عقـــارات

تحت الإنشاء تحدٍ جديد للسوق العقارية

ضخت البنوك 20 مليار جنيه للتمويل العقارى على مدار 4 أعوام ماضية من خلال مبادرة البنك المركزى، ومستمرة فى تمويل الوحدات السكنية الجاهزة وليست الوحدات تحت التأسيس خلال الأعوام الماضية.

شارك الخبر مع أصدقائك

■ مطورون: التمويل البنكى ضرورى للخروج من مراحل الركود

■ حبيب: يواجه مشكلة وفقًا للقانون والبنك المركزى

■ سامى: مخاوف أن يؤثر سلبًا على القطاع المصرفى

■ شلبى: يلعب دورًا لرفع العبء عن كاهل المطور

شرين طه

أكد مطورون أن تمويل الوحدات تحت الإنشاء من أبرز مطالب وتحديات السوق العقارية، وحال تطبيقها يجب الحفاظ على معايير الأمانة، حتى تخرج السوق من مرحلة الركود.

قال سامح حبيب، مدير تطوير الأعمال بشركة الأهلى للتطوير العقارى «صبور»، إن التمويل العقارى يواجه مشكلة بالوحدات تحت الإنشاء، وفقا للقانون، والبنك المركزى، ويتمنى أن يطرأ عليه تغيير خلال المرحلة المقبلة؛ ما ينعكس بشكل مباشر على قطاع العقارات؛ مشيرا إلى أنه من الضرورى الالتفات إلى نسبة الفوائد خلال التمويل العقارى وليس الدفع للاقتراض.

أضاف أنه من الضرورى توفير آلية للتمويل العقارى خلال وقبل إنشاء القواعد الخرسانية بالمشاريع، وتكوين آلية ذكية ثلاثية الأضلاع بين المطور العقارى والعميل والممول.

وأشار إلى أن شركات التمويل العقارى تتجه للتمويل البنكى لإجمالى نشاط الشركة وليس لإنشاء مشروع واحد؛ وتمويل المطورين يكون من خلال الشركات، عكس العملاء الذين يحتاجون للتمويل البنكى للوحدات، لكن ليس فى حالة العقار تحت الإنشاء.

واقترح حبيب توفير التمويل العقارى المشترك من 3 أطرف المطور، والممول، والعميل»؛ نظرا لأن هناك قواعد موضوعة من البنك المركزى تحذر تمويل الأرض الفارغة، والتمويل يأتى فقط على مشروع قائم، ويجلب إيرادات.

وأوضح إنه لتوفير آلية التمويل للوحدات تحت الإنشاء، يمكن الاعتماد على محورين رئيسين، الأول يستند على شركة تطوير لها سابقة من الالتزام وتاريخ وتسليم المشروعات فى مواعيدها المحدد، والمحور الثانى ضرورة الوضع فى الاختبار الخطة التنفيذية المعتمدة من الهيئة المجتمعية، وفقا لخطة ودراسة جدوى وخطة زمنية، حينها يعتمد بالمثل للتمويل العقارى.

أضاف أن هناك معايير كافية لكى يضمن البنك المطور العقارى من خلال الخطة التنفيذية للمشروع، والعميل من خلال تقييم جدارته الائتمانية Iscore، مشيرا إلى أنه لا يمكن مقارنة السوق العقارية المصرية ومخاطر التمويل البنكى بها بالسوق الأمريكية، خاصة كارثة 2008، فالسوق الأمريكية كانت تبالغ فى وضع القيمة السعرية، وقيموا المنشأة بقيمة %120 مقابل الواقع؛ على عكس السوق المصرية التى لا يزيد قيمه الوحدة الائتمانية عن %80 فقط.

وأكد ضرورة أن تمتلك الشركة الراعية فى الحصول على تمويل بنكى، تاريخا حافلا بالسوق المصرية، بجانب الملاءة المالية، وغياب أى ضلع منهما يجعل الشركة غير مؤهلة للتمويل، وذلك فى ظل دخول شركات جديدة إلى السوق العقارية المصرية، لا تحمل سجل بمشروعات قائمة بالفعل، ولا التزام بمواعيد تسليم، إضافة لغياب السيولة المالية.

ومن جهته قال أيمن سامى، رئيس شركة «جى إل إل» مصر، إن أبرز المخاوف من التمويل الوحدات تحت الإنشاء أنها تؤثر سلبا على القطاع المصرفى، مثلما حدث سابقا بالولايات المتحدة الأمريكية؛ لكن السوق المصرية بعيدة عن تلك المقارنة، لا سيما مع اتباع معايير بازل التى تضمن التقييم الحقيقى للسوق، ووضع العملاء من جانب آخر، وحال التطبيق الصحيح ينعكس بالإيجاب لدعم قطاع العقارات والوضع الاقتصادى إجمالا.

أضاف سامى أن التمويل العقارى للعميل يرفع من أعباء شركات العقارات التى توفر آلية للتقسيط على مدة 8 أعوام دون فوائد للعميل؛ لتيسير آليات بيع الوحدات بالمشروعات السكنية، وتحقيق خطط الشركات السنوية.

وعن مخاطر تمويل الوحدات تحت التأسيس، ذكر أن أبرزها يتمثل فى التعثر أو عدم الالتزام بتسلم الوحدات بالموعد المحدد مسبقا، وهناك عدة معايير لشركات التطوير العقارى حتى تحصل على تمويل بنكى منها أن يكون لها باع طويل وسجل تاريخى وانتظام التعاملات تعاملاتها البنكية، حتى تدخل ضمن الشريحة المميزة، وحال التوافق يتم التمويل البنكى للإسكان المتوسط، ويتجه محدودو الدخل للدعم من خلال المشروعات الحكومية فقط.

وأكد أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن التمويل العقارى يلعب دورا لرفع العبء عن كاهل المطور، الذى يتحمل أقساطا للعملاء من 7 إلى 8 أعوام ما ينعكس على أداء الشركات، ومن ثم مواعيد تسليم الوحدات.
وطالب بسرعة فتح أبواب التمويل العقارى إلى مده تصل إلى 15 عامًا، ما ينعكس على شركات التطوير العقارى، ويدفعهم للالتزام بمواعيد التسليم، مشيرا إلى أن التوسع فى التمويل العقارى ينعكس بشكل إيجابى على القطاع ينشط السوق وعمليات البيع.

وأكد مصدر مسؤول بالبنك الأهلى المصرى، أنه من الصعب تمويل البنوك للوحدات تحت التأسيس؛ لأن ذلك ممنوع بقرار البنك المركزى، ومن ثم فإن تمويل هذه النوعية من الوحدات يحتاج إلى تدشين آلية جديدة من «المركزى».
عن مخاطر تمويل الوحدات تحت التأسيس، ذكر مسؤول البنك عدة مخاطر يتمثل أبرزها فى عدم وجود أى ضامن لاستكمال هذه الوحدات، علاوة على أن أغلب الدول حول العالم ترفض ذلك، حتى لو كانت هناك ملاءة مالية قوية للشركات الراغبة فى الحصول على تمويل للوحدات تحت التأسيس.

وقال المصدر إن البنوك ضخت أكثر من 20 مليار جنيه للتمويل العقارى على مدار 4 أعوام ماضية من خلال مبادرة البنك المركزى، ومستمرة فى تمويل الوحدات السكنية الجاهزة وليست الوحدات تحت التأسيس خلال الأعوام الماضية.

وأطلق «المركزى» مبادرة تمويل إسكان محدودى ومتوسطى الدخل، فى فبراير 2014، ورصد لها 10 مليارات جنيه، ارتفعت إلى 20 مليارًا فيما بعد، وتنص على منح التمويلات بفائدة 7 و%8 لمحدودى ومتوسطى الدخل على التوالى، بينما سمح فى فبراير الماضى بتمويل الدخل أقل من 1400جنيه، بفائدة متناقصة %5 سنويا.

وأتاح «المركزى» شريحة جديدة تحت اسم «متوسط الدخل المميَّز»، بعائد سنوى متناقص أقل دعمًا من الفئات الأخرى، يبلغ %10.5، بشرط ألا يزيد الحد الأقصى الشهرى للدخل عن 15 ألف جنيه للفرد، و20 ألفًا للأسرة، وأن يكون الحد الأقصى للوحدة محل التمويل 950 ألف جنيه.

كان «المركزى» قد أعلن عن استمرار دعم الفائدة العقارية لعملاء محدودى الدخل فقط فى إطار مبادرة التمويل العقارى التى أطلقها فى عام 2014، ونقلت «المال» فى وقت سابق عن جمال نجم، نائب محافظ البنك المركزى المصرى قوله «إن دعم فائدة التمويل العقارى مستمر لفئة محدودى الدخل فقط بعد استهلاك قيمة المبادرة التى أطلقها مطلع عام 2014».

ويشار إلى أن الهيئة العامة للرقابة المالية قد قالت فى تقرير الربع الثانى لعام 2018 إن هناك 5 إجراءات مقترحة تجعل من نشاط التمويل العقارى أكثر فاعلية الأول يتمثل فى خفض أسعار الفائدة، والثانى فى سرعة إنهاء إجراءات الحصول على القرض أما الثالث فى ضخ التمويل للوحدة السكنية حتى ولو لم تكتمل بالكامل للحصول على القرض المطلوب.

فى حين يمثل المقترح الرابع استهداف تمويل عمليات البيع والشراء على العقارات السابق تسليمها دون الاعتماد فقط على الوحدات الجديدة، التى يتم شراؤها من المطورين العقارين، أما الخامس فيتضمن ضرورة تغيير البنوك شروطها لتمويل الوحدات السكنية بالكامل، ولا بد أن يكون هناك توسعات أكثر فى تمويل الوحدات تحت التأسيس.

شارك الخبر مع أصدقائك