نيفين كامل:
تحولت المدن الجديدة في الآونة الأخيرة مع الترويج الجماعي لمرتفعي الدخل إلي سكن اساسي للطبقات الفاخرة مرتفعة الدخل بعد ان كان الهدف الاساسي منها ايواء متوسطي ومنخفضي الدخول ويبدو ذلك وان كان ضد مصلحة الطبقة المتوسطة والقصيرة طبيعيا في ظل الصعوبات وهامش الربح الضعيف الذي يتحمله المقاول أو الشركة الاستثمارية عند اختيار انشاء وحدات سكنية للطبقات الفقيرة.
ويؤكد محمد البناني مدير التسويق في كولدويل بانكر للتسويق العقاري، انه علي الرغم من ارتفاع نسبة المباني الفاخرة التي تخاطب الطبقات B و A ، إلا أن هناك عددا لا بأس به من المشاريع الاسكانية في هذه المدن لمتوسطي الدخل ولكن من الطبيعي في ظل ظروف وشروط التمويل المعقدة التي تكبل المستثمرين بقيود كثيرة مثل الفائدة المرتفعة التي تصل الي %1 2 حاليا بعد انخفاضها، بالاضافة الي ارتفاع سعر الاراضي وهامش الربح الضعيف الذي قد تحققه هذه الشركات، اصبح من الطبيعي ان يمتنع القطاع الخاص عن الدخول في اي مشاريع اسكانية لمحدودي ومتوسطي الدخل.
ومن هنا اصبحت الحكومة هي المستثمر الوحيد الذي يبني ويتحمل الخسائر من اجل خلق سكن لهذه الطبقات الكادحة ولا نستطيع ان نطلب منها ان تتحمل اكثر من ذلك.
ويوضح البناني ان هذه الظروف هي التي دفعت بأغلبية المستثمرين الي التوجه لمخاطبة الطبقات الفاخرة حيث تتمكن من الحصول علي اموالها في وقت اسرع وتحقيق هامش ربح اعلي بدلا من التقسيط علي سنوات طويلة وبدون مقابل.
ويستطرد البناني موضحا ان المستثمر ايضا حين يختار ان يستثمر في مشاريع حكومية لانشاء وحدات سكنية لمتوسطي ومنخفضي الدخل يلتزم مع الحكومة بعقود اذعان وفقا للاسعار الحالية للاسمنت والحديد وغيرها من مواد البناء ومن ثم لا يستطيع ان يغير بعد فترة ما في هذه الاسعار في حين انه عام بعد الاخر، تزيد الاسعار بشكل واضح ولذلك يتحمل المقاول هذه الفروق في الاسعار خاصة ان هامش الربح في مثل هذه المشروعات يكون ضعيفا جدا، لذلك اتجه المقاولون في الفترة الاخيرة للمباني الفاخرة حيث انه حين يخاطب الطبقة الغنية يستطيع ان يرفع الاسعار لأنه غير مرتبط بعقد مع الحكومة.
ويضيف البناني ان عدم الاستقرار في سوق البناء بالاضافة الي ارتفاع تكلفة البناء والاقراض والفوائد علي القروض انشأ شعوراً بالخوف لدي المستثمرين، وجعلهم يتجهون الي طبقة B و A بدلا من المباني العادية موضحا ان هذا الصراع لن ينتهي الا بتدخل عنصر ثالث غير الحكومة التي تتحمل الآن عبئاً لا بأس به من انشاء هذه الوحدات السكنية ولم تستطع ان تتحمل المزيد وغير المستثمرين الذين يعانون من الشروط القاسية للتمويل العقاري في ظل ارتفاع الاسعار وهذا العنصر قد يمثل في بنك خاص او متثمر يوفر مصدراً خارجياً للتمويل علي المدي الطويل.
واكد مدير التسويق لكولدويل بانكر ان ارتفاع الاسعار في مدينة ما يكون له تأثير طردي علي اسعار الوحدات في المدن الجديدة خاصة اذا كانت تقع في نفس المنطقة، ذلك لأن العرض يكون اقل ولأن هذه المنطقة الجديدة لم تبدأ من الصفر دائما ستقوم علي تجربة سبقتها وتستفيد من ايجابياتها وتتفادي سلبياتها.
ويؤكد من جهته، د. سيف فرج، خبير ببنك التعمير والاسكان، انه بتناول مشكلة الاسكان في مصر بصفة عامة سنجد ان العرض اكثر من الطلب، أما اذا قمنا بتقسيم الاسكان الي سلع متعددة اقتصادية ومتوسطة وفوق المتوسطة وفاخرة، سنجد انه بالنسبة للوحدات الفاخرة يكون العرض اكثر او موازنا للطلب بينما بالنسبة للطبقات الثلاث الاخري نجد ان العرض اقل بكثير من الطلب ويضيف د. سيف فرج، انه في السنوات الاولي كانت الدولة تبني لمحدودي الدخل ومتوسطي الدخول والقطاع الخاص والقطاع فوق المتوسط والفاخر ولكن الان اتجهت الدولة لمخاطبة السكن الفاخر وفوق المتوسط لأنها تريد ان تتعامل مع فئات قادرة علي الدفع.
والسبب الرئيسي في ذلك كما يؤكد د. سيف ان هامش الربح في السكن الموجه لمحدودي ومتوسطي الدخل محدود جدا مما جعل القطاع الخاص يمتنع عن الدخول في هذا المجال.
واضاف د. سيف ان المدن الجديدة غير قادرة علي امتصاص جزء كبير من محدودي الدخل ومتوسطي الدخل بسبب صعوبة وارتفاع وسائل النقل والمواصلات بالنسبة لها موضحا ان مدينة مثل 6 اكتوبر، التي تم انشاؤها منذ 22 سنة، لم تنجح سوي في امتصاص 100 الف شخص في جهة وان المستهدف كان حوالي 5 ملايين جنيه.
ويتساءل د. سيف الفرج لماذا يتجه اي مستثمر الي الاستثمار في الوحدات السكنية لمحدودي الدخل التي لا يتجاوز هامش الربح بها اكثر من %10 اذا كان يستطيع ان يحقق ربحا يصل الي % 5 0 حين يخاطب الاسكان الفاخر.
ويضيف الخبير ببنك التعمير والاسكان د. سيف فرج ان ارتفاع سعر الارض التي تسببت الادارة في الوزارة القديمة الي اشعال اسعارها كان سببا رئيسيا دفع بالمستثمرين الي اشعال سعر الوحدات السكنية مما لا يتناسب مع الفئة المتوسطة موضحا ان اصلاح هذا الوضع والتي تسعي اليه الان الحكومة الجديدة قد يحتاج الي وقت طويل و من ذلك الوقت سيستمر الاسكان الفاخر ينمو علي حساب الاسكان المتوسط وخير دليل علي ذلك ان الحصة المخصصة لكل من الاسكان الموجة لمحدودي الدخل ومتوسطي الدخل لم يتم اشغال سوي نسبة ضئيلة جدا منها ومن ثم سيبدأ الاسكان الفاخر الذي انهي حصته بالزحف عليها، وهنا يؤكد محمد جابر ـ وسيط تمويل عقاري ـ انه بالفعل نتيجة لارتفاع اسعار الاراضي حيث اصبح سعر المتر يصل الي 600 جنيه و 1000 في غيرها من المناطق الي تعتبر خريطة الاراضي في التجمع الخامس فبعد ان كان الهدف عند انشائها تخصيص الاراضي لمحدودي الدخل فقط، ولكن بالفعل ما حدث هو تخصيص %20 فقط من الاراضي لمحدودي الدخل واضاف محمد جابر انه فيما يتعلق بالاسكان العائلي وان الضوابط والشروط الصعبة بالنسبة للمقاول يحول دون استثماره في انشاء وحدات سكنية لمحدودي الدخل حيث ان تكلفة متر المباني يتعدي لوحده 500 جنيه ومن ثم المقاول يريد ان يحصل علي كاش بيده وليس علي اقساط تحصل عليها علي فترة زمنية طويلة مقابل ربح هامشي.
ويوضح ان ارتفاع سعر الوحدات السكنية يتطلب ان تكون الفئات التي تقبل علي شراء هذه الوحدات يزيد دخلها علي %40 ولذلك فالطبقات التي يخاطبها قليلة جداً ولذلك فهو يفضل الاتجاه الي مواصفات الاسكان التي تتناسب اكثر مع الفئات الفاخرة.
ويتناول ايمن الليثي، رئيس شركة تدنتا للتسويق، الموضوع من وجهة نظر اخري موضحا انه كما يزيد عدد متوسطي ومحدودي الدخول فإن عدد مرتفعي الدخول ايضا في ازدياد، ومن ثم كان لابد من انشاء وحدات مخصصة لهم ايضا وبعد بدء التجربة واقبال هؤلاء علي الاسكان البعيد عن الزحام الشديد والضجيج، فضل المقاولون الاستثمار في هذا النوع من الاسكان تاركا جهات اخري مثل بنك الاسكان والتعمير ووزارة الاسكان تهتم بانشاء الوحدات الخاصة بمتوسطي الدخول لتتحمل هي عبء التمويل والتقسيط علي فترات طويلة مقابل هامش ربح ضعيف وهو طبيعي لأن اي مستثمر خاص يبحث عن الربح المضمون والمجزي والسريع موضحا ان لكل مدينة ظروفها الخاصة نتيجة لكثرة او قلة الاماكن التي تخدمها.
تحولت المدن الجديدة في الآونة الأخيرة مع الترويج الجماعي لمرتفعي الدخل إلي سكن اساسي للطبقات الفاخرة مرتفعة الدخل بعد ان كان الهدف الاساسي منها ايواء متوسطي ومنخفضي الدخول ويبدو ذلك وان كان ضد مصلحة الطبقة المتوسطة والقصيرة طبيعيا في ظل الصعوبات وهامش الربح الضعيف الذي يتحمله المقاول أو الشركة الاستثمارية عند اختيار انشاء وحدات سكنية للطبقات الفقيرة.
ويؤكد محمد البناني مدير التسويق في كولدويل بانكر للتسويق العقاري، انه علي الرغم من ارتفاع نسبة المباني الفاخرة التي تخاطب الطبقات B و A ، إلا أن هناك عددا لا بأس به من المشاريع الاسكانية في هذه المدن لمتوسطي الدخل ولكن من الطبيعي في ظل ظروف وشروط التمويل المعقدة التي تكبل المستثمرين بقيود كثيرة مثل الفائدة المرتفعة التي تصل الي %1 2 حاليا بعد انخفاضها، بالاضافة الي ارتفاع سعر الاراضي وهامش الربح الضعيف الذي قد تحققه هذه الشركات، اصبح من الطبيعي ان يمتنع القطاع الخاص عن الدخول في اي مشاريع اسكانية لمحدودي ومتوسطي الدخل.
ومن هنا اصبحت الحكومة هي المستثمر الوحيد الذي يبني ويتحمل الخسائر من اجل خلق سكن لهذه الطبقات الكادحة ولا نستطيع ان نطلب منها ان تتحمل اكثر من ذلك.
ويوضح البناني ان هذه الظروف هي التي دفعت بأغلبية المستثمرين الي التوجه لمخاطبة الطبقات الفاخرة حيث تتمكن من الحصول علي اموالها في وقت اسرع وتحقيق هامش ربح اعلي بدلا من التقسيط علي سنوات طويلة وبدون مقابل.
ويستطرد البناني موضحا ان المستثمر ايضا حين يختار ان يستثمر في مشاريع حكومية لانشاء وحدات سكنية لمتوسطي ومنخفضي الدخل يلتزم مع الحكومة بعقود اذعان وفقا للاسعار الحالية للاسمنت والحديد وغيرها من مواد البناء ومن ثم لا يستطيع ان يغير بعد فترة ما في هذه الاسعار في حين انه عام بعد الاخر، تزيد الاسعار بشكل واضح ولذلك يتحمل المقاول هذه الفروق في الاسعار خاصة ان هامش الربح في مثل هذه المشروعات يكون ضعيفا جدا، لذلك اتجه المقاولون في الفترة الاخيرة للمباني الفاخرة حيث انه حين يخاطب الطبقة الغنية يستطيع ان يرفع الاسعار لأنه غير مرتبط بعقد مع الحكومة.
ويضيف البناني ان عدم الاستقرار في سوق البناء بالاضافة الي ارتفاع تكلفة البناء والاقراض والفوائد علي القروض انشأ شعوراً بالخوف لدي المستثمرين، وجعلهم يتجهون الي طبقة B و A بدلا من المباني العادية موضحا ان هذا الصراع لن ينتهي الا بتدخل عنصر ثالث غير الحكومة التي تتحمل الآن عبئاً لا بأس به من انشاء هذه الوحدات السكنية ولم تستطع ان تتحمل المزيد وغير المستثمرين الذين يعانون من الشروط القاسية للتمويل العقاري في ظل ارتفاع الاسعار وهذا العنصر قد يمثل في بنك خاص او متثمر يوفر مصدراً خارجياً للتمويل علي المدي الطويل.
واكد مدير التسويق لكولدويل بانكر ان ارتفاع الاسعار في مدينة ما يكون له تأثير طردي علي اسعار الوحدات في المدن الجديدة خاصة اذا كانت تقع في نفس المنطقة، ذلك لأن العرض يكون اقل ولأن هذه المنطقة الجديدة لم تبدأ من الصفر دائما ستقوم علي تجربة سبقتها وتستفيد من ايجابياتها وتتفادي سلبياتها.
ويؤكد من جهته، د. سيف فرج، خبير ببنك التعمير والاسكان، انه بتناول مشكلة الاسكان في مصر بصفة عامة سنجد ان العرض اكثر من الطلب، أما اذا قمنا بتقسيم الاسكان الي سلع متعددة اقتصادية ومتوسطة وفوق المتوسطة وفاخرة، سنجد انه بالنسبة للوحدات الفاخرة يكون العرض اكثر او موازنا للطلب بينما بالنسبة للطبقات الثلاث الاخري نجد ان العرض اقل بكثير من الطلب ويضيف د. سيف فرج، انه في السنوات الاولي كانت الدولة تبني لمحدودي الدخل ومتوسطي الدخول والقطاع الخاص والقطاع فوق المتوسط والفاخر ولكن الان اتجهت الدولة لمخاطبة السكن الفاخر وفوق المتوسط لأنها تريد ان تتعامل مع فئات قادرة علي الدفع.
والسبب الرئيسي في ذلك كما يؤكد د. سيف ان هامش الربح في السكن الموجه لمحدودي ومتوسطي الدخل محدود جدا مما جعل القطاع الخاص يمتنع عن الدخول في هذا المجال.
واضاف د. سيف ان المدن الجديدة غير قادرة علي امتصاص جزء كبير من محدودي الدخل ومتوسطي الدخل بسبب صعوبة وارتفاع وسائل النقل والمواصلات بالنسبة لها موضحا ان مدينة مثل 6 اكتوبر، التي تم انشاؤها منذ 22 سنة، لم تنجح سوي في امتصاص 100 الف شخص في جهة وان المستهدف كان حوالي 5 ملايين جنيه.
ويتساءل د. سيف الفرج لماذا يتجه اي مستثمر الي الاستثمار في الوحدات السكنية لمحدودي الدخل التي لا يتجاوز هامش الربح بها اكثر من %10 اذا كان يستطيع ان يحقق ربحا يصل الي % 5 0 حين يخاطب الاسكان الفاخر.
ويضيف الخبير ببنك التعمير والاسكان د. سيف فرج ان ارتفاع سعر الارض التي تسببت الادارة في الوزارة القديمة الي اشعال اسعارها كان سببا رئيسيا دفع بالمستثمرين الي اشعال سعر الوحدات السكنية مما لا يتناسب مع الفئة المتوسطة موضحا ان اصلاح هذا الوضع والتي تسعي اليه الان الحكومة الجديدة قد يحتاج الي وقت طويل و من ذلك الوقت سيستمر الاسكان الفاخر ينمو علي حساب الاسكان المتوسط وخير دليل علي ذلك ان الحصة المخصصة لكل من الاسكان الموجة لمحدودي الدخل ومتوسطي الدخل لم يتم اشغال سوي نسبة ضئيلة جدا منها ومن ثم سيبدأ الاسكان الفاخر الذي انهي حصته بالزحف عليها، وهنا يؤكد محمد جابر ـ وسيط تمويل عقاري ـ انه بالفعل نتيجة لارتفاع اسعار الاراضي حيث اصبح سعر المتر يصل الي 600 جنيه و 1000 في غيرها من المناطق الي تعتبر خريطة الاراضي في التجمع الخامس فبعد ان كان الهدف عند انشائها تخصيص الاراضي لمحدودي الدخل فقط، ولكن بالفعل ما حدث هو تخصيص %20 فقط من الاراضي لمحدودي الدخل واضاف محمد جابر انه فيما يتعلق بالاسكان العائلي وان الضوابط والشروط الصعبة بالنسبة للمقاول يحول دون استثماره في انشاء وحدات سكنية لمحدودي الدخل حيث ان تكلفة متر المباني يتعدي لوحده 500 جنيه ومن ثم المقاول يريد ان يحصل علي كاش بيده وليس علي اقساط تحصل عليها علي فترة زمنية طويلة مقابل ربح هامشي.
ويوضح ان ارتفاع سعر الوحدات السكنية يتطلب ان تكون الفئات التي تقبل علي شراء هذه الوحدات يزيد دخلها علي %40 ولذلك فالطبقات التي يخاطبها قليلة جداً ولذلك فهو يفضل الاتجاه الي مواصفات الاسكان التي تتناسب اكثر مع الفئات الفاخرة.
ويتناول ايمن الليثي، رئيس شركة تدنتا للتسويق، الموضوع من وجهة نظر اخري موضحا انه كما يزيد عدد متوسطي ومحدودي الدخول فإن عدد مرتفعي الدخول ايضا في ازدياد، ومن ثم كان لابد من انشاء وحدات مخصصة لهم ايضا وبعد بدء التجربة واقبال هؤلاء علي الاسكان البعيد عن الزحام الشديد والضجيج، فضل المقاولون الاستثمار في هذا النوع من الاسكان تاركا جهات اخري مثل بنك الاسكان والتعمير ووزارة الاسكان تهتم بانشاء الوحدات الخاصة بمتوسطي الدخول لتتحمل هي عبء التمويل والتقسيط علي فترات طويلة مقابل هامش ربح ضعيف وهو طبيعي لأن اي مستثمر خاص يبحث عن الربح المضمون والمجزي والسريع موضحا ان لكل مدينة ظروفها الخاصة نتيجة لكثرة او قلة الاماكن التي تخدمها.