السيناريوهات المحتملة لتجاوز "فشل" صفقة "سوديك – مدينة نصر"

أسماء السيد

طرحت بنوك استثمار عاملة بالسوق المحلية، عددا من السيناريوهات المحتملة إثر “فشل” صفقة “سوديك- مدينة نصر”.

وأعلنت شركة “مدينة نصر” اليوم –الأربعاء- عن رفضها العرض المقدم من “سوديك” عن طريق مبادلة أسهمها، بداعي أن مبادلة الأسهم لم يعد مجزيًا لمساهميها في ضوء التطورات التى شهدتها الآونة الأخيرة. 

** مصادر بديلة

بدايةً، قالت “نعيم القابضة” إن إعلان إلغاء الصفقة يأتي مطابقًا للأحاديث التي ترددت بالسوق مؤخرًا.

وتلك الأحاديث وفق “نعيم” أشارت إلى احتمالية نشوء خلاف على معامل المبادلة بين الطرفين، بالآخذ في الاعتبار عدة أمور منها سداد سوديك حصة عينية نسبتها 50٪ من أرض اليسر لصالح هيئة المجتمعات العمرانية.

وتشمل تلك الأمور أيضا تسوية قدرها 800 مليون جنيه وقعتها سوديك مع جهاز الكسب غير المشروع، إضافة إلي ما كان يتردد حول حق ملكية بعض الأراضي في الساحل الشمالي والمتعلقة بالمرسوم الرئاسي الصادر في يونيو 2018، وفق “نعيم”

وتوقعت “نعيم” في مذكرة بحثيه حصلت “المال” على نسخة منها، أن تتجه “مدينة نصر” للبحث عن مصادر تمويلية بديلة (سواء من خلال الديون أو حقوق الملكية).

 وتشمل الخيارات الأخرى الدخول في مشروع مشترك مع كبار المطورين العقاريين الآخرين للاستفادة من محفظة أراضيها غير المستغلة التي تمتد على مساحة قرابة 7.2 مليون متر مربع بأماكن مميزة بشرق القاهرة، وخاصة أن نسبة الرصيد النقدي إلى حجم محفظة المشروعات لدى تُعد نسبة منخفضة “حيث تبلغ 8٪” مقارنة بالمتوسط لدى النظراء وهو 21% .

وفيما يتعلق بسوديك، رأت “نعيم” أن تأثير هذا البيان على تقييم الشركة يعد حياديًا،  وخاصة أن السعر المستهدف للسهم وفقًا لـ”نعيم” هو 23.3 جنيه، مع الآخذ في الاعتبار سداد الحصة العينية من الأرض والغرامة البالغة 800 مليون جنيه، مع عدم احتساب المشروع الأخير للشركة بالساحل الشمالي (وهو مشروع ملاذ) ضمن التقيم نظرًا لأنه مازال في طور مبدئي؛ إلا أن هذه التطورات تحمل مؤشرات ضمنية تسير تساؤلات حول المسار المستقبلي لهذا المشروع وكذلك المطورين الآخرين المالكين لأراضي في مواقع مجاورة.

وأوصت نعيم” في مذكرتها البحثية بشراء سهم “مدينة نصر” وحددت السعر المستهدف عند 8.58 جنيه بارتفاع مُحتمل 33%، وأوصت أيضًا بشراء “سوديك” وحددت السعر المستهدف عند 23.3 جنيه بارتفاع محتمل 77%.

** تأثيرات


وعلى صعيد آخر توقعت “شعاع”  تأثيرات لفشل صفقة الاستحواذ وخاصة على المشروعات التنموية التى كانت ترغب الشركات في تنفذيها في إطار الصفقة.

وأوضحت أن صفقة الشركتين حظيت باهتمام السوق باعتبارها إحدى صفقات الدمج والاستحواذ الواعدة بين إثنين من كبرى الشركات الرائدة بقطاع التطوير العقاري والمدرجة بالبورصة المصرية.

وكان من المرتقب في حالة إتمام الصفقة أن تتمكن الشركتين من تنمية مشروعاتهم العقارية بشرق وغرب القاهرة وبالتالي تعزيز حصصهم السوقية بنحو أكبر، وهو ما أصبح مستبعداً عقب فشل الصفقة .

وأشارت إلي أن هناك سيناريوهن مطروحين أمام الشركتين، وهما  إعادة دراسة اتفاق مبادلة الأسهم.

وأوضحت أن هذا السيناريو يدور حول إقدام “سوديك” على إعادة بحث معامل مبادلة الأسهم مع شركة “مدينة نصر”، وذلك في ضوء الـ3 تحفظات التى رصدتها “مدينة نصر” عقب فشل الصفقة، مشيرة إلى أنه هو أمر مستبعد حيث إن مثل هذه الخطوة من المفترض أن تكون قد تمت بالفعل قبل صدور هذا البيان.

ولفتت إلى أن العامل الثاني يتمثل في التطلع لاقتناص الفرص المواتية، لاسيما أنه أخفقت الشركتين في التوصل لاتفاق مشترك، فأسهمها تحظى بفرص صعود مواتية وإنها لا تنال الاهتمام الذي تستحقه من السوق في ضوء ما يتميزا به من مشروعات تطوير ضخمة، ومحفظة أراضي ممتدة على مساحات شاسعة، فضلاً عن قوة علامتهما التجارية وريادتهما للقطاع العقاري.

وحددت السعر المستهدف لـ”سوديك” عند 27.10 بارتفاع محتمل 106%، وسعر مستهدف لـ”مدينة نصر” بـ 11.02 جنيه بارتفاع محتمل 70% وفقًا لآراء محللي السوق.

وأشارت إلي أن “سوديك” تحظى بمجموعة أراضي ممتدة على مساحة 408 فدان بالساحل الشمالي أو 13% تقريباً من إجمالي مخزون الأراضي، وهي تشمل مشروعي سيزر البالغ مساحته 105 فدان وملاذ الممتد على مساحة 303 فدان، علماً بأن سهم سيظل يحظى بفرص ارتفاع مواتية فوق السعر السوقي حتى في حالة استبعادنا لهذان المشروعان من تقييم آراء محللي السوق.

 وبالنسبة لـ “مدينة نصر” رأت أنه من البديهي أن تتطلع لعروض شركات أخرى عوضاً عن عرض سوديك في إطار عزم شركة بي إنفستمنتس القابضة (BINV) بيع حصتها البالغة 31.2% في سوديك وهو ما يعادل استثمارات بنسبة 7.45% بما في ذلك مجموعة الشركاء.

** تفاصيل وقف الصفقة


 وكشفت شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير   في خطاب عن تعذر إتمام صفقة الدمج أو الاستحواذ مع شركة السادس من اكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك، وعزت توقف الإتفاق إلى ثلاثة أسباب ترى إنها ذات تأثير سلبي على الصفقة وهي:

1. تملك سوديك قطع أراضٍ شاطئية بما في ذلك مشروع سيزر الممتد على مساحة 105 فدان ومشروع ملاذ البالغ مساحته 303 فدان، وهي أراضي يسري عليها التوجيه الصادر من رئاسة الجمهورية في شهر يونيو 2018 بشأن وقف التعامل على كافة الأراضي الشاطئية.

2. قامت سوديك في نوفمبر 2018 بالتنازل عن حصة عينية تمثل النصف من قطعة أرض بغرب القاهرة مساحتها 300 فدان إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، علماً بأن هذه الأرض مملوكة بالكامل لشركة اليسر التابعة لسوديك وقد أقدمت على هذه الخطوة حتى تقوم الهيئة بتطوير البنية الأساسية للأرض بجانب تحويل الغرض الأساسي لاستغلالها من أرض زراعية إلى أرض سكنية.

3. أبرمت سوديك في ديسمبر 2018 اتفاق تسوية مع جهاز الكسب غير المشروع يتعلق بقطعة أرض مساحتها حوالي 1,400 فدان بمدينة الشيخ زايد تسدد الشركة بموجبه 800 مليون جنيه، علماً بأن سوديك استحوذت على هذه الأرض في 19 نوفمبر 1995.