثمارية وحدود حق الصندوق في الاقتراض وزيادة اتعاب الادارة ومقابل الخدمات والعمولات إلا بعد الحصول علي موافقة حملة الوثائق. وفيما عدا ذلك من تعديلات فتكون بقرار يصدر من مجلس ادارة الشركة. ولا تعد هذه التعديلات نافذة إلا بعد اعتمادها من الهيئة.

ويكون استثمار أموال الصندوق في الاوراق المالية في الحدود ووفقا لعدد من الضوابط أهمها أن تعمل إدارة الصندوق علي تحقيق الاهداف الاستثمارية للصندوق الواردة في نشرة الاكتتاب وان تكون قرارات الاستثمار متفقة مع ممارسات الاستثمار الحكيمة مع الاخذ في الاعتبار مبدأ توزيع المخاطر وعدم التركز وألا تزيد نسبة ما يستثمر في شراء أوراق مالية لشركة واحدة علي %10 من اموال الصندوق وبما لا يجاوز %15 من اوراق تلك الشركة ويجوز للصندوق استثمار امواله في شراء وثائق الاستثمار التي تصدرها صناديق الاستثمار الاخري بنسبة لاتزيد علي %20  من اجمالي صافي قيمة اصوله في صندوق واحد وبما لا يجاوز %5 من قيمة الصندوق المستثمر فيه. ولا يجوز تنفيذ عمليات اقتراض الاوراق المالية بغرض بيعه أو الشراء بالهامش أو الاستحواذ من خلال المجموعات المرتبطة وفقا لاحكام الباب الثاني عشر من هذه اللائحة

ولا يجوز للصندوق تملك أي أصل في أي كيان قانوني تكون مسئولية الشركاء فيها غير محدودة.

ولا يجوز ان تزيد نسبة ما يستثمره الصندوق في الاسهم والسندات الصادرة عن مجموعة مرتبطة علي %20 من اموال الصندوق.

ولا يجوز ان تزيد نسبة ما يتم استثماره في أدوات الدين أو اوراق تجارية أو غيرها من القيم المنقولة الاخري لشركة واحدة علي  %20 من اموال الصندوق ولا يجوز ان يزيد الحد الاقصي للاموال المستثمرة في الصندوق عن خمسين ضعف رأس ماله الذي يجب ألا يقل عن خمسة ملايين جنيه مدفوعة نقدا. ويجب علي الصندوق ان يحتفظ بجزء من امواله في صورة سائلة للحفاظ علي درجة المخاطر المرتبطة بمخظته ويجوز للصندوق استثمار هذه الاموال في قنوات استثمارية منخفضة المخاطر وقابلة للتحويل الي نقدية عند الطلب. ولايجوز للصندوق الاقتراض من الغير إلا لمواجهة طلبات الاسترداد وبما لا يجاوز %10 من قيمة وثائق الاستثمار القائمة وبعد الحصول علي موافقة مجلس ادارة الشركة علي ألا تزيد مدة القرض قصير الاجل علي سنة. ولا يسأل الصندوق إلا عن الالتزامات الناشئة عن مباشرته لنشاطه كما لا يسأل حملة الوثائق عن ديون الصندوق إلا في حدود ما يمتلكونه من حصص.

وتتكون جماعة لحملة وثائق الاستثمار ويتبع في تكوينها وإجراءات الدعوة لاجتماعها ونصاب الحضور والتصويت،   الأحكام والقواعد المنصوص عليها في هذه اللائحة بالنسبة إلي حملة السندات وصكوك  التمويل والأوراق المالية الأخري. وعلي الصندوق أن يوافي ممثل الجماعة بنسخة من التقارير المنصوص عليها بالمادة (6) من قانون سوق رأس المال والمادة (58) من لائحته التنفيذية.

ويتولي عمليات ترويج الاكتتاب في وثائق الصندوق شركة من الشركات المرخص لها بترويج وتغطية الاكتتاب في الأوراق المالية. وذلك بموجب عقد يتم إبرامه بين الطرفين يتضمن بصفة خاصة حدود مسئولية شركة الترويج ومقدار أتعابها وشروط الاكتتاب ومدته.

ويجب أن يتم الاكتتاب في وثائق الاستثمار عن طريق أحد البنوك المرخص لها بتلقي الاكتتابات من البنك المركزي المصري. ويجب أن يظل الاكتتاب في وثائق الاستثمار التي يتم طرحها للاكتتاب العام لمدة خمسة عشر يوما علي الأقل يجوز بعدها قفل باب الاكتتاب إذا تمت تغطيته.

وإذا انتهت المدة المحددة للاكتتاب دون الاكتتاب في جميع وثائق الاستثمار التي تم طرحها جاز للصندوق تعديل قيمة الأموال المراد استثمارها بالاكتفاء بما تمت تغطيته من الوثائق بشرط ألا يقل عن %50 من مجموع الوثائق المطروحة للاكتتاب، وفي هذه الحالة يجب تغيير جميع مستندات الصندوق بما يتفق مع قيمة الوثائق المكتتب فيها.

أما إذا زادت طلبات الاكتتاب علي عدد الوثائق المطروحة. جاز لشركة الصندوق تعديل قيمة الأموال المراد استثمارها بما يستوعب طلبات الاكتتاب الزائدة. فإذا ما ترتب علي هذا التعديل تجاوز الحد الأقصي للأموال المراد استثمارها في الصندوق والمنصوص عليه في المادة (150) من هذه اللائحة، يتم توزيع الوثائق المطروحة علي المكتتبين كل بنسبة ما اكتتب به. وتجبر الكسور  التي تنشأ عن عملية التخصيص لصالح صغار المكتتبين.

ويسقط ترخيص الصندوق إذا لم يتم تعديله  طبقا للفقرة السابقة أو إذا أصبحت الوثائق التي اكتتب فيها تقل عن %50 وعلي البنك الذي تلقي مبالغ من  المكتتبين أن يرد إليهم هذه المبالغ كاملة فور طلبها بما في ذلك مصاريف الإصدار.

وتعد الوثائق التي يصدرها الصندوق أوراقا مالية.

ويتم قيد وثائق الصندوق المغلق ببورصة الأوراق المالية، وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التي تحددها الهيئة.

كما يتم تداول وثائق الصناديق المفتتوحة بيعا أو شراء من خلال البنوك وشركات خدمات الإدارة بالإضافة إلي شركات السمسرة المرخص لها بذلك من قبل الهيئة، وتلتزم هذه الشركات بتوفير الربط الآلي اللازم بينها وبين مدير الاستثمار وشركة خدمات الإدارة.

ويلتزم مدير الاستثمار وشركة خدمات الإدارة باتخاذ جميع الإجراءات اللازمة لتسهيل تداول وثائق الاستثمار ونقل ملكيتها وتسجيلها.

ويجوز لمدير الاستثمار بيع أو استرداد الوثائق التي تم الاكتتاب فيها طوال مدة الصندوق في حدود الحد الأدني المحدد في نشرة الاكتتاب.

المادة ( 159)

استرداد وثائق الاستثمار والوفاء بمقابلها

لا يجوز للصندوق أن يرد إلي حملة الوثائق قيمة وثائقهم أو أن يوزع عليهم عائدا بالمخالفة لشروط الاصدار ويلتزم الصندوق باسترداد وثائق الاستثمار بمجرد الطلب وبما يتفق وأحكام هذه المادة.

ويجوز الوقف لعملايا الاسترداد أو السداد النسبي مي طرأت ظروف استثنائية تبرر هذا الوقف وكانت مصلحة حاملي الوثائق تتطلب ذلك، وذلك وفقا للشروط التي يحددها النظام الأساسي للصندوق ونشرة الاكتتاب. ويجب علي  مدير الاستثمار ابلاغ الهيئة بالقرار الصادر بالوقف بعد اعتماده من مجلس إدارة الصندوق.

وتعتبر الحالات التالية ظروفا استثنائية تبرر وقف عمليات الاسترداد.

1ـ تزامن طلبات التخارج من الصندوق وبلوغها حدا كبيرا يعجز معها مدير الاستثمار عن الاستجابة لطلبات الخروج.

2ـ عجز شركة الإدارة عن تحويل الأوراق المالية المدرجة في حافظة الصندوق إلي مبالغ نقدية لأسباب خارجة عن إرادتها.

3ـ انخفاض قيمة الأوراق المالية المكونة لمحفظة الصندوق نتيجة للهبوط الفجائي في أسعار هذه الأوراق بما يؤدي إلي انخفاض قيمة أصول الصندوق بصورة كبيرة.

4ـ حالات القوة القاهرة.

ويتم الوقف أو السداد النسبي وتقدير هذه الظروف الاستثنائية وغيرها تحت إشراف الهيئة بعد الحصول علي موافقتها. ويكون هذا الوقف مؤقتا إلي أن تزول أسبابه والظروف التي استلزمته.

ويتم تحديد مقابل استرداد الوثائق غير المقيدة ببورصة الأوراق المالية بقسمة صافي القيمة السوقية لأصول الصندوق علي عدد الوثائق القائمة وذلك في نهاية عمل يوم تقديم طلب الاسترداد. ويتم خصم قيمة الوثائق المطلوب استردادها من أصول الصندوق اعتبارا من اليوم التالي لتقديم طلب الاسترداد. وتجب مراعاة خصم مصاريف تصفية الحصة من القيمة المستحقة عنها للمستثمر المتخارج علي أن يتم الوفاء بقيمة الوثائق المطلوب استردادها خلال يومي عمل من تاريخ طلب الاسترداد.

ويتم تلقي طلبات شراء وثائق الاستثمار الجديد في الصناديق المفتوحة القائمة طوال أيام العمل خلال الأسبوع علي أن يتم سداد قيمتها في أول يوم العمل التالي علي أساس صافي قيمتها المعلنة في يوم تقديم الطلب.

ويحتفظ مدير الاستثمار بالأوراق المالية التي يستثمر الصندوق أمواله فيها لدي إحدي شركات أمناء الحفظ من البنوك أو الشركات المرخص لها بممارسة هذا النشاط، علي ألا يكون أمين الحفظ مساهما في الصندوق أو مدير الاستثمار أو أي من الشركات المرتبطة بهما وفقا للضوابط التي تضعها الهيئة. وعلي أمين الحفظ أن يقدم للهيئة بيانا دوريا عن هذه الأوراق المالية.

وتتولي شركة خدمات الإدارة قيد وتسوية المعاملات التي تتم علي وثائق الاستثمار غير المقيدة في البورصة.

وتلتزم الشركة بإعداد وحفظ سجل آلي بحاملي الوثائق. ويعد سجل حملة الوثائق قرينة علي ملكية المستثمرين للوثائق المثبتة فيه. كما تلتزم الشركة بتدوين البيانات التالية في هذا السجل.

1ـ  اسم مالك الوثائق وعنوانه.

2ـ رقم البطاقة أو الرقم القومي أو رقم جواز السفر، أو رقم السجل التجاري.

3ـ  جنسية حامل الوثائق.

4ـ عدد الوثائق التي تخص حملة الوثائق بالصندوق.

5ـ تاريخ تسجيل حامل الوثائق في السجل.

6ـ بيان طلبات الشراء وعروض البيع الخاصة بوثائق الاستثمار.

7ـ القيام بعمليات الاسترداد وبيع الوثائق وفقا للعقد المبرم مع مدير استثمار الصندوق المفتوح وتلتزم الشركة بإعداد بيان يومي بعدد الوثائق القائمة في نهاية يوم العمل بعد  الحصول علي البيانات اللازمة من خلال الربط الآلي مع شركات السمسرة التي يتم تداول الوثائق من خلالها، كما تلتزم بحساب القيمة الصافية للوثيقة يوميا.

وتتولي الشركة تحصيل توزيع أرباح الأوراق المالية التي يساهم فيها الصندوق، وتوزيع أرباح الصندوق علي حملة الوثائق، وارسال التقارير اليومية وبيانات ملكية الوثائق لحملة الوثائق.

وتعد القوائم المالية للصندوق طبقا لمعايير المحاسبة المصرية ويتولي مراجعة حسابات الصندوق مراقبان للحسابات يختاران من بين المقيدين في السجل المعد لهذا الغرض لدي الهيئة. علي أن يلتزم بمعايير المراجعة المصرية والدولية عند فحص ومراجعة القوائم المالية للصندوق.

ويتم حساب قيمة الأوراق المالية التي يستثمر الصندوق أمواله فيها عند إعداد القوائم المالية علي أساس قيمتها السوقية ويجوز لمدير الاستثمار احتساب مخصصات للأسهم التي لا تتداول لمدة أكثر من 30 يوما.

وتخطر الهيئة بالميزانية وبالقوائم المالية وتقرير مجلس إدارة الصندوق ومراقب حساباته قبل شهر من التاريخ المحدد لانعقاد مجلس إدارة الصندوق. وللهيئة فحص الوثائق والتقارير المشار إليها في الفقرات السابقة من هذه المادة أو تكليف جهة متخصصة بهذا الفحص، وتبلغ الهيئة مجلس إدارة الصندوق بملاحظاتها، وتطلب إعادة النظر فيها بما يتفق ونتائج الفحص، فإذا لم يستجب مجلس إدارة الصندوق بذلك التزم هذا الأخير بنفقات نشر الهيئة لملاحظاتها والتعديلات التي طلبتها.

وينقضي الصندوق في حالات 1- انتهاء مدته أو تحقيق الغرض الذي أنشيء من أجله، أو إذا استحال عليه مواصلة تنفذ غرضه وفي جميع الأحوال لايجوز تصفية الصندوق دون الحصول علي موافقة مجلس إدارة الهيئة.

ويحضر علي مدير الاستثمار القيام بالعمليات الآتية:

1- جميع الأعمال المحظور علي الصندوق الذي يديره القيام بها.

2- استخدام أموال الصندوق في تأسيس شركات جديدة (فيما عدا صناديق الملكية الخاصة) أو شراء أوراق مالية لشركات تحت التصفية أو في حالة إفلاس.

3- البدء في استثمار أموال الصندوق قبل غلق باب الاكتتاب في وثائقه فيما عدا عوائد الإيداعات البنكية عن فترة من تاريخ بداية الاكتتاب حتي غلقه

4- الحصول له أو لمديرية أو للعاملين لديه علي كسب أو ميزة من العمليات التي يجريها.

5- أن تكون له مصلحة من أية نوع في الشركات التي يتعامل علي أوراقها المالية لحساب الصندوق الذي يديره.

6- أن يقترض من الغير في غير الغرض المنصوص عليه في المادة رقم (151) من هذه اللائحة.

7- أن يشتري أسهماً غير مقيدة ببورصة الأوراق المالية في مصر أو في الخارج أو مقيدة في بورصة غير خاضعة لإشراف سلطة رقابية مماثلة للهيئة.

8- استثمار أموال الصندوق في وثائق صندوق آخر يقوم علي إدارته ما لم يكن صندوق استثمار أسواق النقد.

9- نشر بيانات أو معلومات غير صحيحة أو غير كاملة أو حجب معلومات أو بيانات مهمة.

10- إجراء أو اختلاق عمليات بهدف زيادة عمولات السمسرة أو غير ذلك من المصروفات والأتعاب.

ويجوز لمدير الاستثمار تمثيل الصندوق في مجالس الإدارات والجمعيات العامة للشركات المصدرة للأوراق المالية التي يستثمر الصندوق أمواله فيها، وممارسة حق الاكتتاب من عدمه عند زيادة رؤوس أموال هذه الشركات لرأس مالها.

ويلتزم مدير الاستثمار بإزالة أسباب أي مخالفة لقيود الاستثمار وذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ حدوثها، وعليه إخطار كل من الهيئة ومجلس إدارة الصندوق كتابياً في حالة استمرار المخالفة لأكثر من ثلاثة أيام مع بيان ما تم من إجراءات والمدة اللازمة لإزالتها.

يجوز لمدير الاستثمار أن يستثمر في وثائق استثمار الصندوق الذي يديره عند تأسيس الصندوق علي أن يكون الاستثمار لحسابه الخاص وأن يتم النص علي ذلك في نشرة الاكتتاب.

المادة 172

النظم والرقابة الداخلية لمدير الاستثمار

يلتزم مدير الاستثمار بوضع النظم والقواعد والإجراءات التي تكفل:

1- سلامة اختيار مديرية وممثليه وسائر العاملين به وبما يحقق توافر الخبرة اللازمة لإدارة محفظة صندوق الاستثمار.

2- وضع نظام العمل وبيان القواعد والإجراءات التي يلتزم بها المديرون والعاملون مع تحديد اختصاصات كل منهم.

أشارت اللائحة إلي أن صناديق الملكية الخاصة هي الصناديق التي يتم طرح وثائقها للاكتتاب فيها من خلال طرح خاص للمستثمرين المؤهلين، ويتم استثمار جميع أصولها في أوراق مالية مقيدة أو غير مقيدة، كما يتم استرداد وثائقها في نهاية عمر الصندوق ويجوز أن تنشأ صناديق ملكية خاصة لمزاولة نشاط رأس المال المخاطر وفقا للضوابط التي تضعها الهيئة.

ويجوز سداد قيمة الوثائق علي دفعات بما يتفق وتوقيت استثمارات الصندوق ولمدير الاستثمار إذا تخلف أحد من حملة الوثائق عن سداد كامل دفعات قيمة الوثائق التي اكتتب فيها في المواعيد المقررة، وبعد مرور شهر من اعذاره، بيع الوثائق وفقاً للإجراءات القانونية الخاصة ببيع الأسهم المنصوص عليها بقانون شركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة الصادر بالقانون رقم 159 لسنة 1981 ولائحته التنفيذية.

ولا يجوز أن تزيد نسبة ما يستثمره  الصندوق في أوراق مالية لشركة واحدة علي %25 من إجمالي أموال الصندوق.

ولا تسري علي هذه الصناديق نسبة ومجالات الاستثمار الواردة باللائحة

ونصت اللائحة علي أن للبنوك وشركات التأمين مباشرة نشاط صناديق أسواق النقد، وهي الصناديق التي تستثمر جميع أصولها في استثمارات قصيرة الأجل مثل أدوات الدين الصادرة عن الحكومة والبنوك والشركات واتفاقيات إعادة الشراء وأذون الخزانة وشهادات الإيداع البنكية وكذلك شهادات صناديق أسواق النقد الأخري.

ويجوز الترخيص للشركات التي تزاول نشاط المتعاملين الرئيسيين بإنشاء صناديق النقد.

ويلتزم مجلس إدارة الصندوق بالمحافظة علي تحقيق قيمة مستقرة لنصيب وثيقة الاستثمار الصادرة عن الصندوق من صافي قيمة أصوله، وذلك مع الالتزام بما يلي:

1- يجوز للصندوق الاستثمار في أوراق مالية طويلة الأجل بنسبة لا تزيد علي %10 من إجمالي محفظة الصندوق علي ألا تزيد المتوسط المرجح لمدة استحقاق محفظة الصندوق علي 13 شهر.

2- أن يتم تنويع محفظة استثمارات الصندوق بحيث لا يزيد الاستثمار في أي إصدار علي %10 من صافي قيمة أصول الصندوق باستثناء الأوراق المالية الحكومية.

واستحدثت اللائحة الصندوق القابض وهو صندوق استثمار يستثمر جميع أمواله في شراء وثائق صادرة عن صناديق استثمار أخري. يلتزم الصندوق القابض بالاستثمار في خمسة صناديق علي الأقل.

ونظمت اللائحة لأول مرة صناديق الاستثمار العقاري ويعد صندوق الاستثمار العقاري وعاء استثمارياً مشتركاً يهدف إلي إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعياً في الاستثمار في المجالات العقارية المختلفة.

ويتضمن مجموعة من الأصول العقارية من أراضي وعقارات وغيرها من الأصول التي تضمن حداً معينًا من السيولة وتصدر حصص الصندوق في صورة وثائق استثمار تخول للمكتتب فيها حقوقاً متساوية قبل الصندوق.

وتهدف صناديق الاستثمار العقاري إلي الاستثمار في الأصول العقارية من أراضي وعقارات يتم تطويرها أو بنائها بغرض تأجيرها أو بيعها بما في ذلك المشروعات العقارية الجديدة التي سيتم تشييدها وتأجيرها أو بيعها خلال مدة الصندوق وللصندوق القيام بالعمليات الضرورية المرتبطة ببنائها أو تجديدها أو إعادة تجهيزها بقصد تأجيرها أو بيعها ولا يجوز أن يكون إعادة البيع هو الغرض الوحيد من تملك الأصول العقارية من قبل هذه الصناديق.

ويجب أن تكون صناديق الاستثمار العقاري مغلقة ذات مدة محددة

لا يجوز للصندوق مباشرة نشاطه وطرح وثائقه للاكتتاب إلا بعد موافقة الهيئة وبالإضافة لما ورد في المادة (144) من هذه اللائحة يجب أن يرفق بطلب الترخيص المستندات والمعلومات التالية:

1- دراسة الجدوي الاقتصادي والمالية والفنية للصندوق ومشروعاته والتي تعتبر جزءاً لايتجزأ من نشرة الاكتتاب.

2- رأي المستشار المالي المستقل في دراسة الجدوي والتدفقات النقدية لمشروعات الصندوق.

3- صورة من العقد المبرم مع المطور لتنفيذ أغراض الصندوق.

4- صورة من العقد مع شركة إدارة العقارات التي سيتملكها الصندوق.

5- صورة من خطاب الارتباط الخاص بالتمويل اللازم لأنشطة الصندوق من إحدي المؤسسات المالية المتخصصة.

ولا يجوز إنشاء حصص عينية أو سداد الحصص أو الاكتتاب فيها بطريق المقاصة مع ديون مستحقة في مواجهة الصندوق.

ويتولي مجلس إدارة الشركة الموافقة علي جميع العقود والقرارات والتقارير الجوهرية التي يكون الصندوق طرفاً فيها مع الأطراف ذوي العلاقة، ويشمل ذلك علي سبيل المثال مايلي:

1- عقد الخدمات الرئيسي المبرم مع شركة المطور.

2- عقد الخدمات الرئيسي المبرم مع شركة إدارة العقارات.

3- عقد حفظ الأوراق المالية مع أمين الحفظ.

4- العقد المبرم مع شركة خدمات الإدارة.

5- عقد تسويق الأصول العقارية للصندوق.

6- التعاقد مع المثمنين العقاريين.

7- خطاب الارتباط الخاص بالتمويل اللازم لأنشطة الصندوق من إحدي المؤسسات المالية المتخصصة.

8- اعتماد عقود تملك الأصول العقارية للصندوق.

9- عقد التأمين علي الأصول العقارية للصندوق.

تتكون أصول الصندوق من:

1- عقارات يتم تملكها أو بناؤها بغرض تأجيرها ثم بيعها.

2- الأوراق المالية المقيدة في بورصة الأوراق المالية بشرط أن تكون صادرة عن شركة تكون معظم أصولها عقارية أو عن شركات تعمل في المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية.

3- حصص في صناديق استثمار عقاري.

4- السندات الصادرة عن شركات التمويل العقاري والمضمونة بمحفظة قروض تمويل عقاري.

ويجب أن تتوافر في أصول الصندوق الشروط التالية:

1- أن تكون ملكية الأصول العقارية لصندوق ثابتة بموجب عقود رسمية أو مسجلة.

2- أن تستوفي الأصول العقارية للصندوق شروط الترخيص المقررة قانوناً.

3- أن يتم تثمين الأصول العقارية للصندوق بمعرفة اثنين من خبراء التقييم العقاريين المعتمدين لدي هيئة التمويل العقاري.

ويتوزع هيكل نسب أصول الصندوق علي أصول عقارية وأوراق مالية ذات درجة تصنيف عالية وودائع تحت الطلب وأذون الخزانة ليست محلاً لضمانات أو لأية حقوق من أي نوع مقررة لصالح الغير -وذلك في الحدود وطبقاً للشروط التي يصدر بها الترخيص اللازم من الهيئة.

ويجب علي الصندوق التأمين علي أصوله العقارية خلال مرحلتي الإنشاء والتشغيل وكذلك التأمين ضد المسئولية المدنية الناشئة عن الأضرار التي تلحقها هذه الأصول بالغير.

وحددت اللائحة التزامات مدير الاستثمار في الصندوق العقاري حيث يتولي مدير استثمار إدارة الصندوق بالاستعانة بكافة الخبرات المتخصصة في إدارة الاستثمارات العقارية ويلتزم مدير الاستثمار بالحصول علي رأي مستشار مالي مستقل من المستشارين المعتمدين لدي الهيئة فيما يتعلق بدراسة الجدوي الخاصة بالمشروع العقاري للصندوق وتدفقاته المالية، وذلك قبل طرح نشرة الاكتتاب علي المستثمرين ويعتبر هذا الرأي جزءاً لا يتجزأ من نشرة الاكتتاب في وثائق الصندوق. والحصول علي خطاب الارتباط الخاص بالتمويل اللازم لأنشطة الصندوق من إحدي المؤسسات المالية المتخصصة، وذلك قبل طرح نشرة الاكتتاب. وتوقيع عقد الخدمات الفنية مع إحدي الشركات المتخصصة في مجال التطوير العقاري تتولي إدارة وتنفيذ الجوانب الفنية المتعلقة بمشروع الصندوق، وذلك قبل طرح نشرة الاكتتاب ويعتبر مدير الاستثمار ضامناً لقيام المطور بتنفيذ التزاماته.

وتوقيع عقد الخدمات الفنية مع إحدي الشركات المتخصصة في إدارة العقارات محل نشاط الصندوق، وذلك قبل طرح نشرة الاكتتاب للمستثمرين ويعتبر مدير الاستثمار ضامناً لقيام شركة إدارة العقارات بتنفيذ التزاماتها.

والتعاقد مع مستشار قانوني للصندوق يتولي إعداد كافة التعاقدات المرتبطة بنشاطه، علي أن يتم الإفصاح عن اسم المستشار القانوني للصندوق في نشرة الاكتتاب.

وتوفير الكفاءات اللازمة لتنفيذ مشروع الصندوق وتلافي مخاطر تجاوز التكلفة والمدة المقررة للتنفيذ.

وتعيين خبيرا تقييم عقاريين.

ويلتزم مدير الاستثمار بتقييم الأصول العقارية قبل شرائها أوبيعها بواسطة اثنين من خبراء التقييم العقاري يتمتعان بالخبرة اللازمة في مجال النشاط العقاري والمنطقة محل الاستثمار ومرخاً لهما من الهيئة العامة للتمويل العقاري. ويجب أن يكون خبير التقييم مستقلاً عن أي من الأطراف ذوي العلاقة.

ويجب أن يتضمن تقرير خبير التقييم علي الأقل البيانات التالية:

1- أسلوب التقييم وطريقته والأسس التي بُني عليها.

2- تحليل لمؤشرات العرض والطلب واتجاهات السوق العقارية.

3- وصف للعقار محل التقيم.

4- بيان بالمخاطر المرتبطة بالعقار محل التقييم.

وعلي مدير الاستثمار أن يقوم بكل ما يلزم لتمكين خبيري التقيم من أداء عملهما، وبصفة خاصة تجهيز المستندات والمعلومات اللازمة لاتمام عملية التقييم.

ويُسأل خبيرا التقييم، في مواجهة الصندوق ومدير الاستثمار عن أية أضرار تلحق بهما نتيجة للإهمال أو الأخطاء التي تقع منهما أثناء أداء عملهما.

ولا يجوز لمدير الاستثمار الاعتماد علي تقرير تقييم مضي علي إعداده أكثر من ثلاثة أشهر عند شراء أو بيع أي أصل للصندوق.

يلتزم الصندوق بإعداد دراسة الجدوي الفنية والمالية والاقتصادية الخاصة بإنشاء وتنفيذ وتسويق مشروع الصندوق، وذلك قبل طرح نشرة الاكتتاب وتعتبر هذه الدراسة جزءاً لا يتجزأ من نشرة الاكتتاب في وثائق الصندوق.

تتولي شركة خدمات الإدارة حفظ جميع المستندات والوثائق المتعلقة بالصندوق وأصوله التي تشمل مايلي:

1- عقود ملكية الأصول العقارية.

2- الرخص والتصاريح الإدارية اللازمة لإقامة وتشغيل المشروعات محل الصندوق.

3- قرارات الاستثمار الصادرة عن مديرالاستثمار.

4- جميع العقود المتعلقة بنشاط الصندوق.

5- عقود القروض والرهون أو الضمانات المرتبطة بأصول الصندوق.

6- محاضر اجتماعات مجلس إدارة الصندوق.

7- تقارير التقييم.

تكون شركة خدمات الإدارة مسئولة عن إجراء التقيم العادل الدوري لإجمالي أصول الصندوق كل ستة أشهر علي الأقل، وذلك بناء علي تقرير تقييم معد من اثنين من الخبراء في تقييم الأصول العقارية، ويعمل كل منهما باستقلال عن الآخر.

ويكون الهدف من التقيم التعرف علي أوضاع السوق العقاري وتحديد سعر استشاري لقيمة الوثيقة بقسمة القيمة الصافية لأصول الصندوق علي عدد الوثائق المقامة. والاسترشاد بالتقييم عند بيع الأصول والتعرف علي تطور تنفيذ مشروع الصندوق وتكلفته الفعلية أو القيمة السوقية للأصول خلال فترة التنفيذ.

ويلتزم خبيرا التقييم بإعداد تقرير مشترك عند نهاية مهمتهما، ترسل نسخة منه إلي كل من الصندوق ومدير الاستثمار وشركة خدمات الإدارة ومراقبي الحسابات.

وللصندوق توزيع كل أو بعض الأرباح التي يحققها علي حملة الوثائق دورياً وذلك من كل أو بعض المصادر التالية:

1- الدخول المحققة من تشغيل أصول الصندوق العقارية.

2– توزيعات أرباح الأوراق المالية التي يستثمر فيها الصندوق.

3- الفائدة المستحقة علي الاستثمارات في أسواق النقد.

4- فائض القيمة المتولدة عن بيع أصول الصندوق من عقارية وأوراق مالية.

5- أية أرباح يتم تحقيقها من مصادر أخري

جريدة المال

المال - خاص

10:26 ص, الأحد, 5 أغسطس 07