عقـــارات

زمن التضخم‮.. ‬مرة أخري

 ورد تعليق من د‮. ‬أحمد رجائي أنيس‮ - ‬رئيس جمعية خبراء التقييم العقاري‮ - ‬علي المقال السابق نشره في هذه المساحة في العدد قبل الماضي تحت عنوان‮ »‬زمن التضخم‮«..‬،‮ ‬رأينا أن يتم نشره كاملاً‮ ‬دون تدخل سعياً‮ ‬لأن تعم الفائدة…

شارك الخبر مع أصدقائك

 ورد تعليق من د‮. ‬أحمد رجائي أنيس‮ – ‬رئيس جمعية خبراء التقييم العقاري‮ – ‬علي المقال السابق نشره في هذه المساحة في العدد قبل الماضي تحت عنوان‮ »‬زمن التضخم‮«..‬،‮ ‬رأينا أن يتم نشره كاملاً‮ ‬دون تدخل سعياً‮ ‬لأن تعم الفائدة وحفاظا علي السياق‮.‬ بداية أتقدم لكم بالشكر علي تقديركم للطرح الذي قدمناه خلال مؤتمر‮ »‬اليورو ماني‮« ‬والخاص بمحاولة تفسير ظاهرة نشاط السوق العقارية حاليا بالرغم من ارتفاع التكلفة والذي بدا عكس ما ابداه المحاضر الضيف البروفيسور بول من انجلترا حول تباطؤ السوق العقارية العالمية كلما ارتفعت تكلفة التمويل‮. ‬ ولفهم التعليقين يلزم توضيح مفهومين مهمين،‮ ‬الأول هو أن السوق العقارية المعتمدة علي التمويل العقاري في شراء الوحدات بالدرجة الأولي تختلف عن السوق النقدية والمعتمدة علي أموال المشترين فيما يخص درجة التأثر بتغير تكلفة التمويل‮.‬ ‮ ‬فالثابت ان تكلفة التمويل لها تأثير عكسي مباشر علي حركة التعامل في السوق متمثل في انخفاض القدرة علي الاقتراض كلما ارتفعت تكلفة التمويل حيث إن احد اهم معايير التمويل هو نسبة القسط الي الدخل والتي ترتفع بارتفاع تكلفة التمويل‮.. ‬علي أن ارتفاع تكلفة التمويل له تاثير‮ ‬غير مباشر متمثل في ارتفاع اسعار السلع والتي منها مواد ومنتجات البناء‮.‬ ‮ ‬ومن هنا فمن المتوقع تباطؤ السوق العقارية نتيجة ارتفاع تكلفة التمويل والتي تصاحب عادة فترات التضخم حيث تعمد البنوك المركزية الي رفع عائد الايداع وبالتالي الإقراض لامتصاص سيولة السوق وخفض معدلات التضخم خوفا من انفلات الأسعار وإحداث كساد لفقد القدرة الشرائية للمجتمع‮. ‬ غير أن تكلفة التمويل ذات طبيعة متغيرة من الارتفاع لامتصاص السيولة وخفض التضخم الي الانخفاض لدفع خطر الكساد وتنشيط السوق مرة أخري بعد انخفاض مؤشرات التضخم،‮ ‬وبالتالي تعمد السوق للانتظار لحين عودة تكلفة التمويل إلي سابق حالتها‮. ‬والشواهد العالمية علي ذلك كثيرة في الدول الغربية والتي شهدت ارتفاع القروض العقارية إلي أكثر من‮ ‬%18‮ ‬علي الدولار في اوائل الثمانينيات من القرن الماضي لتنخفض الي مايقرب من‮ ‬%6‮ ‬بعد حوالي عشر سنوات‮. ‬ومن هنا كان تعليق البووفيسور بول حول التأثير العكسي الذي يحدثه ارتفاع تكلفة التمويل علي نشاط السوق وهو مايتفق مع ما سبق ان اوضحناه خلال الأعوام السابقة منذ نشأة التمويل العقاري المصري ومناداتنا الدائمة بالعمل علي خفض تكلفة التمويل لتنشيط سوق التمويل العقاري علي الأقل لقروض محدودي الدخل‮.‬ أما تاثير ارتفاع تكلفة مواد ومنتجات البناء فنري ان لها تأثيراً‮ ‬مختلفاً‮ ‬عن ذلك المترتب علي ارتفاع تكلفة التمويل،‮ ‬لأنه من النادر جدا أن تنخفض هذه التكلفة بعد ارتفاعها،‮ ‬والثابت من متابعة السوق العقارية العالمية والمصرية‮ – ‬بصفة خاصة‮ – ‬خلال الثلاثين عاما الماضية ان ارتفاع تكلفة مواد البناء لم يعقبه انخفاض بها،‮ ‬فإذا أضفنا إلي ذلك طبيعة السوق المصرية النقدية وغير المعتادة علي التمويل العقاري بعد،‮ ‬يمكننا ملاحظة الفارق الرئيسي في سلوك السوق تجاه ارتفاع تكلفة مواد البناء وهو المسارعة الي إنجاز أكبر كمية بناء أو المسارعة بالشراء إما للاستفادة من تأثير التضخم في الأسعار باعادة البيع لاحقا وجني الفارق،‮ ‬او تنفيذ اكبر كمية بناء والاستفادة منه في ضوء محدودية الموارد النقدية المتاحة‮. ‬هذه الظاهرة هي ما يعرف باستخدام العقار كمخزن للقيمة لمواجهة مخاطر التضخم‮. ‬ويجب ان يضاف الي ذلك عدم مرونة الاسواق العقارية وبالتالي عدم القدرة علي توقيف المشاريع العقارية تحت التنفيذ بطريقة مفاجئة‮. ‬ومن هنا كان ماتلاحظ من نشاط السوق العقارية برغم ارتفاع تكلفة مواد البناء في المدي الزمني القريب‮. ‬اما علي المدي الابعد فالمتوقع‮ – ‬في السوق النقدية‮ – ‬ان تتجه السوق الي التباطؤ او الي خفض مطالب المشترين من خلال الاتجاه الي استخدام انماط اقل تكلفة اما باستخدام نماذج اقل رفاهية او اقل مساحة‮. ‬والاخير هو مالاحظناه في بعض مشاريع الاسكان والتي منها وحدات مدينتي التي طرحت حديثا،‮ ‬او مابدانا نسمعه من فائدة البناء بالحوائط الحاملة الي آخره‮.‬ من هنا رايت اهمية التنبيه إلي أن تجنب تباطؤ السوق العقارية يمكن مواجهته بخفض تكلفة نماذج البناء بالاتجاه الي نماذج اصغر مساحة تتوافر فيها متطلبات المشترين وهو عبء يجب ان يواجهه الاستشاريون المعماريون بأسرع وقت ممكن‮. ‬كما انه تطور في مفهوم السوق عن متطلبات السكن وهو تطور ذو ابعاد اقتصادية هائلة لا ترتبط بالعقار فقط وانما تمتد آثاره الي كل الصناعات المرتبطة بصناعة التطوير العقاري مثل المفروشات والاجهزة الكهربائية وتوفير اماكن ترفيهية بديلة عن ضيق مسطحات السكن‮… ‬الخ‮. ‬والسؤال هو من يكون القائد للسوق في هذا التطوير وماذا نفعل لمواجهة هذا التغير بأقل الاضرار ؟؟؟‮.‬ ‮.. ‬ولأهمية الموضوع أدعو جميع المتابعين للمشاركة بآرائهم‮.. ‬فشاركونا

شارك الخبر مع أصدقائك

الخبر السابق «
الخبر التالي »