عقـــارات

«تطوير مصر» تواصل التوسع المتنوع وتأمل فى اختراق الشيخ زايد قبل نهاية العام

ضخ 3.5 مليار جنيه فى الأعمال الإنشائية.. وتسليم أكثر من 1200 وحدة

شارك الخبر مع أصدقائك

تواصل شركة تطوير مصر العقارية توسعاتها اللافتة فى السوق المحلية، سواء فى استكمال إنشاءات مشروعاتها القائمة بالساحل الشمالى ومدينة الجلالة ومستقبل سيتى، إلى جانب الحصول على أراضٍ جديدة فى غرب القاهرة، والاستمرار فى دراسة الاستفادة من المكونات غير السكنية بداخل المشروعات .

وفى أول حلقة عقارية لبرنامج «المال CEO» بعد أكثر من شهرين على انطلاقته، لم يكن هناك أفضل من استضافة الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، للحديث عن القطاع بشكل مفصل وفتح أسراره، لعدة اعتبارات، منها حداثة عهد الشركة بالسوق التى لم تتعدَّ 7 سنوات استطاعت خلالها أن تنفذ من المشروعات، بخلاف الخبرات الأكاديمية والمهنية لـ«شلبى»، الذى يتولى أيضاً منصب نائب رئيس مجلس تصدير العقارات .

ضخ 3.5 مليار جنيه فى الأعمال الإنشائية.. وتسليم أكثر من 1200 وحدة

وخلال الحوار، استعرض «شلبى» خطط تطوير مصر فى إنشاء منصة تعليمية متكاملة داخل مشروع بلومفيلدز بمستقبل سيتى، باستثمارات إجمالية 10 مليارات جنيه، والسعى لتسليم ما يفوق 1200 وحدة خلال العام الحالى، بخلاف استثمار 3.5 مليار جنيه فى الأعمال الإنشائية خلال 2021، وتم الكشف عن دراسة لجوء الشركة للاقتراض البنكى قبل نهاية العام الحالى، بهدف تسريع وتيرة الإنشاءات .

وإلى نص الحوار…

تعامل الشركات مع التعويم يختلف من حالة لأخرى ويبقى «المارجن» كلمة السر

● حازم شريف: فى البداية، لا يخفى على أحد أن القطاع العقارى مر بعدة تحديات أو خبطات رئيسية خلال السنوات الماضية، منها تحرير سعر الصرف «التعويم» إلى جانب أزمة تفشى فيروس كورونا، كيف أثرت تلك الأزمات على القطاع؟

– أحمد شلبى: سؤال مثير للغاية فى بداية الحوار، والإجابة عنه تلخص حال القطاع خلال السنوات الماضية، وبداية لا خلاف أن قرار التعويم كان مفيدًا للاقتصاد بوجه عام، ولكنه حمل تأثيرًا لافتًا على القطاع العقارى عند الأخذ فى الاعتبار انتهاج كل الشركات لنموذج عمل «بيزنس موديل» يعتمد على «مبيعات الأوف بلان»، والتى تعنى بيع الوحدات السكنية للعملاء فى مرحلة الرسومات، يعقبها إطلاق المشروع فى البناء والتسليم على سنوات لاحقة.

وقبل استكمال تبعات التعويم لا يمكن إغفال عدة تحديات أخرى أثرت على القطاع حينها، منها زيادة أسعار الوقود، إلى جانب فرض ضرائب نوعية جديدة على بعض القطاعات، وكلها أدت لارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدات العقارية، فعلى سبيل المثال زيادة الوقود زادت بالتبعية تكلفة بعض الأعمال الترابية والمعدات، وأيضًا تكلفة النقل، فيما تم تطبيق ضرائب جديدة «قيمة مضافة» على العقود مع الشركات الاستشارية، وهو ما تحملها المطور .

كيانات المشروع الواحد واجهت خطر الاختفاء فى أعقاب تحرير سعر الصرف

وبالعودة للسؤال، فخلال الفترة السابقة لقرار تحرير سعر الصرف استطاعت عدة شركات بيع بعض المراحل من مشروعاتها الرئيسية، ومع صدور القرار لم يكن هناك مفر لها إلا بمواصلة الأعمال الإنشائية لتلك الوحدات، بتكلفة ما بعد التعويم، وبالتالى تأثرت سلباً التدفقات النقدية، وأدت لحدوث فجوة تمويلية كبيرة عند شركات التطوير العقارى .

● حازم شريف: هل يمكنك حساب نسبة الزيادة الحقيقية التى شهدها القطاع خلال تلك الفترة؟

– أحمد شلبى: التكلفة زادت على المطورين بأكثر من الضعف فى بعض المراحل الإنشائية، فبعض التكاليف كانت تبلغ 5 آلاف جنيه للمتر، وارتفعت الى 10 آلاف جنيه، فيما زادت بنحو %120 فى بعض الأعمال النوعية فى المشروعات المختلفة .

«كورونا» فاقم أزمة تضرر التدفقات النقدية لدى المطورين وزاد من الفجوة التمويلية

● حازم شريف: وماذا عن تأثيرات أزمة فيروس كورونا؟

– أحمد شلبى: تأثيرات كورونا كانت مختلفة عن الأزمات السابقة، لعدة عوامل، أبرزها أن التحدى كان عالميًا، صاحبته حالة من عدم وضوح الرؤية لدى الجميع، ويمكن قياس آثارها الرئيسية فى تضرر التدفقات النقدية للشركات، والتى ظهرت من خلال تردد العملاء فى اتخاذ قرار الشراء، ورغبتهم فى الاحتفاظ بالسيولة، بجانب تأثر الملاءة المالية لبعض العملاء العاملين فى القطاع السياحى وغيره، والتى تضررت بقوة جراء كورونا، وقاد ذلك لمشكلات فى سداد الأقساط .

وبناء على ذلك، استمرت الفجوة التمويلية لشركات التطوير العقارى فى الزيادة، ولكن الإيجابية الوحيدة التى ظهرت هى انخفاض أسعار الفائدة، والتى منحت الشركات فرصة للاستعانة بالقروض لحل تلك الأزمة، وشهدنا خلال العام الماضى الإعلان عن قروض بنكية كبيرة للقطاع العقارى .

● حازم شريف: هل هناك أيه مخاوف أو قلق من تبعات لجوء الشركات للحصول على قروض فى الفترة الراهنة؟

– أحمد شلبى: «بشكل قاطع لا يوجد قلق ما دامت الشركات قادرة على الحفاظ على معدلات البيع المعتادة، وتستطيع موازنة ذلك مع البنوك، »فمعظم الشركات كبيرة الحجم، التى تملك خبرات فنية وادارية كافية، استطاعت بنسبة كبيرة الحفاظ على معدل المبيعات المستهدفة بشكل سنوى، بما ينعكس بشكل إيجابى على السوق العقارية .

غياب قاعدة بيانات صادرة من جهة محايدة أبرز مشكلات القطاع

● حازم شريف: فلنتحدث بشكل صريح وواضح، ذكرت بعض النقاط حول تعثر العملاء فى سداد الأقساط، وكمتوسط للقطاع، هل النسبة هنا كبيرة، وهل بدأت التراجع؟

– أحمد شلبى: إحدى مشكلات القطاع غياب قاعدة بيانات صادرة من جهة محايدة بإمكانها نقل المعلومات بالكامل، ولكن من واقع خبراتى فإن معدلات التعثر الطبيعية كانت فى حدود %5 لكنها تضاعفت إلى %10، أما نسبة الإلغاءات فكانت أيضًا فى حدود %5، لكنها ارتفعت لنحو 10 إلى %15، وأرى أن تلك الأرقام غير مقلقة فى الفترة الحالية، وإن كانت تمثل عبئًا إضافيًا على التدفقات النقدية لشركات التطوير العقارى، مع الأخذ فى الاعتبار أن الوحدة محل إلغاء التعاقد أو تأخر الأقساط تكون فى مرحلة بناء وتنفيذ مختلفة .

مثلث زيادات التعويم والوقود والضرائب ضاعف تكلفة الوحدات

● حازم شريف: من أثار التعويم على القطاع العقارى، لجوء الشركات لما يُشبه البيع بالخسارة بسبب ارتفاع التكلفة عن سعر بيع الوحدة، وهى جملة لا يمكن أن تمر مرور الكرام، فالطبيعى أن يتجه المطور لتمرير زيادة التعويم على السعر، فى ظل ثبات أسعار الأراضى، كيف واجه القطاع أزمة ارتفاع الأسعار بعد التعويم واستراتيجية تعويض الخسائر؟

– أحمد شلبى: أولًا، أود توضيح أن هناك بعض الحالات التى شهدت زيادة فى أسعار الأراضى، والتى يتم دفع أقساطها بالدولار لصالح هيئة التنمية السياحية، وبالتالى ارتفع سعر الأرض أيضاً بعد تحرير سعر الصرف، وللعلم طلبنا من الحكومة تثبيت سعر الدولار، ولكن لم تتم الموافقة على الطلب، وهو ما حدث مع تطوير مصر فى أرض مشروع المونت جلالة .

اقرأ أيضا  الجريدة الرسمية تنشر قرار مجلس الوزراء بتوفيق أوضاع 63 كنيسة ومبنى

أما التعامل وتعويض خسائر التعويم، فالحالة هنا جدلية، وتختلف من حالة لأخرى، فهناك شركات تستهدف هامش ربح «مارجن» EBITDA – المقصود هنا صافى الربح قبل الضرائب والإهلاك والاستهلاك والفوائد – معينًا من المشروع على حسب مدة التنفيذ، وتلجأ لمواصلة استكمال المرحلة المبيعة قبل التعويم، على أمل تعويضها فى المراحل المتبقية، للوصول للمارجن المستهدف من البداية.

و«غصب عنا» فى شركات التطوير العقارى، لا بديل عن تحمل جزء من خسائر مرحلة التعويم، خاصة أن سعر البيع له سقف يتناسب مع سعر الأرض، وأسعار بيع المنافسين فى السوق، وهو سقف لا يمكن تخطيه، والحديث هنا عن الشركات التى تملك ملاءة مالية وإدارة جيدة، ولديها مساحات إضافية بالمشروع لم يتم إطلاقها.

أما الشركات ذات المشروع الواحد بمساحات 50 أو 60 فدانًا، التى باعت كامل المشروع قبل قرار تحرير سعر الصرف، فواجهت مشكلات مالية كبيرة، وأوشكت على عدم استكمال المشروع أو التخلى عنه، وصولاً لإمكانية استحواذ مستثمر خارجى عليها لاستكمال المشروع.

أتابع باستمرار تقلبات التضخم ولكن لا نستطيع أن نضع فى الحسبان القرارات والظروف الاستسنائية

وأود أن أشير هنا إلى أننى كمطور عقارى أتابع تقلبات التضخم، وارتفاع أسعار بعض مدخلات الصناعة، وهو ما يمكن التعامل معها فى حينه، أما مخاطر «ريسك» حدوث تعويم جديد أو تغير اقتصادى فجائى، فلا يمكن قياس آثاره أو تداعياته، فقد يصل الأمر لتوقف العمل .

● حازم شريف: «المارجن» كلمة السر فى أى استثمار، ما قيمة المارجن الحالى فى القطاع العقارى فى المرحلة الراهنة؟

– أحمد شلبى: حاليًا المارجن ما بين 20 إلى %25 فى المشروعات التى تنفذ أو يتم تحصيل أقساطها على 10 و12 سنة، فى حين فى سنوات سابقة كان المارجن يدور حول %40 وهو أمر انتهى منذ فترة لعدة عوامل، منها شدة المنافسة، وحاليًا لو حققت %20 «تبقى بطل»، ولو وصلت إلى %25 تبقى «فارس مغوار» .

العقار يُمثل حاليًا الفرصة البديلة فى الاقتصاد المصرى

● حازم شريف: وفقًا لحديثك، فقد انخفض المارجن فى القطاع العقارى، فما تفسيرك لظهور موجة كبيرة من شركات التطوير العقارى الجديدة التى تضم رجال أعمال لديهم خبرات سابقة فى مجالات مختلفة، يرغبون فى اختراق القطاع؟

– أحمد شلبى: القطاع العقارى يمثل حاليًا الفرصة البديلة فى الاقتصاد المصرى، كما أن جزءًا كبيرًا من الأنشطة قائم على التطوير العقارى، والخطة الاستراتيجية للدولة تسير فى اتجاه زيادة الرقعة العمرانية، التى أصبحت هدفًا لا مفر منه لاستيعاب الزيادة السكانية، وتقليل الكثافة الحالية أو استقرارها، فخلال عام 2052 من المتوقع أن يصل عدد السكان إلى 180 مليون نسمة، وهو ما يوجب التوسع العمرانى وإعادة توزيع الكثافات فى إطار خطة أساسية للتنمية.

فكل السياسات السابقة تؤكد أن الفرصة كبيرة فى القطاع العقارى، حتى مع انخفاض هامش الربح، فإنه لا يزال مرتفعًا ومغرياً للغاية عند مقارنته ببعض الأسواق الإقليمية والعالمية على المدى الطويل، وهو ما دفع شركات خارجية لاقتحام السوق المحلية، للاستفادة من وجود الطلب الحقيقى، ووفرة الأراضى، والقدرة على تحقيق هامش ربح مقبول، فكل يوم نرى دخول شركات جديدة للسوق، بجانب توسع الشركات القائمة.

والقطاع العقارى بحاجة لدخول شركات أجنبية فى مجال التطوير أو المقاولات لضمان تعزيز مستوى المنافسة وطرح منتجات وأفكار جديدة تعمل على تطوير السوق، ومرحباً بالمنافسة، فأنا من مؤيدى دخول الشركات الخارجية

أحمد - شلبى
الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر

مصر بعيدة تمامًا عن الفقاعة العقارية.. والمشكلة القائمة هى فجوة القدرات الشرائية

● حازم شريف: هل توجد فقاعة فى السوق العقارية المصرية؟

– أحمد شلبى: سعيد بهذا السؤال، فهو من الأسئلة المفضلة التى تعرضت لها أكثر من مرة، ومن وجهة نظرى أنه لا توجد فقاعة عقارية فى مصر بأى حال من الأحوال، والسوق بعيدة عنها تمامًا، فالفقاعة تعنى أن سعر العقار مبالغ فيه، أو به تهويل، ولو حللنا الأرقام بالسوق، فمن غير الحقيقى وجود فقاعة، وقد يكون قد حدث فى السابق فقاعة فى ظل ارتفاع الطلب وقلة المعروض، أما حاليا فلا توجد أى فقاعة، لأن سعر البيع يتناسب تمامًا مع تكلفة الأرض والتنفيذ والمارجن المستهدف.

كما أن المنافسة أصبحت عنيفة للغاية بين شركات التطوير العقارى مهما اختلف حجمها، فبالتالى فروق الأسعار بين الشركات ليست بالكبيرة، مع الأخذ فى الاعتبار آجال السداد الطويلة، وعند تناول جانب الطلب فى السوق المحلية، فيمكن وصفه بالقوى، ونستدل على ذلك بأن شركات التطوير العقارى تركز على شريحة مرتفعى الدخل وتقدر نسبتها بنحو «15-14» % من حجم الطلب، ولو قدرنا الطلب بنحو مليون وحدة جديدة سنويًا يعنى ذلك أن هناك حوالى 100 ألف مخصصة لتلك الشريحة، وبمراجعة بيانات وزارة الإسكان يتم تنفيذ20 – 30 ألف وحدة فقط سنويًا لتلك الشريحة، بما يعنى وجود نقص فى المعروض.

وأرى أن المشكلة الوحيدة فى السوق حاليًا هى الفجوة فى القدرة الشرائية لدى المجتمع المصرى، وهى ظاهرة حقيقية، وتم التعامل معها من جانب المطورين، من خلال زيادة آجال السداد، التى باتت تصل أحياناً إلى 12 سنة بعدما كانت تدور حول 5 سنوات، وأؤكد أن هذه الآلية ليست الحل المثالى والمستدام لتلك الأزمة، لتأثيرها السلبى على التدفقات النقدية للشركات، فيما يكمن الحل السحرى فى زيادة فاعلية شركات التمويل العقارى.

على التمويل العقارى القيام بدوره فى تمويل المبيعات بفائدة مقبولة عند %7

المطور العقارى يقدم حالياً عدة خدمات فى المنظومة، منها الاستثمار وتنفيذ أعمال المقاولات والتطوير بخلاف نشاط التمويل للعميل، وهو ما يزيد الصعوية على المطورين، وعلى شركات التمويل العقارى القيام بدورها فى تمويل العملاء لفترات طويلة بفائدة فى حدود %7 وليس المطبق حاليًا قرب 11 أو %12.

● حازم شريف: بالاستناد لحساباتك السابقة حول وجود طلب قوى فى الوحدات الفاخرة بالمنتجعات والكمبوندات، فمن الطبيعى أن ترتفع الأسعار، لماذا لا يحدث ذلك فى السوق العقارية؟

– أحمد شلبى: تفسيرى الوحيد يمكن فى وجود إنتاج عقارى غير رسمى من كيانات غير معروفة أو تنافس على تلك الشريحة، فهناك مطورون صغار يشترون أراضى يتم البناء عليها وتسليمها للعملاء، وتحديداً فى مناطق التجمع والشروق وزايد واكتوبر، وهى شريحة يمكن اعتبارها شركات متوسطة أو صغيرة او متناهية الصغر، يركز على بناء وحدات فى هيئة عمارات سكنية وبيعها.

اقرأ أيضا  وزير الإسكان يتفقد مع وزير الطاقة التنزانى العمل بمشروع سد جوليوس نيريري

وتلك الظاهرة تؤكد بقوة ضرورة وجود قاعدة بيانات فى القطاع العقارى، حتى لو فى المدن العمرانية الجديدة فقط، والتعاون مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لإخراج تلك البيانات واستغلال توقف حركة البناء فى المحافظات، لإجراء حصر بالقرارات الوزارية والتراخيص الصادرة فى المدن الجديدة، كما أن فكرة إعداد رقم قومى لكل عقار قد تعزز النجاحات فى هذا الملف، بخلاف تيسير مهام الأجهزة المركزية فى حصر العقارات وشرائح الزيادة .

● حازم شريف: بوجود شركات كبيرة استطاعت تحقيق مبيعات مرتفعة، وأخرى عجزت عن ذلك، هل هناك أى تخوف من انهيار الأسعار ولجوء بعض المطورين للبيع بأى سعر، بما يعنى انهيار الأسعار بشكل مفاجئ؟

– أحمد شلبى: لا قلق من ذلك، وأستند فى ذلك لإجابتى السابقة حول التسعير وتخوفات الفقاعة العقارية، فالسعر مرتبط بعدة عوامل وآخر ملاذ للمطور العقارى للتيسير على العملاء يكمن فى آجال السداد الطويلة دون المساس بالسعر، ويمكن الاستدلال على ذلك بمرور مصر بعدة تحديات سياسية واقتصادية منذ عام 1999 ولكن استمر العقار فى الحفاظ على قيمته ولم يتعرض لانخفاضات فجائية، فخلال تلك الفترة تعرضنا إلى 2 «تعويم» للجنيه، وأزمة مالية عالمية فى 2008 وثورتين ووباء كورونا، ومع ذلك لم ينخفض العقار.

«اللى اشترى عقار فى فترة ما قبل التعويم حافظ على فلوسه واستطاع بيعه بأضعاف»

وفى الفترة الأخيرة «اللى اشترى عقار فى فترة ما قبل التعويم حافظ على فلوسه، واستطاع بيعه بأضعاف قيمة الشراء»، ليؤكد أن العقار من أبرز وسائل حماية وتخزين الثروة فى وقت الأزمات، ويجب الإشارة هنا إلى أن نسبة كبيرة من مشترين العقارات من نوعية المستثمرين، بالتالى أؤكد أن القطاع آمن تمامًا، ومرشح دائمًا للزيادة .

● حازم شريف: عند الحديث عن فترات السداد طويلة الأجل، لو توافر التمويل العقارى هل سيؤدى ذلك لانخفاض أسعار الوحدات؟

– أحمد شلبى: الحسبة هنا داخلية بين المطور العقارى وشركة التمويل، ولكن التوقع هنا بأن التمويل العقارى سيقلل مخاطر شركات التطوير فى حصوله على قيمة الوحدة خلال 4 سنوات بدلًا من الانتظار لسنوات طويلة بما يحسن التدفقات النقدية، فيما ستكون قيمة الوحدة ثابتة أو تزيد على العميل عند تعامله مع التمويل العقارى .

● حازم شريف: وفقاً لتصريحاتكم السابقة، فنسبة لا بأس بها من شركات التطوير العقارى الجديدة لا تملك الخبرة الكافية، ومن المرجح أن تتعرض للتوقف، ولكن الواقع الفعلى أثبت عكس ذلك، فهناك شركات جديدة تدخل القطاع، ما تعليقك على ذلك؟

– أحمد شلبى: فعليًا حصول توقف لعدد محدود من الشركات لم يكن بمقدورها الاستمرار، وتراجعت عن المشروعات والأراضى المخصصة لها، وأود التوضيح أن الحكم على مستقبل الشركات الجديدة سيكون على المدى الطويل فى حدود 10 سنوات وليس كل عامين، فقد تتجه بعض الشركات لضخ مزيد من السيولة لحل مشكلاتها، فالأهم والأنسب هو الاطلاع على نتائجها المالية، وفى النهاية أتمنى الاستمرار للجميع.

كما أن تعثر بعض الشركات بعدد قليل لا يمكن اعتباره ظاهرة فى السوق المحلية، فهو أمر يحدث فى كل أسواق العالم، وأقول إن أى شركة غير مبنية على أساس ملاءة مالية وخبرات فنية قوية من الصعب استمرارها فى السوق، خاصة أن الأخير يزداد صعوبة واحترافية يومًا بعد يوم، كما أن هناك شركات خليجية تدخل السوق بقوة.

● حازم شريف: دعنا ننتقل للحديث عن شركة تطوير مصر ومشروعاتها فى السوق المحلية، ونبدأ بالحديث عن المنصة التعليمية التى تم إطلاقها مؤخرًا فى مشروع بلومفيلدز مستقبل سيتى، ما طبيعة تلك المنصة ودور تحالف الاستشارات المالية وفكرة توفير التمويل؟

– أحمد شلبى: «تطوير مصر» تملك 415 فدانًا فى مستقبل سيتى، منها 325 فدانًا مخصصة للنشاط العمرانى المتكامل، و90 فدانًا للأنشطة التعليمية، وفكرتنا الأساسية فى المنطقة الأخيرة، إجراء تنمية عمرانية قائمة على الأنشطة التعليمية، باعتبار أن الجامعة والمدارس ستكون قلب المشروع، وبعدها يتم جذب السكان مثلما يحدث فى الأسواق العالمية بجانب تجربة الجامعة الأمريكية فى القاهرة الجديدة.

ومنذ 4 سنوات والشركة تخطط لكيفية جذب جامعات أمريكية للوجود فى مصر، فى ظل وجود أكثر من جامعة أوروبية، وبعد صدور التشريعات المنظمة لإنشاء فروع للجامعات الأجنبية فى مصر، تم السير فى المشروع، وخاطبنا أكثر من جهة للعمل فى السوق المصرية، وبالفعل تم التوصل لاتفاق مع مسئولى جامعة نيو جيرسى للتكنولوجيا الأمريكية، التى كانت ترغب أيضًا فى إنشاء فرع فى مصر.

● حازم شريف: ما التصنيف العالمى لجامعة نيو جيرسى؟

– أحمد شلبى: وفقا للتصنيف الأمريكى تعتبر واحدة من أفضل 100 جامعة أمريكية، كما أنها مملوكة بالكامل لجهات حكومية، فهناك بما يعزز درجة تميزها، كما أنها واحدة من 34 جامعة أمريكية تدرس العلوم الطبية والتكنولوجيا والهندسة وإدارة الأعمال.

● حازم شريف: ما صورة الاتفاق مع جامعة نيو جيرسى؟

– أحمد شلبى: تم الاتفاق على إنشاء عدة كليات فى مجالات المعلومات الطبية، إدارة الأعمال، الهندسة المعارية، إدارة التنفيذ فى المشروعات، وهندسة التصنيع، وستقام الجامعة على 16 فدانًا لاستيعاب 3300 طالب من الشرق الأوسط وافريقيا، وستبدأ العمل فى شهر سبتمبر 2023، على أن يكتمل الفرع بالكامل فى نفس الشهر من عام 2027 .

● حازم شريف: ماذا عن بقية المدارس بالمنصة التعليمية؟

– أحمد شلبى: تعاقدنا مع مدارس كينجز الإنجليزية، إحدى المدارس العريقة فى إنجلترا، بما لها من تاريخ عريق، وتم الاتفاق على تدريس المنهجين الإنجليزى والأمريكى، وسيتم الإنشاء على 14 فدانًا بطاقة 3000 طالب تفتتح مرحلتها الأولى فى سبتمبر 2023، إلى جانب الاتفاق مع مدارس نارمز أمريكان كوليدج على إنشاء مدرسة أيضاً بطاقة 1800 طالب على مساحة 6 أفدنة.

المرحلة الأولى من استثمارات المنصة التعليمية تقارب 3.3 مليار جنيه، فى حين تبلغ كامل استثمارات المنصة نحو 10 مليارات جنيه، وبسبب التكلفة المرتفعة للمشروع فضلنا الابتعاد عن التمويل البنكى، وتعاونا مع مستشار مالى هما البنك التجارى الدولى وشركة كوليرز للاستشارات، بهدف إجراء دراسة جدوى للمشروع وجذب مستثمرين ومساهمين من صناديق الاستثمار ورجال الأعمال، للانضمام للمنصة وتوفير التمويل المطلوب .

● حازم شريف: هل ستكون هناك شركة قابضة للمنصة؟

– أحمد شلبى: سيتم إنشاء شركة نشاط تعليمى تسهم فيها شركة تطوير مصر بجاب باقى المستثمرين الراغبين فى الانضمام للتحالف، كل وفقًا لحصته التى سيتم الاتفاق عليها طبقا لدراسات الجدوى التى يجرى العمل عليها.

اقرأ أيضا  «المجتمعات العمرانية» تطرح قطعتي أرض لنشاط مول تجاري بالعبور

● حازم شريف: ما نسبة مساهمة تطوير مصر فى الشركة الجديدة؟

– أحمد شلبى: ما زالت تحت الدراسة، ولكن فى الغالب ستكون فى حدود %51 وسيتم الكشف عنها بشكل كامل بعد الانتهاء من المفاوضات مع المستثمرين، مع إمكانية أن تزيد إلى %60 أيضاً، خاصة أن المفاوضات الأولية تشير لرغبة بعض المستثمرين فى الانضمام لشركة الجامعات بدلًا من المدارس أو العكس، ولكن الأولوية هنا ستكون للمستثمر الراغب فى المساهمة بكل المحفظة .

● حازم شريف: هل من الممكن إنشاء شركة مستقلة لكل مشروع؟

– أحمد شلبى: بالطبع القانون ينظم ذلك، فيشترط لتأسيس فرع للجامعة الأجنبية أن تكون لها شركة مستقلة مالكة للأرض، وهو ما سيحدث مع المدارس أيضاً، وهى أمور بدورها تسهل من التصرف فى الأصول فى مرحلة لاحقة فى حالة رغبة التحالف فى بيع أحدها، أما الخطة الأولية فهى تأسيس عدة شركات تابعة تحت مظلة «تطوير مصر» التعليمية .

● حازم شريف: هل بدأت جولات الترويج لدى المستثمرين؟

– أحمد شلبى: نظمنا مؤتمرًا صحفيًا بمثابة الانطلاق، وذلك قبل بداية شهر رمضان الماضى، للإعلان عن تفاصيل المنصة، ولكن الترويج كان محدودًا فى الفترة الماضية للطبيعة الهادئة فى المنطقة خلال الشهر الكريم، فيما سيبدأ الشغل الحقيقى خلال الفترة المقبلة، خاصة أنه من المستهدف إغلاق التمويل قبل نهاية العام الحالى .

● حازم شريف: هل تم تطبيق معايير الشراكة المتبعة نفسها فى مشروع فوكا باى مع الشريك الجديد لمشروع دى باى، مع العلم بأنكم أعلنتم فى السابق عن الرغبة فى عدم تكرار نموذج شراكة فوكا باى القائم على إدارة تطوير لكل شئ تقريبا مقابل رسوم خدمات فى أى مشروعات أخرى؟

– أحمد شلبى: مشروع فوكا باى كان حالة خاصة لمجموعة تطوير مصر، والتى كانت حديثة العمل بالسوق المحلية، ودخلت فى شراكة بتفاصيل معينة مع مالك الأرض لتطويرها وإدارتها بشكل كامل مدى الحياة، مقابل الحصول على أتعاب محددة، وهو نظام مطبق عالميًا حينها، ولكن عند التفاوض مع شركة كيان العقارية للدخول فى شراكة بمشروع دى باى تم الاتفاق على نسبة شراكة معينة، بما يعنى الحصول على الإيرادات بشكل فورى فى الميزانية .

● حازم شريف: منذ أكثر من عام ذكرت فى ندوة لجريدة المال أن المجموعة تنوى التركيز على استغلال محفظة الأراضى غير السكنية باعتبارها تدر عوائد متكررة على المجموعة، وتتناسب مع الأفكار الاستثمارية العالمية، ما أبرز تطورات تلك الفكرة؟

– أحمد شلبى: اشتغلنا بقوة على تلك الفكرة، وبالفعل تعتبر المنصة التعليمية أول منتجاتها، وكان هناك خطة لإصدار محفظة فندقية ولكن تم إرجاؤها لحين تحسن ظروف السياحة العالمية، وستخرج تلك الفكرة فى الوقت المناسب.

وفى المرحلة الراهنة نخطط بقوة للتحضير للنشاط التجارى الإدارى فى مشروع بلومفيلدز بمستقبل سيتى، لتتكامل تلك الأراضى مع محفظة التعليم، وسيتم عرض آخر المستجدات مطلع العام المقبل.

وقلنا خلال الاحتفال بمرور 5 سنوات على تأسيس الشركة، إن هناك 3 أهداف رئيسية، الأول التوسع بمشروع جديد، وهو ما تحقق فى الساحل الشمالى، وترقب لأرض الشيخ زايد، والثانى التركيز على المشروعات غير السكنية، وهو ما تم فى المنصة التعليمية، وأخيراً اختراق أسواق خارجية، وهو ما تم تأجيله لصعوبة دراسة الأسواق بسبب الظروف العالمية .

● حازم شريف: معنى ذلك أن «تطوير مصر» تنوى التحول لشركة قابضة تضم تحتها عدة أذرع استثمارية متخصصة، هل تكون ذلك نواة لوجود منطقة طبية متخصصة بالرعاية الصحية؟

– أحمد شلبى: أتمنى ذلك بقوة وبشكل شخصى، ومن المقرر تنفيذه آجلًا أو عاجلًا، وبالفعل بدأت المجموعة بعض الاتصالات والدراسات الأولية لتنفيذ ذلك، وهناك بالفعل بعض شركات الإدارة الصحية من ألمانيا، التى ترغب فى تقديم خدمات طبية متخصصة فى مصر بدلاً من إنشاء مستشفى متكامل، وهى ما يمكن التعاون معها لاحقاً، وحتى الآن لا نملك أرضًا مخصصة للنشاط الطبى ولكنها على رادار تطوير مصر.

كما يتم إجراء دراسة كاملة لاستغلال أراضى التجارى والإدارى بمستقبل سيتى وعرض النتائج بنهاية العام، وهناك مجموعات رائدة فى الرعاية الصحية فى مصر على غرار كليوباترا وغيرها، وهى ما تتم دراسة التعاون معها فى بعض المشروعات التابعة لتطوير مصر، وأؤكد أن الاستثمار فى التعليم والصحة بخلاف أنها أنشطة ربحية للمجموعة، لكنها تسير فى نفس اتجاه الدولة فى الاستثمارات الواجب التركيز عليها .

● حازم شريف: ما قيمة الاستثمارات التى تنوى الشركة ضخها خلال 2021؟

– أحمد شلبى: نخطط لاستثمار 3.5 مليار جنيه لاستكمال بعض المشروعات والاستعداد لتسليم مجموعة من الوحدات خلال العام، حيث من المقرر تسليم أكثر من 1200 وحدة بنهاية العام الحالى.

6 مليارات جنيه مبيعات مستهدفة فى 2021 تم رفعها إلى 8 مليارات بعد طرح «دى باى»

● حازم شريف: ما قيمة المبيعات المستهدفة للمجموعة خلال العام الحالى؟

– أحمد شلبى: فى بداية العام تضمنت الخطة أن نحقق مبيعات بقيمة 6 مليارات جنيه، ولكن مع إطلاق مرحلة جديدة من مشروع دى باى ارتفعت المستهدفات إلى 8 مليارات جنيه.

● حازم شريف: هل هناك نية للحصول على أراضٍ جديدة لاحقًا؟

– أحمد شلبى: مازلنا نعمل للحصول على أرض بمدينة الشيخ زايد، والتى أتمنى أن تنتهى خلال العام الحالى أو المقبل على أقصى تقدير، ويجب التوضيح هنا أن أرض الساحل الشمالى قطعنا مدة تقارب سنة ونصف فى المفاوضات للحصول عليها، والتقدم للحصول على القرار الوزارى والتراخيص، وتم استغلال تلك الفترة فى الرفع المساحى والتصميمات، وهو ما نحاول تطبيقه أيضاً فى أرض الشيخ زايد .

استبعاد اللجوء للتوريق حاليًا لانخفاض حجم المحفظة ولكن الفكرة واردة بحلول 2023

● حازم شريف: هل هناك أى أفكار لإصدار سندات توريق خلال الفترة المقبلة؟

– أحمد شلبى: هناك أفكار مبدئية للاستفادة من آلية التوريق، ولكن فى الفترة الحالية لن يتم الاعتماد عليها، خاصة أن أغلب التسليمات الحالية هى لوحدات مبيعة فى مرحلة ما قبل التعويم، بما يعنى أن المحفظة لن تكون كبيرة، ولكن خلال عام 2023 أو 2024 قد نتجه لإصدار محفظة توريق.

● حازم شريف: هل هناك أى مقترحات أو دراسات للحصول على قروض؟

– أحمد شلبى: احتمال كبير، وفعلًا جارٍ دراسة هذا الموضوع من جانب الإدارة المالية، وذلك بهدف تسريع وتيرة التنفيذ فى المواقع، وسيتم الانتهاء من الخطوة خلال عام 2021 أو مطلع عام 2022.

شارك الخبر مع أصدقائك

الخبر السابق «
الخبر التالي »