«الإجارة التمليكية وتمليك المنافع» يتصدران عقود التمويل العقارى

محمد فضل:

تستعد سوق التمويل العقارية، لاستقبال صيغ   تمويلية جديدة تشمل عقود الإجارة التى تنطوى على عدة صيغ إيجارية تشمل الإجارة المنتهية بالتمليك، وتمليك المنافع، وإعادة بيع المنافع بهدف تنشيط السوق والتغلب على أبرز الصعوبات المتمثلة فى تسجيل الوحدات العقارية .

جاء استعراض تطبيقات عقود الإجارة المعمول بها بالبنوك وشركات التمويل العقارى فى الأسواق الخارجية خلال ورشة عمل عقدها معهد الخدمات المالية التابع للهيئة العامة للرقابة المالية، بالتعاون مع المعهد الإسلامى للبحوث والتدريب والبنك الإسلامى للتنمية أمس الأول تحت عنوان «صيغ التمويل المستحدثة بقانون التمويل العقاري ».

وشهدت الورشة مناقشات حول المزايا التى ستمنحها الصيغة الجديدة للشركات والعملاء على حد سواء فى ظل منحها للشركة الحق فى تملك الأصل مقابل نقل الملكية للعميل، بعد الانتهاء من سداد جميع الأقساط وفى المقابل تتيح الصيغ الحالية الحق للعميل فى انتقال الملكية إليه من خلال سداد %15 من قيمة الأصل وتكتفى الشركة بحق رهن الأصل دون تملكه .

واستعرضت شاهيناز رشاد، المدير التنفيذى لمعهد الخدمات المالية، الذراع التدريبية للهيئة العامة للرقابة المالية، عقود الإجارة المطبقة بالبنوك فى الأسواق الخارجية، خاصة الخليجية ضمن أنشطة التمويل العقارى، وهى عقود تنظم منفعة معلومة خلال مدة محددة لأحد الأصول .

وأوضحت أن هناك شروطاً لعقد الإجارة تشمل القدرة على تسليم العين «الأصل » المؤجر للمستأجر حتى يستفيد من المنفعة المتفق عليها، وأن يظل الأصل قائماً بعد انتهاء مدة المنفعة منها وأن يكون الهدف من استخدام الأصل هو المنفعة مثل استئجار أرض زراعية بهدف الزراعة، أما فى حال أن هذه الأرض لا تنبت فيعد ذلك مخالفاً لعقود الإجارة .

وأشارت إلى أن صيغ عقود الإجارة المطبقة فى البنوك بالأسواق الخارجية، تشمل الإجارة المنتهية بالتمليك والتى ترتكز على قيام البنك أو شركة التمويل العقارى، بشراء أصل مثل العقارات بهدف تأجيره للعميل، مع تقديم العميل وعد بشراء الأصل فى نهاية المدة الإيجارية مع سداد ضمانة لتنفيذ ذلك الوعد .

وأضافت أن البنك أو الشركة يقدم وعداً بتسليم الأصل للمستأجر عند التزامه بدفع الأقساط الإيجارية فى الأوقات المحددة، وتتم عملية نقل الملكية إما فى صورة «هبة » أو بيع بثمن رمزى أو بسعر السوق، مشيرة إلى أن هذه الصيغ التى سيتضمنها نشاط التمويل العقارى ستراعى قانون 95 لسنة 1992.

وطرح الحضور تساؤلات حول المزايا التى يحصل عليها العميل من عقود الإجارة التى تقتضى الانتظار 20 عاماً حتى تنتقل إليه ملكية الأصل بعد سداد جميع الأقساط الإيجارية المستحقة، فى حين أن القواعد الحالية تمكنه من التملك بمجرد سداد %15 عن التعاقد .

وعلقت المدير التنفيذى لمعهد الخدمات المالية، أن عقود الإجارة ستمنح شركات التمويل العقارى الحق فى تملك الأصل، وتجاوز مسألة رهن الأصول حالياً، وهو ما سيمكن الشركات من الحجز على الأصل فى حال عدم التزام العميل .

غير أن الحضور أشاروا إلى أن البنك المركزى يرفض تسجيل هذه الأصول بميزانية الشركات .

وعلقت شاهيناز رشاد بأن هذه المسألة تنقسم إلى شقين الأول هو تملك الأصل، أما الشق الثانى فيتعلق بتفضيل بعض البنوك عدم تسجيل عقد نهائى لتجنب الضرائب والمصروفات والاكتفاء بالعقد الابتدائى، وأضافت أن عقود الإجارة ستساعد شركات التمويل العقارى على تفادى أزمة تسجيل العقارات التى لم تتجاوز وفقاً للنسب المثبتة %8 وترتفع إلى %12 وفقاً للنسب المعلنة، وذلك فى ضوء السماح بتملك الأصل بغرض تأجيره للعميل .

من جانبه قال ضياء محمد، مدير اللجنة الشرعية ببنك أبوظبى الإسلامى، إن الأصول «الموصوفة بالذمة » التى يتم توقيع عقد الإجارة عليها وتكون مازالت فى مرحلة الإنشاء، واجهت فى الإمارات عقب الأزمة المالية العالمية عام 2008 مشكلة كبيرة بسبب عدم قدرة شركات التطوير العقارى على تسليم الوحدات وفقاً للمواصفات الفنية المتفق عليها .

وأوضح أنه حينها ظهرت حاجة ملحة أمام البنوك وشركات التمويل العقارى بأن تكون هناك تعديلات فى صيغ التعاقد تعمل على قيام المؤسسة بتقديم تعويض للعميل عند الإخلال بالعلاقة التعاقدية، ومن أشكال التعويض منح العميل وحدة أخرى تطابق نفس المواصفات المتعاقد عليها .

وأضاف أن عقد الإجارة بغرض التملك أصبح يرتكز على المواصفات وطالما التزمت الشركة أو البنك بتقديم وحدة تطابق نفس المواصفات المتعاقد عليها فليس للعميل الحق فى الاعتراض، أما فى حال اختلاف العين الموصوفة فى الذمة للإيجار عن المواصفات فللمستأجر الحق فى رفض تسلمها .

من جانبه قال محمود عبدالحكيم، مستشار الهيكلة والرقابة الشرعية بالمؤسسات المالية الإسلامية، إن عقود الإجارة التمليكية تتضمن عدة بنود رئيسية مسلسلة فى مقدمتها الحصول على وعد من العميل بالاستئجار لتقوم الشركة أو البنك على إثره بشراء الأصل العقارى مع سداد العميل ضمانة 10 إلى %20 من قيمة الأصل للالتزام بوعده، وفى حال مخالفته تقوم المؤسسة ببيع الأصل والرجوع إلى العميل بالحصول على الفارق، أما فى حالة الالتزام فيكون هناك وعد من البنك أو الشركة بنقل ملكية الأصل للعميل وتنفيذ ذلك فى نهاية المدة الإيجارية .

وأوضح أن الصيغة الثانية لعقود الإجارة هى تمليك المنافع للعميل من خلال قيام البنك أو شركة التمويل العقارى بشراء أصل ثابت مثل العقارات أو السفن أو المصانع، بهدف تمليك المنافع الناتجة عن هذه الأصول إلى العميل عن طريق عقد إجارة يقتضى سداد أجرة مؤجلة أو تدفع على أقساط .

وحدد الصيغة الثالثة فى إعادة بيع المنافع عن طريق الإجارة «شراء حق المنفعة وبيعه للعميل » ، وهنا يقوم البنك باستئجار الأصل بهدف إعادة بيع هذه المنافع الناشئة عن الأصل إلى المستأجر مقابل أجرة مؤجلة تزيد على الأجرة التى دفعها البنك، ويستأجر البنك الأصل فى الأساس بناءً على وعد العميل بإعادة استئجاره، لافتاً إلى أن البنك يستحق الربح مقابل الضمان، حيث فى حال حدوث تلف بالأصل يتحمل البنك مسئوليته باعتباره الضامن .

وألقى الضوء على القواعد التى تحكم صيانة الأصول المؤجرة، حيث ألمح إلى أن الصيانة الأساسية التى يتوقف عليها أداء الأصل للمنفعة المقصودة من الإيجار تقع فى نطاق مسئولية البنك أو الشركة المؤجرة، فى حين يجوز أن يتحمل المستأجر الصيانة الدورية «التشغيلية » ، نظراً لكونها معلومة وتكون ناتجة عن تشغيل المستأجر .

وفى حال الإهلاك أوضح عبدالحكيم أن هناك نوعين، إهلاك كلى وإهلاك جزئى، والأول يصبح الأصل غير قابل للانتفاع به تماماً أو تكون المنفعة غير محققة للمتفق عليه فى العقد، وهو ما يستلزم فسخ العقد إذا كانت إجارة عين – أصل قائم – أما إذا كانت إجارة منفعة موصوفة الذمة، فعلى المؤجر تقديم أصل آخر بديل عن العين الهالكة إلا أنه فى حال تعذر الأصل البديل عن تقديم المنفعة فوجب حينها فسخ العقد .

وتابع : الإهلاك الجزئى يعطى الحق للمستأجر فسخ التعاقد، أو مفاوضة المؤجر على تعديل القيمة الإيجارية .