بورصة وشركات

القطاع العقاري.. صراع بين انعدام القدرة علي الشراء وارتفاع العرض

  أحمد مبروك:   اوضحت جميع المؤشرات الاقتصادية علي الصعيد الكلي انخفاض مساهمة قطاع العقارات في اجمالي الدخل القومي مقارنة بالدول الناشئة، كما اتضح تباطؤ معدل نمو القطاع العقاري عن باقي القطاعات - علي الرغم من تحقيق اسعار العقارات طفرات…

شارك الخبر مع أصدقائك

 
أحمد مبروك:
 
اوضحت جميع المؤشرات الاقتصادية علي الصعيد الكلي انخفاض مساهمة قطاع العقارات في اجمالي الدخل القومي مقارنة بالدول الناشئة، كما اتضح تباطؤ معدل نمو القطاع العقاري عن باقي القطاعات – علي الرغم من تحقيق اسعار العقارات طفرات سعرية خلال الفترة الماضية – ، وبلغت النسبة التي يمثلها القطاع العقاري من اجمالي الدخل القومي 3.6 % في حين ان متوسط تلك النسبة في باقي الدول الأخري يتراوح بين 6 و20 % تبعا لدرجة نمو ونضوج القطاع العقاري والاقتصاد بصفة عامة، في حين بلغ متوسط الطلب علي الوحدات العقارية نحو 500 الف وحدة في العام .

 
وقال التقرير الصادر مؤخرا عن شركة فاروس القابضة إن معيار السيولة هو المحرك الأساسي لقطاع العقارات في الوقت الحالي، وكانت السيولة هي السبب الرئيسي وراء ارتفاع اسعار العقارات بصورة قوية، وهي الارتفاعات التي حدثت دون أن تستند في الوقت نفسه الي اي اساس اقتصادي، وعلي الناحية الاخري ينخفض العائد علي العقارت المصرية عن متوسط العائد في الدول المتقدمة.
 
من جهته أوضح  حمدي رشاد رئيس مجلس ادارة شركة الرشاد لادارة صناديق الاستثمار ان قطاع العقارات يمر في الفترة الحالية بحالة من عدم وضوح الرؤية تجاه تقييم الشركات واسعار الاراضي والعقارات في الفترة المقبلة، وبالتالي من الطبيعي ان يمر بحالة من المسار العرضي علي المدي المتوسط  والمسار الهبوطي علي المدي القصير، فقد انخفضت أسهم القطاع العقاري في البورصة في الفترة الحالية متأثرة بارتفاع اسعار المواد الخام المستخدمة في البناء والجدل الدائر حول تقييم بعض الشركات العاملة بهذ المجال علاوة علي ارتفاع اسعار الاراضي والعقارات الي مراحل مرتفعة.
 
 ولاحظ التقرير ان بداية ظهور ملامح الضعف علي سوق العقارات في الفترة الحالية  تمثلت في تباطؤ المبيعات والأسعار في الفترة الأخيرة الناتج عن انعدام المساندة الاقتصادية لتلك الاسعار التي بلغت أعلي مستوياتها قبل أن تتباطأ مؤخرا، وأشارت سها النجار مديرة قسم البحوث بشركة فاروس القابضة الي ان الحركة التصحيحية المرتقبة في القطاع تعتبر الي حد ما صحية في الوقت الحالي اذا نتجت عنها إعادة توجيه الموارد الي الفئات المتوسطة وقليلة الدخل والتي يكمن بها محرك الطلب الأساسي علي العقارات ويضمن استمرارية أداء السوق بقوة، وأضافت النجار انه في حالة اعادة توزيع الموارد من المتوقع ان يشهد قطاع العقارات فترة انتعاش ونموا صحيا مستندا علي قوة دافعة من الطلب الفعال علي المدي الطويل .
 
علي الناحية الاخريشدد التقرير علي ضرورة تنشيط الطلب علي العقارات من جانب الفئات المتوسطة ومحدودة الدخل عن طريق تعميق دور التمويل العقاري لتلك الفئات _ حيث ان انخفاض الطلب علي العقارات من جانب تلك الفئات ناجم عن عدم قدرتها علي مواكبة ارتفاع الاسعار، ورأي التقرير ان الحل يتمثل في توفير التمويل اللازم لتلك الفئات لشراء العقارات -، حيث ان المصدر الوحيد للتمويل العقاري لدي تلك الفئات في الفترة الحالية هو الادخار، وينبع انخفاض الطلب علي العقارات من قبل تلك الفئات من انخفاض النسبة الممكن توجيهها من إجمالي الدخل للإسكان، والتي جعلت من الحصول علي العقار امرا شبه مستحيل.
 
واشار عصام خليفة مدير الاهلي لادارة صناديق الاستثمار الي ان التحديات التي تواجه الاستثمار في اسهم العقارات في الفترة الحالية تتمثل بصورة اجمالية في ارتفاع اسعار المواد الخام والعقارات والأراضي، علاوة علي انخفاض القدرة الشرائية لدي العديد من الافراد، وعلي الناحية الاخري ارتفاع هامش ربحية شركات الاستثمار العقاري حتي بلغ متوسط هامش ربحية العديد من شركات القطاع الي حوالي 30 % .
 
وعلي صعيد التمويل العقاري، بلغ الائتمان غير المرهون بعقارات نسبة 2.7 % من الدخل القومي بالاضافة الي ان نسبة الائتمان العقاري في الدول التي تمتلك نظم ائتمان عقاري ناضجة تتراوح بين 20 و40 % من الدخل القومي ، وفي الدول المتقدمة تفوق %100، وفي مصر بلغت نسبة التمويل العقاري الرسمي 0.2 % من اجمالي الدخل القومي. وعلي صعيد الاسكان غير الرسمي بلغت النسبة في مصر %65 من اجمالي الاسكان، فيما تعد أكبر نسبة بين باقي دول شمال افريقيا في مقابل4  % في الجزائر علي سبيل المثال.
 
وأشار التقرير الي ان التمويل العقاري يمتلك القدرة علي حماية سوق العقارات في حالة تباطؤ السوق عن طريق إعادة التمويل طويل الاجل والذي من شأنه احتواء ازمة المخاطر الناجمة عن ذلك التباطؤ، كما يعد عدم القدرة علي الحصول علي التمويل طويل الاجل والرخيص في السوق المصرية اهم العوامل التي ستعيق تطوير قطاع التمويل العقاري في الوقت الحالي.

شارك الخبر مع أصدقائك