بدور إبراهيم ـ رضوى عبد الرازق :
تمثل العاصمة الإدارية الجديدة، أحد المشروعات الهامة التى يترقب جميع العاملين بالقطاع العقارى طرح أراضيها، خاصة مع بدء «الإسكان»، أعمال الترفيق الأولية، وإهتمام الدولة بسرعة إنجازها، وإتخاذ خطوات سريعة لتنمية مشروع العاصمة.
وأثير مؤخراً مقترحاً بتخصيص مساحات من أراضى العاصمة الإدارية الجديدة، للطرح على المواطنين، ضمن الإسكان العائلى، لتلبية احتياجات شريحة كبيرة من راغبى الحصول على وحدات سكنية قريبة من المؤسسات والمصالح الحكومية، بالإضافة الى ضمان التنمية السريعة.
واجه المقترح ترحيباً من خبراء بالقطاع، نظراً لدوره فى توفير سيولة مالية للدولة، من مقدمات الحجز، المزمع تحصيلها من العملاء، وذلك لربط المقترح بتسليم الأراضى بعد 5 سنوات من التخصيص ، وفى ذات الوقت واجه المقترح مخاوف شبح العشوائية، فى البناء والتنظيم، اللذين كانا سمة بعض مشروعات الإسكان العائلى فى المدن الجديدة.
كان المهندس داكر عبد اللاه، عضو جمعية رجال الأعمال المصريين، وعضو الإتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، قد طالب وزارة الإسكان بتخصيص جزء من الأراضٍ السكنية بالعاصمة الإدارية الجديدة، للطرح على المواطنين بالتخصيص المباشر ضمن الإسكان العائلى.
وأشار عبد اللاه الى أهمية طرح تلك الأراضى بأسعار بسيطة، لجذب شريحة كبيرة من المواطنين، وتلبية احتياجاتهم، على أن يتم تسليمها للحاجزين بعد 5 سنوات من تاريخ التخصيص، لإتمام عمليات الترفيق، وعدم إضافة أعباء مالية جديدة على الدولة.
وأكد على أن هناك رغبة لدى شريحة كبيرة من العملاء، فى الحصول على أراضٍ بالعاصمة، نظراً الى تميز موقعها وقربها من المؤسسات الحكومية والوزارات المزمع نقلها، وتوقع حصيلة لا تقل عن 20 مليار جنيه من تلك العملية، مما يسهم فى مساعدة الدولة فى عمليات التنمية والترفيق الخاصة بالعاصمة .
ولفت الى أهمية تحديد منطقة لتلك الأراضى، ووضعها داخل كومبوندات، مع وضع اشتراطات بنائية، من حيث الارتفاعات والتصميم والألوان المستخدمة فى تنفيذ العمارات السكنية، وتشطيب الواجهات، لضمان البعد عن العشوائية، والحفاظ على النسق الحضارى والجمالى للعاصمة، وعدم تكرار تجارب بعض مشروعات الإسكان العائلى، و«ابنى بيتك» فى مدن المجتمعات العمرانية، التى أسهمت فى تشويه النسق الحضارى.
واقترح عضو الإتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، تكليف شركات كبرى بتنفيذ الإنشاءات على تلك الأراضى، وفقاً للشروط المحددة من الإسكان، لضمان التنفيذ بالمواصفات والجودة المطلوبة.
من جانبه أكد المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين، ورئيس شركة الأهلى للتنمية العقارية، على أن العاصمة الإدارية الجديدة، أحد المشروعات الكبرى التى يترقبها القطاع العقارى، لأنها بمثابة مدينة متكاملة، تشمل جميع الخدمات التى يحتاج اليها العملاء، بمختلف شرائحهم وفئاتهم، ومن ثم فإن توفير أراض للإسكان العائلى، وتخصيص جزء من مساحة المدينة لها، مطلباً منطقياً فى ظل رغبة شريحة كبيرة من العملاء من متوسطى الدخل، الحصول على أراض ٍ وبناؤها فى العاصمة، خاصة مع اشتمالها على العديد من المؤسسات الحكومية، واهتمام العديد من الشركات الأجنبية، ومتعددة الجنسيات، على اتخاذ مقار إدارية بها.
وأشار الى أهمية وضع مخطط شامل للمشروعات التى تعتزم الدولة تنفيذها بالعاصمة، لتنميتها، سواء المشروعات الاستثمارية الخدمية، أو السكنية، مع وضوح الرؤى بشأن خطة الترفيق، والأولويات التى سيتم تنفيذها، خلال المرحلة المقبلة، منتقداً عدم إعلان أية خطة للدولة فى هذا الشأن، باستثناء بدء ترفيق حدود العاصمة، ورصد 5 مليارات جنيه لها.
وأضاف أن إشراك القطاع الخاص فى عملية الترفيق، وتفعيل دور المطور العقارى العام، الأولوية الأكثر جدوى فى المرحلة الحالية، لضمان سرعة تنمية العاصمة، وتنفيذ الاستثمارات والخطط المستهدفة فى الوقت الزمنى المحدد، وضمان الإسراع فى عمليات طرح الأراضى، واستقطاب الشريحة الأكبر من المستثمرين.
وأشار الى أن طرح أراض، ضمن الإسكان العائلى فى العاصمة، واستغلال رغبة شريحة كبيرة من المواطنين فى الحصول على أراض، ووحدات سكنية بها، سيسهم فى إدخال موارد مالية كبيرة الى الدولة فى المرحلة المقبلة، تمثل مقدمات حجز وأقساط تسهم فى توفير سيولة كافية لعمليات المرافق، سواء للعاصمة، أو لمدن المجتمعات العمرانية الأخرى والمحافظات، مؤكداً على أن الدولة تشهد تحدياً كبيراً فى المرحلة المقبلة، مع توسع المشروعات والخطط التنموية المقترحة لتلبية احتياجات مدن المجتمعات العمرانية، والقرى الأكثر فقراً.
ولفت رئيس مجلس إدارة جمعية رجال الأعمال المصريين، وشركة الأهلى للتنمية العقارية، الى أهمية التركيز على الحفاظ على النسق الحصارى للعاصمة، وإلزام العملاء الحاصلين على أراض الإسكان العائلى بالتعاقد مع شركات مقاولات تابعة للوزارة، تضمن تنفيذ الاشتراطات البنائية والتصميمات المحددة، لعدم تكرار التجارب السابقة التى أسهمت فى نشر العشوائية، والإخلال بالمظهر الحضارى لمدن المجتمعات العمرانية، كما أن طبيعة المخطط المقترح من الدولة لتنفيذ العاصمة، وحرصها على استخدام أحدث الأساليب والأنماط البنائية والانشائية، والحفاظ على المظهر الحضارى، واكتساب العاصمة سمة مميزة، يحتم الإشراف الجيد على تنفيذ الإنشاءات على أراضى السكن العائلى، أو الاجتماعى.
وقال المهندس حسن درّة، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات درّة للاستثمارات العقارية، إن توفير أراض للإسكان العائلى بالعاصمة الإدارية الجديدة، وتلبية احتياجات شريحة كبيرة من القطاع، وهم متوسطى وفوق متوسطى الدخل، مقترحاً جيداً يسهم فى دفع القطاع، وضمان التنمية السريعة للعاصمة، والوصول الى معدلات الكتل السكانية والاستثمارات المستهدفة فى وقت زمنى أقل.
وأشار الى أن تجارب المواطنين فى البناء، أثبتت فى أغلب الأحيان الإبتعاد عن استخدام الأساليب الانشائية السليمة، والاضرار بالمخطط الخاص بالمدن الجديدة، وتشويه المشروعات السكنية المجاورة، مما يتطلب إشراف الدولة، والاستعانة بشركات كبرى لتنفيذ الأعمال البنائية الخاصة بأراضى الإسكان العائلى، فى العاصمة الإدارية الجديدة، لضمان إقامة مبانٍ سكنية تلاءم المخطط الخاص بها، لافتاً الى أهمية تعاقد المواطنين أيضاً مع شركة إدارة كبرى تتولى الإشراف على عمل شركات المقاولات وتنفيذها مطالب العملاء، والإسراع فى تنفيذ المشروعات، والخروج بمنتج عقارى جيد يلاءم رغبات واحتياجات المواطنين، وطموح الوزارة فى الحفاظ على الجانب الجمالى، والتميز العمرانى للعاصمة.
وأكد على أهمية وضع تخطيط ملزم لشركات المقاولات المنفذة للوحدات، يتم فيه الالتزام بشكل موحد للمبانى، وألوان وتشطيبات النسق العام للعاصمة، كما أن وضع أراضى الإسكان العائلى بداخل كومباوند، يضمن الحفاظ على المخطط الخاص بالعاصمة، والتقسيم الجيد للمشروعات.
وأضاف رئيس مجلس إدارة شركات درة، الى أن تنفيذ المقترح والإستعانة بشركات مقاولات كبرى لتنفيذ المبانى، واستغلال الأراضى سيسهم فى توفير فرص ضخمة أمام شركات المقاولات لإستغلال العمالة المباشرة، وغير المباشرة المتاحة لديها، بالاضافة الى إتاحة فرص لإستيعاب العمالة المستقبلية والمتوقعة، مما يسهم فى تقليل معدلات البطالة، وزيادة حجم أعمال شركات المقاولات العاملة فى السوق، واستقطاب استثمارات جديدة، مشيراً الى أن قطاع المقاولات سيشهد إنتعاشة كبرى خلال المرحلة المقبلة، مع طرح العديد من المشروعات القومية الأخرى، ومنها تنمية إقليم قناة السويس، وتنفيذ العديد من مدن المجتمعات العمرانية الجديدة، كالعلمين وشرق بورسعيد، مما يسهم فى زيادة عدد الشركات العاملة بالسوق، وعودة المتوقفة منها للعمل مجدداً.
من جانبه أكد المهندس محمد محسن صلاح، رئيس مجلس إدارة شركة المقاولون العرب، على جدوى طرح أراض للإسكان العائلى فى العاصممة الإدارية الجديدة، من حيث تلبية احتياجات شريحة كبيرة من العملاء، وضمان تنوع المشروعات السكنية المنفذة بها، وقدرتها على استيعاب شرائح مختلفة من العملاء، مشيراً الى أن إلزام العملاء بالتعاقد مع شركات مقاولات لتنفيذ الوحدات السكنية، خطوة جيدة تضمن فرصاً إضافية للشركات والعمالة.
وشدد على أهمية طرح تنفيذ الوحدات السكنية الخاصة بأراض الإسكان العائلى على شركات المقاولات من قبل وزارة الإسكان، وأن تتولى الوزارة كامل عمليات دفع المستحقات، والإشراف على التنفيذ والمتابعة، لضمان الجودة والإلتزام بخطط وجداول زمنية تضمن سرعة الانتهاء من الأعمال، والحفاظ على حقوق شركات المقاولات، لافتاً الى أن إشراف الوزارة وتولى مسئولية الطرح يضمن إكتساب ثقة الشركات، وتنظيم الأعمال، والبعد عن العشوائية.
ولفت الى أن الوزارة تركز جيداً على سرعة إنهاء أعمال المرافق، وبدء تنمية العاصمة الإدارية لجذب المزيد من الاسثتمارات مستقبلا، لافتاً الى أن الدولة تراهن على المشروع باعتباره أحد أهم المشروعات الكبرى التى تم تنفيذها فى السنوات الأخيرة، بهدف تنمية حجم الاستثمارات المحلية والأجنبية، وتحقيق أبعاداً اقتصادية واجتماعية كبرى، تمثل إضافة للمستقبل.
فيما أكد المهندس فتح الله فوزى، عضو لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، على أن تخصيص جزء من أراضى العاصمة الإدارية الجديدة لصالح الإسكان العائلى، والطرح على المواطنين بأسعار بسيطة نسبياً، أحد الأفكار الجيدة من الناحية السياسية، لأنها تحقق أبعاداً كثيرة، منها تنوع الوحدات، وفئات الدخل بالعاصمة، والتأكيد على مشاركة المواطنين فى أعمال تنمية وتطوير المشروعات الكبرى من خلال دفع مقدمات حجز، وأقساط الأراضى، وتوفير عوائد مالية للدولة، تساعدها فى عمليات الترفيق والتنمية، لافتاً الى تأثير تلك العوامل على إنجاح المشروع، وضمان تنفيذ المخطط التنموى.
وأكد على أهمية تشديد الرقابة وتفعيل دور الدولة لضمان إلتزام المواطنين بالشروط المحددة للبناء، من حيث الارتفاعات وشكل الأدوار، والنمط البنائى، والألوان، للحد من العشوائية، بالإضافة الى أهمية تشديد الرقابة الدورية من الهيئة عقب البناء، للتأكد من عدم قيام المواطنين بتغير أنشطة الوحدات السكنية، أو الخدمية، والحفاظ على خلق مدينة ومجتمع عمرانى نموذجى، يتم من خلاله تلافى جميع السلبيات التى عانت منها مدن المجتمعات العمرانية الجديدة، فى السنوات الماضية.
وأشار الى أن وضع تلك الأراضى والوحدات السكنية الجارى تنفيذها ضمن الإسكان العائلى بداخل كومباوند متكامل، قد يعد أحد الحلول الجيدة لضمان الحفاظ على المخطط الخاص بالعاصمة.
وشدد على أهمية وضع نموذج عمل جديد، بين السلطات المختصة بتطوير الأراضى والمطورين، وتطبيق نموذج المطور العام على جميع القطاعات الاقتصادية (زراعى – سياحى – صناعى – سكنى) خاصةً فى المراحل المبكرة من التطوير لجذب الاستثمارات، والإسراع فى عملية تطوير العاصمة.
وأوضح أن تطبيق آلية المطور العام، هى الأكثر جدوى فى المرحلة الحالية، وعليه تمويل وتنفيذ شبكة الطرق، ومحطات وشبكات المرافق السيادية، والفرعية، كما يحق له التسويق وبيع الأراضى للمطورين، والمستثمرين العقاريين، فى المجالات المختلفة (سكنى – تجارى – إدارى – سياحى – تعليمى – صحى) وفقاً لبرنامج زمنى محدد، يحقق خطة الدولة فى تنمية المنطقة.
وأشار الى أن عقود البيع للمستثمرين، يمكن توقيعها من ثلاثة أطراف، هى جهة الولاية المسئولة عن الأرض «الخام»، والمطور العام القائم بأعمال تجهيزها بالمرافق، والمستثمر أو المطور العقارى، الذى يقوم بشراء الأرض بهدف البناء عليها.
ولفت الى أن إيرادات البيع يتم تقسيمها وتوزيعها بين جهة الولاية والمطور العام، حسب النسب المتفق عليها، ووفقاً للتعاقد فإن دور الدولة هو إعتماد المخطط العام للأرض، ليلتزم به المطور العام، ويكمن دور المطور فى إعداد المخطط العام للأرض، وفقا لاحتياجات السوق، وبالتماشى مع الإستراتيجية العامة للدولة، أوجهة الولاية، وتمويل وتنفيذ شبكة الطرق الرئيسية والمرافق خلال فترة حق الإمتياز.
من جانبه قال المهندس كمال فهمى، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لشئون التنمية وتطوير المدن، إن المقترح يسهم فى سرعة تمويل وترفيق العاصمة الإدارية الجديدة، نتيجة لتوفير مقدمات حجز وسيولة نقدية، مشيراً الى أنه مقترح ذو جدوى لتنمية جميع مدن المجتمعات العمرانية الجديدة، ومنها العلمين الجديدة وشرق بورسعيد وتوشكى، اذ أن توفير أراضى للإسكان العائلى بأسعار مناسبة، وآجل سداد طويل يصل الى 5 سنوات، يسهم فى تنامى الإقبال، وتحقيق معدلات النمو السكانى والعمرانى المستهدف للعديد من المدن.
وأشار الى أن إسناد أعمال تنفيذ الإنشاءات الى شركات مقاولات كبرى يسهم فى الحفاظ على مرافق العاصمة، ويعمل على تلافى السلبيات التى عانت منها الهيئة فى مشروعات الإسكان العائلى بالمدن الجديدة، والتى إضطرت خلالها الى إصلاح المرافق، وإعادة رفع كفاءة الطرق نتيجة دخول أكثر من مقاول للبناء فى التنفيذ، مما حمل الهيئة تكاليف إضافية، بالاضافة الى عدم مناسبة الشكل البنائى والعمرانى فى أغلب الأحوال مع مخططات الهيئة.
ولفت الى أن الأخيرة فى حال تنفيذ ذلك المقترح، قد تتعاقد مع شركات كبرى ومحددة لديها خبرة ودراية بتنفيذ المشروعات السكنية فى المدن الجديدة، مما يسهم فى تنظيم عمليات البناء، وتحقيق التنمية السريعة بالعاصمة، دون الإخلال بالنسق الحضارى والسمة المميزة لها.